标题：房地产:调控正襟危坐 资金压力加大

在经历了上周难得的一波反弹之后，房地产板块昨日重归沉寂。根据东方财富通数据，房地产板块昨日下跌1.22%，远远逊于大盘上涨0.07%的表现，而1.22%的跌幅也仅次于以1.50%跌幅领跌的文广传媒板块。尽管板块内中国武夷录得涨停，但招、万、金、保四大龙头分别以2.89%、3%、3.48%、3.49%的跌幅领跌，或许更引人注目。

　　上市公司销售跑赢行业

　　地产上市公司三季度单季销售额同比增长25.6%，环比二季度增长21.6%，好于行业同比增加19%、环比持平的销售情况。前三季度上市公司累计销售额同比去年上升31.6%，也高于全行业21.2%的水平。另外，三季度上市公司市场占有率回升，二季度上市公司市场占有率为7.64%，三季度则回升至9.25%，处于历史上较高区间。

　　值得关注的是，二线公司表现好于一线公司。三季度上市公司整体销售同比增长25.6%，环比上升21.6%，排除万科A、保利地产后，其他上市公司合计同比和环比分别上升42%和46.6%。三季度中小公司销售增长明显，符合我们的预期。上半年中小公司受施工进度影响，推盘量不多，销售整体不佳，下半年则存在完成全年销售目标的压力，因此不得不加大推盘和促销力度。 资金压力继续上升

　　我们用上市公司的当季结算成本与存货净增加来模拟上市公司投资额，按此计算，三季度上市公司投资增速较二季度有所回升，主要是由于去年同期基数较低。三季度上市公司投资额同比和环比分别上升56.5%和13.4%，上半年累计投资增长27.7%。

　　投资依旧保持高增速，是预期和资金的综合结果。一方面上市公司整体销售好于行业，各公司对自身项目未来预期较好，并没有主动下调投资；另一方面上市公司资金断裂的风险也不大，较少出现被动缩减投资的情况。但展望四季度，上市公司资金压力也难免进一步趋紧，将导致其有意识地通过减少土地购置和新开工来压缩资本性支出。

　　三季度末，上市公司整体预收款外资产负债率为44.8%，有息负债率29.3%，分别较二季度末下降0.96个百分点和上升0.72个百分点。在信贷趋紧的情况下，负债表现为短期化，报告期末上市公司整体流动负债占总负债比重为54.7%，未到2008年64%的最高水平。主要是本轮信贷紧缩以渐进方式开展，给企业一定的准备时间，贷款合同期限偏长，使得长期负债在新贷款难以获得的情况下能够维持高位。

　　值得一提的是，行业上市公司的短期资金压力明显增大。目前上市公司整体短期借款与一年内到期借款为货币资金的83.75%，未到2008年三季度109%的最差水平，但较二季度上升了21.5 个百分点。三季度末该比值大于100%的上市公司占比为44%，比重较二季度进一步上升3.6个百分点。

　　营业利润率下降

　　前三季度上市公司平均结算毛利率为40%，处于历史较高水平，但营业利润率为16.7%，较二季度下降5个百分点，回归历史平均水平。毛利上升主要是今年公司结算的多为2009年末和2010年销售的产品，而营业利润率不高，主要是随着销售难度加大，销售费用有所增加，此外借款成本上升也导致财务费用增加。明年随着结算产品以2011年销售的为主，毛利或将有所下降。

　　此外，目前上市公司整体业绩锁定率达到152%，较二季度进一步上升，处于历史高位，业绩压力不大。四季度随着结算高峰的到来，锁定率会有所下降。