二手房交易环节的成本将再次增加。记者10月28日从市地税局获悉，个人转让除住房以外的存量房地产，以及单位转让各类存量房地产，需按规定申报缴纳土地增值税。业内人士分析，这对二手房市场乃至新建商品住房市场都意味着“雪上加霜”交易成本的增大将会加重市场的观望情绪，二手房价格或将因此而出现下调。
成交价格应如实申报
市地税局网站发布《关于存量房地产转让土地增值税若干问题的公告》，决定对本市个人转让除住房以外的存量房地产，以及单位转让各类存量房地产，按规定申报缴纳土地增值税。
公告称，自2008年11月1日起，岛城对个人销售住房暂免征收土地增值税。但从10月 24日起，个人转让除住房以外的存量房地产，以及单位转让各类存量房地产，均需按规定申报缴纳土地增值税。据了解，存量房地产是指纳税人通过购买或自建方式取得，并已办理了房地产权属登记手续的房地产。
纳税人转让存量房地产，应如实申报房地产成交价格；对于申报的成交价格明显偏低又无正当理由的，主管地方税务机关依法进行调整，确定计税价格。
公告自2011年10月24日开始实施，有效期为5年。
实行四级超额累进税率
该税具体怎样来缴纳？据悉，纳税人转让房地产所取得的收入减除一定的扣除项目金额后的余额，为增值额。增值额未超过扣除项目金额50% 的部分，税率为30% ；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40% ；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200% 的部分，税率为50% ；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
纳税人转让存量房地产，应依据现行税收政策据实清算。对既不能提供重置成本评估报告，又不能提供购房发票的，主管税务机关应依法核定征收土地增值税。计算方式为计税价格乘以核定征收。
扣除项目分为两种情况
记者从市地税局了解到，纳税人转让存量房地产，应依照不同情况，确定土地增值税的扣除项目金额。
其中采用重置成本评估方式的，纳税人须提供房地产评估机构出具的重置成本评估报告，且须经主管地方税务机关确认，方可按评估的重置成本确认扣除项目金额。
对于纳税人转让存量房地产，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经主管地方税务机关确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除项目。
其中，“每年”是指，按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。对纳税人购买房地产时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准许作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除；但不作为加计5%的基数。
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已有外地城市开征增值税
去年底，广东佛山顺德区低调出台了一份《关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告(2010年第2号)》(以下简称《公告》)。新政策规定，从2011年元旦起，顺德的纳税人转让普通二手住宅的，其土地增值税的核定征收率从原来的0.5% 提高到5%，涨了整整十倍。
顺德区财税局表示 ，现阶段该政策对大多数普通购房者的影响并不大。按照2008年财政部和国税局的相关文件规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。所以，规定的征税对象，是转让二手房地产的单位。判断二手房交易中是否要收土地增值税的最简单的办法，就是查看房产证上，到底是个人的名字还是单位的名字。
此外，去年10月 13日，浙江嘉兴市地税局发布的《关于调整二手房交易土地增值税核定征收率的公告》规定，从当年11月 1日起，单位和个人转让二手房(个人住房除外)及建筑物，应当按规定进行土地增值税清算；如确实无法按规定进行土地增值税清算的，征收机关可核定征收，核定征收率为3%。
嘉兴市地税局有关负责人告诉记者，由于之前对单位和个人转让二手房执行的土地增值税核定征收率过低，已不能客观反映其真实的税负水平。为了进一步加强土地增值税征管，规范二手房交易税收秩序，该局依据相关规定，实行核定征收”的规定，确定了该市(本级)的土地增值税核定征收率税率水平。
此外，公告还指出，原《浙江省嘉兴市地方税务局关于贯彻落实国家税务总局、财政部、建设部加强房地产税收管理的通知》第二条第二款第五点规定：“土地增值税：单位和个人出售其他房产，按1% 带征率征收土地增值税。”但此规定和本公告规定已明显不符，所以此规定条款从当年11月1日起停止执行。
业内人士表示 ，这次调整二手房买卖土地增值税税率，对规范商业土地使用、打击投机购房将起到积极的作用。
据《广州日报》、《嘉兴日报》
土地增值税这样计算
记者从岛城一些税务师那里了解到，土地增值税核算步骤复杂，只能通过几个例子来形象说明一下（仅供参考，具体缴纳方式以税务部门实际征收为准）。
第一种征收方式，就是核定征收。例如市民李先生2010年9月在市南区花80万元买了一套普通住房，2011年10月又以100万元的价格出售。李先生不能提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告，只能以核定方式来缴纳，需要缴纳的土地增值税为100万×5%=5万。
第二种征收方式就是减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。
对于第一种情况来说，李先生购房发票上的金额是80万元，那么扣除项目金额就是原值(80万)+加计金额(80万×5% ，即4万)+契税(1.2万)+个人所得税(2万)+转让时缴纳的营业税(5.5万)，增值额就是 100万-80万-4万-1.2万-2万-5.5万=7.3万。没有超过扣除金额的50%，对应税率30% ，那么土地增值税就是 7.3万×30%=21900元。
第二种情况就比较复杂，总体来说，扣除金额以以下标准来确认：(1)取得国有土地使用权时所支付的金额证明；(2)中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)，需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认；(3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。
一百万的房子多缴税5万
业内人士：二手房市场雪上加霜
“新政策实施后，因为交易成本进一步增大，对岛城的二手房市场将会产生不小的冲击。”28日上午，21世纪不动产青岛区域分部总经理刘刚说，这对本已处在市场低谷的二手房市场来说无疑是雪上加霜。
刘刚分析认为，目前的二手房市场观望气氛浓厚，交易成本往往会被转嫁到购房者身上，这必然会进一步打压购房者的购房意愿。
据刘刚介绍，以五年内上市交易的二手房为例，除了新开征的土地增值税外，交易环节还包括按差额征收的5.5%的营业税，1.5%的契税，2%的个人所得税。
“以一套普通住房来说，新增的土地增值税不是个小数目。”惠百家不动产总经理董晓峰说，以一套总价100万元的普通住宅来说，如果按照5% 的征收率来计算，土地增值税将使房产交易的税负增加5万元。“如果这部分成本由买方承担，就意味着房价每平方米涨500元左右。”董晓峰说。
采访当中，太平洋房屋、21世纪不动产、惠百家不动产、22世纪不动产等品牌中介的负责人均表示，该项政策的变动将对二手房市场影响很大。
“我名下现在有两套房子，本来想卖掉其中的一套换套新房，这下子得暂时放弃置业的计划了。”市南区的袁先生担心地说，新增加的交易成本如果完全加到购房者身上，购房者肯定不买账，可要他降价，又接受不了，因此很是纠结。
“按照目前的市场行情来看，这个政策的变化影响到的不仅仅是二手房市场，也会对新房市场产生影响。”刘刚说，受限购、限贷等综合调控政策的影响，二手房市场的刚性需求和改善性需求都萎缩得非常明显，而买房成本的增大无疑会让那些改善性需求再次陷入观望之中。
对此，董晓峰也指出，部分改善性需求属于“卖一买一”，即先卖掉自己手中的房子，然后再买一套新房，对这样购房者来说，交易成本的变化显然会改变他们的置业计划。
多位房产经纪人分析认为，由于岛城二手房价格目前的泡沫较多，新增加的交易成本完全由买方承担显然不现实。“如果房主急于出手，肯定会进一步加大议价空间。”科威国际不动产总经理孙杰说，二手房的挂牌价肯定会出现变化