标题：楼盘投资必"升值" 短期内成一种片面导向

房企三季度报揭露了开发商资金链的问题，部分开发商下调了全年销售目标，或者开始降价。对此，任志强调侃说“开发商只剩下裤衩了”，但潘石屹说“开发商还穿着棉袄”。

不管这两个地产界的意见领袖讲的对不对，而现实房地产市场确实有部分开发企业由于开发企业策略性调整，确实出现了策略性降价、直接降价等现象。

开发商终于降价了，然而楼盘降价却导致老业主“讨说法”、砸售楼处的现象频繁发生，如中海、龙湖等因楼盘降价，售楼处被老业主砸。楼市骚动，开发商承受不住调控的压力，涨价不行，难道降价也不行么？同策咨询研究中心总监张宏伟认为：

第一、任何一种投资行为都有盈利或亏损的时候，房地产行业也一样。已经购房的业主只能接受房价上涨不能接受房价下跌，这是一种社会病态而非单纯的社会现象，社会舆论应该对此加以疏导。

第二、房价下跌就去“讨说法”、砸售楼处，房价上涨获得房产的增值收益了，谁又去将自己收益部分与他人分享？因此，在不同的调控政策背景下，个案楼盘推盘策略会有所不同，购房者应该合理把控楼盘策略性价格调整的时机进行购房或抛售。因此，按照这个投资原则，个案楼盘当前房价涨跌均是正常的市场行为，投资者应该为自己的前期购房行为来买单。

第三，开发商在推盘过程中过分强调楼盘投资的“升值潜力”也是一种片面性导向，尤其是在楼市调控处于调控常态化的市场阶段，个案楼盘的房价由于推盘策略会动态调整，不一定一直处于上涨的通道，此时，开发企业应该在销售说辞上提醒购房者尤其是投资客“楼市投资短期内有风险，入市需谨慎”。

总之，一般来讲，房价大涨之后，都会有新一轮的楼市宏观调控调节房地产市场各个环节的发展，在这个过程中，伴随的不仅仅是房价打折促销，开发小户型产品满足自住购房需求，还会有整个房地产业对于房产回归其原有的产品居住功能价值的思考。因此，一定意义上讲，楼市宏观调控就是弱化房产的投资功能价值，强化房产的以自住型需求、改善型需求为主导的实际居住价值。因此，在这个意义上来讲，开发企业在当前推盘时更应当注重楼盘的“居住价值”，而非“投资价值”，以避免今后由于营销说辞导向的原因导致业主“讨说法”、砸售楼处。

四季度开发商销售策略性调整预期增加 或是购房好时机

从宏观数据来看，上海楼市成交均价第三季度环比第二季度上涨1.4%，不管上涨多少，从数字上来讲没有跌，或者说是企稳的状态，宏观市场是企稳的。而在微观层面，购房者买房子的时候，还要看开发商的具体操盘策略。开发商要在这样的市场情况下选择合适理想房源。从开发企业来说，应该抓住一下几个方面。

第一，开发企业在做策略降价的时候，一定要抓住时机。比如说有一定的年度销售指标的房企、做高速周转策略的房企、还有有一些高端项目降价同时通过中介进行分销的项目，价格下降的比较多。对于购房者而言，这个阶段如果说有预算，而且这些促销楼盘可以符合你要求的话，在这个阶段要尽量抓住开发企业的“策略性降价”的时机购房。

第二个，开发企业推盘的时候，所谓的一些楼盘的降价，是根据销控方面的情况来制定的。虽然说降价促销的楼盘都不是非常好的房源，有一些是靠近变电站的，有一些是位置不好的，所以拿出这些房源促销达成这样的成交量。对于这种情况，购房者也应该根据自己的预算合理判断是不是购买，还是去等待相对来说位置、景观或者是地段相对比较好的房源。在这样的情况下，购房者是不是短期内牺牲自己的居住舒适性还是还是为了节省预算，这个就需要购房者要自己来权衡了。

对于购房者而言，这一阶段可以关注以下几个方面：首先，跟踪大型房企，因为他是做品牌的，产品质量会有保证。第二，在目前的情况下，很多房企还是采取高速周转的策略，要抓住这个高速周转策略过程中策略性降价的市场机会，购房者不要错过。第三，更多地关注楼盘的附加值，现在仍有有一些楼盘有赠送面积，以后这样的产品可能就会少了。第四，关注板块或者是关注区域的话，选优势板块当中的一期或者是二期。如果说选择大盘的一二期购买，从升值角度来说还是有一定机会的。从自住角度来说，买的早也节省了购房成本。