专家预测，第四季度来看楼市走势会明朗一些，剩下的两个半月没有太大的悬念，基本上是维持现状走完今年。 南都记者 方光明 摄
日前，本报《东莞观察》联合东莞搜房网举办了一期楼市沙龙，主题是剖析今年的行情及未来走势。
东莞市房地产协会秘书长陈骏良、富通地产东莞公司常务副总经理姜沣桐、丰泰地产副总经理雷玉萍、中信地产东莞公司营销总监欧梓彦、东莞市新城实业投资有限公司副总经理李德洪、合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺、网友踏月而来7位嘉宾参加沙龙。
各位嘉宾把脉市场，畅所欲言，气氛热烈。欧梓彦说，由于限购预期存在，今年的市场可谓是步步惊心。姜沣桐说，尽管前三季度市场火爆，但是现在买家已经开始观望，市场转淡。李德洪说，由于对未来走势不乐观，已经有开发商放缓了开发步伐。
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怎么看待今年以来的楼市行情？
今年行情步步惊心
李兴旺：根据我们的统计数据，前三季度新建商品住宅的成交量大约415万平方米，和去年全年的成交量相差无几。这样的行情，在全国来讲都是名列前茅的，是什么促成销售旺势？
第一，通货膨胀，致使更多资金进入楼市规避风险。第二，广州、深圳限购了，东部不限购，广深投资客到东莞买房，消化数量大约占到全市的10%到15%。第三，今年的供应量是近两年最大的，前两年累计的需求在今年得到了一定的释放，成交量随着供应量的增加得到了很大的增长。
此外，关于价格，前三季度东莞新建商品住宅均价是8234元/平方米，同比增长17%。别墅销售增加、精装房增加、高房价区域成交增加使得均价有结构性上涨因素。剔除这个因素，东莞房价真正上涨应该是在10%左右。
姜沣桐：成交量上升，除了刚才李总的说情况以外，我觉得政策确实有促进成交的作用，因为大家都想在限购之前搭上末班车买房和卖房。
欧梓彦：从大局上面来看，今年的东莞楼市我可以用一部热播的电视剧的名字来概括，叫“步步惊心”。从3月份佛山开始限购以来，东莞限购的呼声是绵延不绝的。
我们觉得今年的行情很大程度也是因为政策挤压，无论是首次置业还是二次改善置业的人群，都是有需求存在的，受政策预期影响赶着入市。广深限购之后，部分购房者是受广深高房价挤压过来的客户。
陈骏良：我来补充一点，我觉得最根本的是，大家看好后市，如果不看好东莞这个城市，不想在这里待，不会在这里买楼。到了今天这个时候，东莞的价格创了新高，它的价格还是很健康，还是很有吸引力的，所以作为置业者来说，无论是第四季度也好，明年也好，一定要根据自己的实际情况，量力而行，多看多参考，多去了解，一定会找到合自己心水的房子。
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前三季度房价高企，第四季度会限购吗？
第四季度依然可能限购
陈骏良：住建局已经明确表态，一旦冲破红线就会限购，第四季度限购落地可能性依然很大。前三季度，房价还没有突破8252元/平方米这条红线，但是第四季度会不会突破呢？一突破，就出限购令。现在，政府基本上是按照季度来监测房价，如果个别月份表现异常，也会关注。
根据我从政府了解到的信息，如果限购，大概的情况是，8200元/平方米不限购，8200元/平方米以上的就限购。本市户籍的可以买两套，禁止购买第三套，已经有两套住宅的就不准再买，然后非本市户口就可以买一套，但是要提供一年以上的社保和纳税证明。
如果真的限购，对东莞打击会很大。因为东莞只有100多万户籍人口，今年前九个月非户籍人口消化的货量占到40%，深圳北部地区就更高，如黄江，占比97%。
欧梓彦：第四季度会不会限购？还是那句话，步步惊心。因为这个临界点离我们很近，既然政府的态度是如果突破这个警戒线，一定会限购，我觉得这个风险还是大大的存在。但是，作为消费者或者作为从业人员，或者作为一个普通市民，我觉得限购不代表着就一定会降价，不是说限购了就能够降价，我们来看看广州，广州今年限购之后，确实楼价往下走，但是七、八、九三个月涨幅太大了，已经对冲了。
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开发商资金链紧绷，未来市场走势会怎么样？
时下市场正渐渐转淡
姜沣桐：前三季度很旺，随着这一波高潮过去，现在，预期也在慢慢改变，买家开始观望，看看价格能不能下跌，市场现在开始淡了。
开发商方面也出现了问题。看上市公司，负债率都在60%到70%，一旦房价大幅下跌，所有企业都会很危险。民营中小型企业融资渠道窄，就更危险，有的hold不住，就开始“卖身”，转行了，特别是上海、重庆、北京、天津等限购城市，表现很明显。现在，东莞还好，还没有出现这种情况，但是我相信这个情况也会来到东莞，就是中小型地产商可能会慢慢淡出，因为地产的江湖太难了，太复杂了。
欧梓彦：其实，我们应该是9月份来谈第四季度的走势，为什么要到10月份？是因为我们要看国庆的情况，过了国庆，才能够判断。
国庆期间，整个东莞楼盘成交量是有差别的，从数据上面来看很漂亮，但是数据有一定的滞后性，特别是在今年很畸形的市场条件下，如果客户达不到贷款条件，他是签不了约的，所以更多时候因为银根紧缩，使我们签约延后半个月到一个月时间，而以前是七天到半个月。现在要看数据的话，你上个星期的数据可能是国庆时候的成交数据，或者是更早之前的成交数据。所以，不能通过数据来判断形势。
我还有一个观点，第四季度最重要要看的是金融政策，整个社会流动性已经出现问题了，无论是股票、银根放贷等等，所以我想大的形势下，房价再大幅往上走的机会不存在了，有一定程度的回调。一些中小企业要资金链回笼的话，可能会出现降价促销，但是作为大品牌的开发商，大部分的资金链应该都有了，所以不会大幅度下跌。
雷玉萍：对于房地产资金链的问题，刚才欧总也提到了今年行情是“步步惊心”。今年，大多数的企业回款都看得过去，但是没有人今年卖好了，明年不卖了也可以撑过去，现在大家是对后续资金链存在担忧。当你有高的负债率的时候，你需要持续滚动资金的运作，如果你有停滞的过程，就会导致后续发展策略的调整，甚至是退出这个行业。
关于市场的走势，如果把每一周的走势做成柱形图的话，我想今年的图应该是历年以来最精彩的，它几乎没有规律可循，这个跟大家谈到的限购政策密切相关，我们现在马上进入11月份了，限购的政策把大家所有的习惯都打乱了。我觉得第四季度来看，相对来说，会明朗一些，剩下的两个半月应该说没有太大的悬念，基本上是维持着今年走势走完今年。
从明年来看，市场不仅会和金融政策相关，还会跟经济情况相关。在华东区域楼价的大幅跳水和经济发展状况是有相关联的，我觉得未来东莞经济发展的结构还是向好方向发展的，如果金融不利加上经济不利，那可能真的要过冬了，但是如果有对冲的话，明年还是有一定机会和发展空间。
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开发商开发策略是否会改变？
有开发商开始放缓开发步伐
李德洪：有开发商开始放慢开发步伐了。此前，我了解到一个外资企业，在东莞有一个项目，但是他们迟迟不启动，因为他们从政府及国内外的专业机构了解到的信息是，今年房地产行业不是很理想，所以项目就停滞下来了。另外，我也了解到中堂有一个民营企业的项目，本来可以在今年年底入市的，但是老板就说这种市场，开盘干什么呢？所以就故意放缓工期了。
这是我了解到，国外企业他们对于目前房地产市场的看法。这也折射出关于房地产投资的环境问题，我相信现在真正的房地产投资者，他对现有的市场是缺乏信心的，从东莞来说，成交量已经有一定幅度下降。