标题：楼市正处深度博弈期 购房者尤需理性

按照房地产市场的运行规律，房价下降通常要经过“观望和僵持”、“局部优惠”、“新项目低价开盘”、“全面促销”、“局部降价”、“全面降价”六个阶段，而对照聊城楼市的情况可见，目前聊城的房地产市场正处在局部降价之前的最纠结的博弈期。

开发商因为有多重考虑，不会轻易变打折优惠为降价销售。在这个时期购房者往往对于楼盘价格更为关注 和敏感，观望的心态更加坚定。调控至今，聊城房价仍然没有出现明确的降价的信号，在博弈的关键时期，购房者适度的观望是比较合时宜的。在对购房者的调查采 访中，记者发现，目前聊城购房者在观望的同时仍有一些不理性的表现。

当记者问及嘉明工业园某新楼盘项目开盘价格多少才合适的时候，工资收入不高的某购房者表示说“均价2000元/平米才会考虑出手”，显然低估了楼盘 开发的成本。对于聊城市区的房价水平，多数购房者表示“目前房价不合理，均价4000元/平米都嫌高，承受不起。”。聊城市住建委某工作人员告诉记者，楼 房的成本包括了：土地成本、建安成本、各项规费以及开发商的利润。从这一轮调控来看，前三项没有要下降的意思，只是要挤出开发商的一部分利润。对于房地产 行业的利润到底有多少，聊城某开发企业负责人表示，因为现在楼盘多数是滚动开发，简单的用价格减去成本的算法根本不合理，不能准确表现开发商的利润。金融 政策的收紧，要求开发商自有资金比例上升，同时建材、人工支出也在上升，开发商的利润空间有限。只要资金条件允许，开发商可以选择封盘不动，即使资金紧张 开发商也不会大幅降价，毕竟要考虑降价带来的严重后果。

购房者个人的主观意愿左右不了房地产市场的客观现实，而一味的盲目观望或者随大流也会失去购房的好时机。在聊城房产置业交流群中，一网友发起“不买 房运动”，认为“如果都坚持不买的话，用不了两年，房价肯定降到我们可以接受的程度”，愿望虽然美好，但是应和的人比较少。聊城某售楼处工作人员提醒购房 者说：“购房者最容易随大流，随大流的人是最容易被注意到的，所以肯定买不到最优惠的房子。08年的时候就有人说抄底，但是一直不买，到现在就买不起 了。”。聊城某楼盘项目负责人也劝解购房者：购房者永远不要寄希望于抄底，对“底”的过分贪婪往往会错失购房良机；也不要人云亦云随大流，等着购房者都开 始出手的时候，楼市也开始回暖了，毕竟房地产市场未来还是有比较好的预期的。只要是个人觉得房价到了可以承受的水平，就应该出手。

根据采访调查，业内人士认为购房者在调控期间买房子应该注意以下几个方面：

首先要选好购买的项目，一般要选择品牌房企的产品或者即将交房的准现房。期待楼市降价的同时，还要密切关注楼盘有没有“降质”。一般品牌房企往往会 注重长远利益，注意企业的名声和项目的品质，不会为了保资金链而偷工减料。小开发企业的准现房往往也比较值得信赖，因为现在的工程质量已经基本确定并可以 观察出来。

其次，要注意楼盘的保值增值性。从全国各地打砸售楼处的现象来看，开发商不能保证购房者的利益，购房者需要对自己的消费行为负责。在楼市走向尚不明 朗的时候，更要选择区域板块有发展潜力、配套设施较好的楼盘项目。从聊城东扩南展的总体城市发展战略来看，选择目前在价格上占有一定优势、同时未来要升值 潜力的东南板块的住宅项目应该是比较稳妥的做法。

第三，抓准购房时机。聊城某开发企业负责人分析认为：今年春节前后是开发企业最困难的时候，资金会紧张，也有销售任务，这也是大部分购房者会选择观 望的时期。在这个时期聊城的房地产市场将会迎来深度调整，价格也会有松动。如果开发商能够在这个时期坚持不降价，明年下半年楼市还是有回暖机会的。关于具 体的时间点如何把握，他分析说，如果聊城的多个楼盘或明或暗出现降价的话，价格就极有可能触底反弹。