标题：当保障房赶上楼市拐点

经济观察报 邬琼/文 当宏观调控成为常态的时候，房地产市场反映的是需求层面对宏观调控的信任度。这是广州房地产市场下半年最本质的变化。时至今年三季度，广州房地产市场需求层面的态度转化是极其明显的，市场从对宏观调控的观望转而至对市场的观望。

上半年，即便是限购政策出台，广州依然是一线城市当中市场最好的城市，广州市场上半年对宏观调控的反应并不明显，考虑限购政策排除部分购买力，1-7月广州十区二县网签面积依然达到342.27万平方米，仅比去年同期下降20%，但签售均价达到13175元/平方米，较去年同期上涨3.68%。

但时至9月及10月，市场则全然不同。传统的“金九”不再存在，中秋节假期期间，广州市新建住宅成交量较去年同期大幅下降60%；“十一”假期，广州是推货量达到今年的峰值，国庆节前后广州新房推货达到1.7万套。但成交却不乐观，整个市场看房的多，买房的少。

当然，购房者考虑的并非仅仅是市场上可供应的商品房，保障房对市场的冲击依然很大，在去年国家督促各地兴建保障房之后，2010年10月之后，广州市将迎来保障房供应浪潮。

刚需支撑了上半年

2011年上半年，房地产市场面临的是一个极其尴尬的局面。一方面通货膨胀维持高位，另一方面房地产调控政策严厉。这使得为预防通货膨胀，房地产投资需求未减，但是房地产调控则为整个市场增添了不明因素。

三个现象可以解释2011年上半年的广州房地产市场：第一，广州市并未完全限购，其施行的是不完全的限购政策，即除广州市之外，从化、增城两市施行的是限价不限购的政策，这使得增城、从化两市上半年成交活跃；第二，更多的投资者在城市中心区限购的情况下选择了写字楼、出租型公寓以及商铺这样的商业地产投资产品，自去年下半年以来，广州市商业地产成交量开始爆发性增长；第三，类似于限购政策明晰的背景下，银行金融政策以及主管部门的备案政策是不明确的，这使得大多数投资者在进入市场之后才发现很难在银行获取贷款，此外主管部门备案也很艰难。

另一层面的现实是，那些希望在广州落户的城市刚性需求的年轻人依然坚定的买房，原因仍然是通货膨胀的现实背景下对房价未来的不可预期以及生活本身的需要。一线城市的人口结构更为复杂，广州的外来人口落户数量没有明确的统计数字，但这确实是支撑广州市场的重要力量。

而当前的保障房供应是存在结构性问题的。2010年国家要求兴建保障房的时候，公租房政策并不明晰，是以大多数城市选择建设廉租房、经济适用房此类政策相对明晰的保障性住房。经济适用房的供应对商品房市场的冲击往往被低估，原因是此类住房除供给广州有实际困难的家庭之外，还供应给部分高级人才。一些预备买房的新落户广州，并且具备一定学历的人才发现经济适用房也是可以选择的，他们会考虑等待经济适用房放量推出之后，看看自己有没有资格，在有资格的情况下，自己是否能够排队买到自己满意的经济适用房。

事实上，那些新落户广州，具有一定学历的购买群体往往是商品房市场所谓的“刚性需求”群体中的主力，他们落户广州，有稳定的收入保障，对于开发商而言，在投资性市场因为限购政策挤压的时候，这部分“刚需市场”是开发商主力挖掘的市场。事实上，在2010年上半年开发商对已经对产品结构进行了调整，符合刚性需求的中小户型开始增加，但与之同时2011年四季度，广州市经济适用房供应将达到4000套。

下半年出现转折点

站在开发商层面而言，他们并没有遇到2008年遇到的苦难情况。2008年的突然性的紧缩性政策逼使大多数银行开始向发展商催债，这使得部分公司资金链吃紧，其甚至到无法支付工程款项、拖欠员工工资的地步。

但2009年政策放宽之后，开发商多数调整了债务结构，将即将到期的贷款调整为长期贷款，上市公司，尤其是香港上市公司则每年在年初的时候寻求发债机会，进行融资。加之2011年年初的销售较之2008年乐观，是以整个开发商层面没有出现因为资金紧张而必须降价促销，回流资金的局面。

整个上半年开发商对于市场判断依然是以对政策后果的观望为主。当部分开发商降价促销之后发现市场的承受能力高于价格时，其随即将价格回调。以上种种现象直接导致广州市上半年房地产市场整体萎缩并不明显，价格甚至略有上涨，类似于增城这样的区域，其价格上涨速度甚至有突破年初定下的低于去年增幅的冲动。但是进入9月之后，市场的情况显然并不好，一方面是9月的成交量大幅下跌，不再是20%的跌幅，出现了超过60%的跌幅；进入十一假期之后。情况并未见好转，十一期间广州市的网签数量依然较去年同期下降超过60%。

进入“金九”，需求层面对于购房不再坚定，在我们接触的大多数准购房者而言，其表达对市场观望的态度约占访问数量的80%以上，这与上半年接近80%的人表态一定要买房的态度是截然不同的。

业界对于11年下半年市场成交并不乐观，但对价格仍谨慎乐观的态度。事实上听取中介层面的声音是不完全对的，原因是中介是卖房子的，他们的唯一目的是将房子卖掉，以收取佣金，他们更注重成交量，而非价格。大多数中介会在成交量萎缩的时候，会对开发商采取降价的建议，因为市场惟有在降价的时候才能出现更好的成交，因此他们会在整个市场中发表舆论为降价造势。

最终市场的供需双方仍然是开发商和购房者。购房者的态度明确，就是在没有看到国家紧缩性政策及宏观调控有调整的迹象的时候，他们会相信政府打压房地产市场是一个长期性的政策，这钟观念在2011年上半表现出来的是不信任，大多数购房者不相信政府能将房价降下来，但是市场僵持半年之后，大多数购房者原因相信政策的持续性，那些未被限购的购房者开始考虑延迟购房。

另一个层面是下半年市场供应量显然更多。2010年是整个中国房地产开工面积最大的一年，高达1.6亿平米，广州市亦然。在2010年下半年开工的项目大多在2011年6月左右形成供应量，开发商大多数的开工周期是根据销售周期来确定的，其供应量主要集中在9、10两月。这也是当地的保障房大规模推出微妙时刻。