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品牌的力量一直不可小觑，这在房地产市场近几个月的表现中足以看出，少数品牌项目的优惠折扣以及低开举动就能引领一股潮流 ，掀起层层巨浪，甚至改变市场的整体格局。在这个过程中，当局者未必迷，旁观者也未必清，但大势所趋的力量始终存在于市场之中，虽然最先吃螃蟹的总是少数派。
从中海低开到白沙湾“风暴”
如果翻开岛城业内人士的博客就会看到，但凡上半年对调控下的楼市有所预测的，无不惊人一致，且一一经过了市场的检验——那就是，下半年尤其是金九银十，如果调控力度不减，大规模的优惠和折扣将会出现。现实版的房地产市场做出的回应中，最先放低身段的均是外来大鳄。或许是他们的嗅觉更灵敏，或许是他们的营销手段更灵活，抑或是他们的资金需求更大 ，总之在刚过去的短短两三个月，所有对下半年楼市的幻想伴随大鳄的举动低开消失殆尽。
早在上半年，宣布开盘的新项目基本采取“保守定价”外加各项夺人眼球的优惠措施。但真正让市场为之一振的是7月中旬开盘的大鳄中海山东路“地王”项目——中海·紫御观邸。包含3500元/平方米精装修标准在内的18132元/平方米的起价，虽然在当时希望与迷茫并存的市场状态下还略显孤独，但这一反应速度令业内人士不禁热论；8月中旬，李沧东李片区的大鳄项目万科生态城又爆出意欲低开的消息，据称将以精装价格低于周边毛坯高层价格的方式实现突围，令同样具有品牌影响力的大鳄中海的低开不再曲高和寡。一系列发生在9月前夜的风雨声，都在令业内担忧“金九银十”的太阳是否会照常升起。
转眼之间，“金九银十”以剧烈降温的独特姿势宣告着它的谢幕在即。在这个原本一切皆有可能的舞台上，先是新项目远洋风景10万元优惠之外另送车位的大手笔优惠，继而是青岛万科在售项目联合发起的团购风暴，同时青山绿水项目的9折优惠高调出场，以及海岸华府、世茂公园美地、青岛风景等项目首批房源的低价亮相，直至前不久龙湖、青特爆出的震撼价格……企图依靠主动回归理性来获得市场认可。而从多个项目火爆的认筹场面和可观的去化速度能够看出，观众对实实在在的让利仍然不会吝啬自己诚挚的掌声。
竞争之下，我们随行就市
以同一片区周边项目的平均价格为基础，在此之上订立自家项目的销售价格，这一直是竞争导向之下的房地产企业普遍采用的定价法。因此当青特花溪地项目紧跟着龙湖推出低起价时，业内并没有太多的惊讶。只是青特花溪地项目的负责人知道，即使不足以达到震惊，这个举动也着实需要大量勇气。
就在不久前，龙湖联合岛城各大媒体，砸下令所有人叹为观止的大手笔宣传，滟澜海岸爆出6500元/平方米的震撼价格。紧挨着龙湖的青特花溪地项目的一位负责人告诉记者，在龙湖做出这个举动之前，他们同业内所有人一样，全然不知邻居将有此动向。
“我们的第一反应就是，要想办法应对。”而应对的宾语，一方面是竞争者龙湖的出其不意之举，另一方面，是观望不前的市场环境。
这种市场环境下，似乎没有比价格这个要素更能达到快速与有效的双重目标了。“最终我们决定，拿出部分房源，结合产品定位，参照市场现状，以具有竞争力的价格做出反应。”
拿出部分电梯洋房房源，6300元/平方米的起价，就这么定了。项目销售团队接到消息的第一时间，是通过电话短信的方式立即通知意向客户，仅一天之内，一栋楼售罄。随后低起价的广告见诸媒体，现场来人和成交量激增，促销房源所剩无几，整个市场反响还不错。
“效果很不错，我们既激活了原本低沉的市场，也基本完成了今年的销售目标。”项目负责人说，后来周边项目接着又有所行动 ，但青特花溪地这次没有再跟着调整。“我们所定价格已经很合理。”不过从这个过程能感受得到，市场的需求并未消失，只是在等待有效的刺激。
大鳄抢跑为哪般？
各行业均有自己的定价规律，房企先是通过低价开盘主动营造出热销的场景，为后期推盘逐渐抬价打好心理基础，再逐渐走高，让前期业主信心满满，让买涨不买跌的后期购房者得到心理满足。“来自市场的竞争压力是开发商采取低价策略的主要原因。”仁杰地产总经理姜涌说，现在房地产市场已经陷入了存量房困境，且即将面临大量保障房入市的现实。“当前青岛的住宅存量房已经达到十二三万套的历史高度。如果市场继续如此调控而房地产商不采取任何补救措施，到明年这个时间点上，存量房套数超过十七八万套并不难。另外今年四方区、李沧区、城阳区等多个区域的保障房项目仅面市和即将面市的供应数量就在万套左右，若考虑进已经动工的数量，无疑令严峻的市场竞争格局雪上加霜。”似乎放低姿态已成为大势所趋，因为自古“顺势者昌，逆势者亡”的道理要求开发商必须具备应势而动的反应能力。
以大鳄为首的房企选择在这一节点上抢跑，与临近年底的各种业绩要求也有密不可分的关系。“比如上市公司的年度业绩需要在公司年报中体现，严格公开的财务报表要求令这些房企必须以价换量，回收资金。”和达置业副总经理刘博认为，年度销售目标和回款要求都是开发商尤其是抢先发力的大鳄房企纷纷行动的原因之一。开发商下半年不得不面临严格的信贷压力，银行的贷款紧缩甚至停止放贷令融资渠道单一的房企唯有以房子换票子来维持运营。
总的来讲，楼市进入深度调整期，已经成为业内共识。“识时务者为俊杰。接下来的房地产市场面临一场不可避免的调整，期限可长可短尚不确定，但调控的大趋势让房企不得不采取各种行动来积极应对。”业内人士龙江认为，针对房地产的调控以及金融和经济行业的调整都将地产带入调整期。
各方反应 买卖双方表情各异
对于品牌房企带动下市场纷纷低开的举动，参与者们心态千差万别，反应也大不相同。一方面，市场买方的观望主基调令总体交易量平平淡淡，另一方面，个别项目的有效刺激仍然可以创造出“日光”、“×小时劲销×百套”的高调成绩。
虽然上半年不少开发商也推出优惠活动，但直到下半年大幅度的折扣和低开出现时，购房群体才被明显打动。由此可见，调控不仅令开发商不断成长，这个过程中不少购房者的心态也在久经考验之中更加理性和淡定，他们不再轻易被开发商的小恩小惠以及各种虚无缥缈的噱头营销所打动 ，而是关注到价格的本质之上。而一旦开发商做出明显的让步，这些理性购房者也会见好就收，成就双方的皆大欢喜。
但也有不少追求投资回报的购房者，在不断强调房子的金融属性过程中陷入深深的绝望。当然对于此类客户来说，买房确实不是一件十万火急的事情，所以当看到市场上出现了如此明显的低价现象，买涨不买跌的投资心态令他们始终保持持币观望的姿态。
实际上业内同行面对竞争对手的低价举动也有不同反应。主动型的开发商比如各大品牌房企会第一时间积极调整，并通过各种渠道大举造势，以此动作迅速占领市场。反应速度够快的中小型开发商也会抢先一步发挥总价优势。也有的小开发商处于被动局面，因为周边大型项目的低开势必影响了客户对自家项目价值的判断。当然潮流中也有逆势而上者，坚持以大幅高于周边项目均价的方式出现在市场，至于此举的现实出发点是什么，这是个谜。