标题：做房地产生意的思考者(图)

住宅问题成了一部众说纷纭的韩剧，都委屈，都抹泪。

　　现在的住宅政策和一些基本规律越来越背离。

　 　经过近一年的限购、限贷等楼市调控政策，眼下，各地纷纷出现楼市成交量走低、房价停涨和下降的情况。经历了数年的房价高涨后，在2011年冬天来临时， 中国的楼市仿佛也开始进入寒冬，或将迎来房价拐点。在高楼价下压力重重的蜗居者和房奴们，似乎能松一口气了。然而，楼市拐点的出现是否真的意味着人们都能 买得起房？中国的房地产市场从此是否摆脱了困扰，走向健康？对楼市和房价的议论，社会各界的声音永远都没有停止，而身为企业家的冯仑，在新著《理想丰满》 中，对房地产的过去和未来写下了不少思考。

　　和普通的居住者、时事评论者不同的是，冯仑本身是个商人，做房地产生意。但与一般的企业家不 同的是，他又是个思想者，此前出版的《野蛮生长》中，冯仑已显现出作为一个商界思想者的冷静和深度，此番在《理想丰满》中讨论曾被称为“最坚强泡沫”的中 国楼市，身为局内人和思考者，冯仑抛出这样的问题——究竟怎样的房地产，才是对的生意？

　　冯仑认为，中国的住宅问题，各种立场的人都在讲 话。买房人抱怨价格高，质量差；经济学家讲价格总是这么高，早晚要出事。政府始终要讲公平，总是说既要保障大多数人基本住房的权利，又要保持市场的健康稳 定发展。所以，有人认为它只是个青春痘，属于内分泌失调，长大了就好了，但更多的人认为住宅问题已经是个疾病，必须去医院治疗。

　　到底是青春痘还是病，冯仑用了一些生动的例子和诙谐的文字来阐述自己的观点，在保障房和商品房、调控与市场等关系上，看似是一对对矛盾，但重要的，是每一个要素都在其中取得平衡。

　　但最好的情况，并不是大家都能买得起房——在冯仑的理想中，人们住在未来的“立体城市”里，从蔬菜粮食生产加工，到工作交友休闲，再到教育医疗购物，一切生存和生活的问题都在同一座数百层高楼中完成。这是冯仑作为一个地产商人的理想，也是他对住宅和生存空间的理解。

　　当然，冯仑的《理想丰满》不只说到房地产业，他所谈的话题所涉甚广，诸如财富传承、社会公平、公益慈善、官二代与富二代，乃至居家旅行、生活态度、爱情家庭……对于冯仑而言，理想是丰满的，但现实未见得就那么骨感，因为他说：“把理想当中药吃，效果看坚持。”

　　本报记者 苏莉鹏

　　摘选

　　别让市场陪着保障玩

　 　买不起房的因素是什么？最初认为主要来源于开发商，说黑心的开发商把房价炒高了，于是政府和媒体合力对开发商进行道德批判，政府还通过限制开发贷款等措 施限制开发商发展。调控几年后发现，地方政府也得对住宅问题负责任，于是，最近三两年，大家又都在批评地方政府，说当地领导不好好建保障房，不负责任，不 关注民生。地方政府不干了，说我手里又没钱，保障民生应该是中央政府的职责！中央政府意识到这件事自己最有责任，于是决定拿350亿元出来支持做保障房， 又要管住租金不让它涨，同时鼓励年轻人租房。这样六七年转了一圈，住宅问题成了一部众说纷纭的韩剧，很纠结也很感人，每一点拿出来都挺有道理，婆婆也挺 好，媳妇也挺好，但都委屈，都抹泪。

　　为何最后只能去市场化？

　　本来住宅问题分为两部分，一部分是保障性的，一部分是 商品房。保障性的管吃饱，但是不管吃好，就好比开车有夏利和富康；商品房管吃好吃爽，相当于开奔驰、宝马。在拥有奔驰、宝马之前，应该赶紧先整个夏利，让 大家有一个基本的代步工具，然后各走各道，互不影响，等条件具备了再鼓励大家自行购置更多或更好的车辆。但我们没有从一开始就做这项工作，而是怪房地产 商、市场，用体制、文件来管市场，让市场变成政府的下级，领导把市场当下级管，开个会就发布一些政策下来让市场听话。

　　政府把地价越调越 高，却又希望房价要越来越低，没有办法，最后只能是去市场化，就是你买了地，第一，不拥有完全产权，就只有70年的使用权，相当于交70年的租金；第二， 两年不开发要收回。除此，政府还要定价，一房一价，而且还要限购等。如果是市场经济，既然我已经租了50年或70年，那么我多长时间开发应该权力在我，但 中国不允许企业独立平等地和政府去讨论这个问题。

　　让商品归商品，保障归保障

　　囤地、捂盘这事儿，打一个比喻，相当于娶媳妇时被指定第一年必须生孩子，只要不生孩子就算捂妻、囤性，政府就要收回结婚证，不能再生。所以，这里面已经不是市场经济的基本理念在支配企业行为了。

　 　调控到现在，政府一直没有走严格分轨的制度。把商品的归商品、保障的归保障，管住保障房、放开商品房，这就是新加坡的成功模式。但我们却是让市场陪着保 障玩，让市场解决保障问题。这就好比让一个男人到妇科医院去替女人生孩子，这是两个跨着界没法办的事儿。你要让市场替保障那部分解决问题，市场会说NO， 因为无论你房价降到多少，还是会有人买不起。保障问题本是政府的责任，不应该转移视线，怪罪市场，把所有人都拖进来，使政策越来越去市场化。

　　摘自《理想丰满》，有删节

　　冯仑三答中国房地产

　　■为什么没地？

　　如果我们能够不断地往天上发展，那就意味着土地是无限的。现在无论哪个城市，任何一个理性的领导，如果说地没了，那只说明你规划没做好；只要你对房地产的理解是回到空间上来，那地就永远都有。

　　■年轻人为什么买不起房？

　　今天我们判断房地产住宅问题也是这样，站在领导者的角度来说，你首先要判断它是青春痘还是病，如果是青春痘那就多加安慰，全世界没有一个市场经济国家的政府能保障人民35岁以前都买得起房的。古巴、朝鲜可以保障，但是同时要限制你的自由。

　　■房地产市场怎么能不乱？

　 　市场经济其实非常简单，产权、要素要自由流动、自由定价、自由竞争、自担风险、自我分享利益。但是现在的住宅政策和这些基本规律越来越背离，结果就好比 搅一锅粥，越搅越稠，越搅越搅不动，厨师自己搅得过瘾，因为他能锻炼肌肉，但粥锅里面的东西是越来越难分清、越来越无解了。