庞大如华侨城般的大型开发商也扛不住了。近日媒体传闻，上市公司华侨城“连个招呼也没打”就将青岛华侨城项目团队撤出，而该项目还是2014年青岛世界园艺博览会重点建设项目。华侨城被迫将战略定位从“旅游+地产”模式修正为“现代服务业综合运营”，希望借助当下火热的“文化”热来脱离苦海。

　　进入三季度，自绿城中国“被破产”传闻后，房地产业的资金链不断绷紧。三季度末，144家上市房企平均资产负债率近约73%，其中，保利地产高达80.74%，万科高达78.97%，华侨城73.58%。而监管层基本卡住了房地产融资的主要通道，从银行贷款到房地产信托再到国内外发债，房地产只能通过自筹、高杠杆的PE或民间高息借贷来融资。

　　我们注意到，今年前10月，全国房地产开发企业总资金来源为6.8万亿元，企业自筹资金已高达2.82万亿元，占比达到41.2%，国内贷款的比例仅占15.4%(约1万亿元)，房地产信托有3000多亿，其余2.7万亿元不是年底需要兑付的工程款，就是高杠杆的PE或民间高息借贷。而尚未偿还的去年贷款还有1.6万亿元，超过1万亿元的民间高息借贷，以及6000亿房地产信托也即将进入兑现高峰期。

　　面对如此紧迫的还款高峰，房地产企业似乎已经无法通过自身清理存货来解决。三季度，144家上市房企销售尚不足900亿元，单季利润仅为97亿元，高达1.22万亿元的存货似乎难以销售。焦灼的开发商不得不大量挂牌转让开发项目，截至10月，四大直辖市产权交易所挂牌转让项目现象出现了井喷，总数超过600宗，而去年同期不过84起。但在当下的形势，又有多少人会去接盘呢?

　　三季度末手握现金339亿元的万科近日称，2012年万科将实行冬天模式，其核心包括现金为王，快速销售，更谨慎地拿地。万科称，当前现金流已经比利润率指标更为重要。

　　房地产业的“冬天”显然已经不可避免了。尽管前银监会主席刘明康不久前指出，即当房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，但当房地产的拐点效应出现时，这可能在产业链上传导，殃及银行、民间借贷，并引发社会不稳定。

　　作为独立智库机构，我们提出如下警惕：

　　一要警惕开发商出现破产清算潮。安邦研究团队此前一再提醒，不要对房地产调控政策抱有幻想，解决流动性问题最重要，要尽快出售手中存货，出售是利润问题，惜售则是风险问题。破产法的修改已经大大增强了对债权人的保护，一旦出现偿付问题，破产程序的启动，如走清算程序，那将导致房地产项目更趋贬值。

　　二要警惕资金紧张在上下游产业上的传染效应。由于房地产涉及多达六七十个行业，三角债可能延伸到上游建材、工程和原材料行业，而这些行业也可能会影响到银行等金融机构。

　　三要警惕年底突然爆发的讨薪潮。大量的存货难以出售，可能导致开发商拖欠工程承包款，在春节效应下，讨薪潮可能爆发。甚至还会有开发商明里暗里鼓动民工讨薪并向政府部门抗议现象的出现，以及老业主因房价下跌要求补偿的群体事件的出现，从而逼迫政府出手相救。

　　最终分析结论(Final Analysis Co

nclusion)：

　　年关将近，房地产的拐点效应很可能被迅速地强化，开发商面临年底贷款清偿高峰，工程款结算，以及民间借贷的偿还，很可能引发波及房地产业上下游的资金偿付风险，并很可能影响到社会稳定。