标题：省房协：房价已现实质性松动

据广东省房协最新公布的《2011年前三季度广东房地产市场分析报告》，报告认为，前三季度广东房地产开发投资稳步增长；商品房销售市场处于僵持博弈阶段，销售均价仍处高位盘整期；银行贷款大幅下降，企业资金压力及融资成本随之增加，未来资金状况将成为市场走向的决定性因素。分析人士表示，在此形势下，房地产开发企业应及时调整经营策略，采取更灵活的营销手段，才能赢得市场。

　　融资困难 资金链紧张

　　根据报告统计，前三季度房地产开发完成投资3277.19亿元，同比增长34.3%。从今年房地产开发投资总体走势看，前8个月同比增速逐月提高，至8月增速达34.5%的最高水平后，于9月份首次出现回落，这与企业今年的资金压力加大不无关系。

　　从资金来源看，国内贷款888.48亿元，同比下降7.3%，为近10年来同期第二次出现负增长，但实际贷款额仍较去年以外的其他年份多；利用外资66.16亿元，同比虽然大幅增长49.2%，但实际上只相当于2007年同期水平；自筹资金1524.80亿元，增长37.7%，连续两年出现30%以上增速；销售回笼资金2406.36亿元，同比增长33.3%。其中，今年来国内贷款中，非银行金融机构贷款同比增速在3个月下探之后持续上升，已接近50%的增长水平；而银行贷款则持续负增长，说明企业融资难度、成本均在加大；另一组数据显示，其他资金来源中，定金及预收款同比大幅增长，个人按揭贷款则持续下降，存在购买力难以为继的隐患。

　　从房地产企业资金充裕度（本年到位资金小计/本年完成投资额）看，今年前三季度为149%，已回到近10年低位水平，与2004、2005年同期相当。数据显示，当前房地产业总体资金情况已相当紧张。

　　在省房协分析人士看来，前三季度全省房地产企业本年到位资金小计同比增速呈逐季上升趋势，但与完成投资的增速仍有差距。其中，今年前三季度国内贷款近10年来同期第二次出现负增长，占本年资金来源小计比重为近10年同期次低；自筹资金连续两年出现30%以上增速，比重仅低于2008年同期水平；非银行金融机构贷款同比增速已接近50%，银行贷款持续负增长；房地产企业资金充裕度已回到近10年低位水平。

　　销售回落房价现松动

　　前三季度，商品房销售面积5137.53万平方米，同比增长14.5%；销售额4121.60亿元，同比增长24.7%；销售均价8023元/平方米，同比增长8.9%。其中，商品住宅销售面积、销售额、销售均价分别为4656.40万平方米、3563.28亿元、7652元/平方米，同比分别增长15.8%、26.8%和9.5%。逐月看，商品房销售面积、销售额的同比增速先是快速回落，随后逐步小幅上升，进入三季度后增速再次回落。销售均价方面，上半年总体呈下行趋势，三季度起小幅回升，但增幅保持在10%以内，较年初的增幅仍有所回落。

　　从当前统计数据看，前三季度销售市场总体上仍保持一定的增长幅度。但由于销售的统计数据存在较明显的滞后性，如今年办理按揭贷款的，从提交按揭申请到获得《同意贷款通知书》一般需要2-3个月时间，而多数交易须取得“同贷书”才正式签约，由此判断当前的数据所反映出的只是相当于6、7月份的市场情况。实际上，今年8、9月份的市场在持续僵持的拉锯之下，销量已现下降，多个楼盘采取了各种优惠措施进行促销，价格方面已有松动。从广州、深圳、佛山3个限购城市的商品房成交情况看，3个城市商品房销售面积的同比增幅总体均体现出逐月走低的趋势，增幅明显低于全省平均水平。

　　市场分析课题组表示，由于目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。预计第四季度至明年上半年，调控政策的基本方向都不太可能出现变化。在此形势下，面对严厉的调控政策，之前开发商多选择推迟开盘。但当前开发企业总体资产负债率上升，融资成本不断提高，资金压力明显加大，而且总体供货量比较大，实际成交量下降明显，市场从供不应求开始转向局部的供过于求，房价开始出现实质性松动。加上全球经济和国内经济未来发展的不确定性，房价回调的趋势可能在第四季度延续