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目前，广汇、金科、瑞成、腾飞、天然房产等本土品牌房地产企业开始将销售重点瞄准首次置业及首次改善型等刚需人群，而新投房产的直白降价，则使之前扑朔迷离的首府楼市趋势日渐明朗化。
11月27日，记者了解到，乌鲁木齐银川路附近一在售楼盘将原7600元／㎡的在售项目均价调整为7200元／㎡；天然理想城限量特价房3980元／㎡起；恒大金碧天下成本价折上折3746元／㎡起；博瑞新村三居尾盘直降400元优惠……虽然降价幅度不大，但相较开发商的“垫首付”、“送家轿”的隐讳，直白之意让乌鲁木齐楼市趋势日渐与内地城市楼市一致。
乌鲁木齐一家房地产开发企业负责人认为，目前，乌鲁木齐楼市成交低迷，开发商垫付首付也罢、小幅降价也好，目的都是为了快速回笼资金。
在新疆合富辉煌房地产代-理公司市场分析师段伟看来，在年关将至、调控加码、楼市一片降价声起的当下，一些品牌开发商早已敏锐地捕捉到了刚性需求已经悄然释放的迹象，因而谋求改变、抢攻“刚需”，这也造就了当下市场的热点。
成交量下降 房价渐松动
乌鲁木齐一家房地产代-理公司负责人介绍说，目前，内地一线城市降价趋势已经形成，而政府的调控政策也明确，短期内见不到转机，迫于年底急需资金回笼的现状，开发商不得不采取变相降价的措施来拉动部分购房者下单。
该负责人分析认为，按照目前一些代-理商的操作， 一套售价在8000元／平方米的住宅，面积以85平方米来算，提供2年免息的垫首付款基础上，购房者的装饰预算不超过10万元，还可申请15%返现，也就相当于2.5万元的优惠。综合起来实际上也就相当于给了近5%的降价。
“内地一线城市房价大多每平方米就是三四万，降幅20%，就是一平方米降6000元－8000元，乌市的房价均价也就在5500元／平方米上下，就算有10%的降幅，一平方米也就600元而已。”该负责人坦言，部分开发商的优惠措施实际上已体现了政策的作用力，只不过有些开发商不敢轻言降价而已。
采访中，多位乌鲁木齐房地产人士坦言，这两年房价确实涨得快了点，很多人都看不懂，毕竟，一个健康的市场，不应该出现太大的价格波动，这才能营造一个理性的楼市供需环境。
但让首府地产人士心里没底的是国家统计局公布的10月份国内70个大中城市住宅销售价格变动报告，10月份首府新建住宅价、新建商品住宅价再次居国内70个大中城市房价涨幅排名首位，二手住宅价涨幅居第二。这已是首府房价涨幅连续第七个月居国内房价涨幅榜前三甲。
在价格涨幅居高不下的同时，商品住房交易量出现小幅下降趋势。
乌市房产交易管理中心公开信息显示，1至10月，乌鲁木齐新建商品住房批准预售331.17万平方米，同比增长2.96%；商品住房登记成交面积326.06万平方米，同比下降8.55%。其中8月至10月，商品住房登记成交面积创3年来最低，3个月成交总量较2010年同期下降超三成。
“供给膨胀、需求萎缩，今后一段时间，供大于求现象可能会较明显。”新疆宜居盛世房地产代-理公司分析人士表示，目前开发商面对的难题是如何应对买方市场，取得主动权。
实际上，压力不仅来自住房供求，1月－10月，乌鲁木齐土地市场共推出14批土地，合计供应面积196.78万㎡，同比下降68.35%。其中住宅类土地供应仅87.04 万㎡，可建建筑面积220.21万㎡，同比分别下降76.58%和73.31%。住宅类用地供应的大幅减少势必将影响明后年的新建商品房供应。
“多重楼市调控政策，以及今年2月起在乌鲁木齐实施的限购房政策效果已经显现，是导致目前商品房交易量下降的重要因素之一。”乌市房产管理局相关工作人员表示。
乌鲁木齐奥玛壹佰房地产经纪有限公司总经理李岳江表示，如果乌市商品房成交量持续下降，房产价格肯定会有所松动。不过，新疆的房地产市场不同于内地，不可能出现大幅下降，乌市房价涨势会放缓，日渐趋于理性。
业内人士分析认为，预计明年5月前乌鲁木齐楼市整体会有一个小幅回调空间，回调的主因仍是国家房产政策调控因素，而随着经济整体回稳，银行存款准备金比例调低、限购令的松动、新疆大开发政策进一步带动投资，以及首府人口的增加带动刚性需求，乌鲁木齐房价仍会继续保持在一个合理价位空间。
改善性住房 是需求主力
据了解，自从新政出台后，乌鲁木齐住宅成交面积段分布结构显示，中小户型产品的比例下滑比较大，而改善性产品依然是市场成交的主力，其中90－144平方米改善性房源成交比例直线上升。
新疆金科房地产开发公司营销总监邓昊认为，二套房贷新政背景下，购房者置业倾向一步到位，说明改善性住房的市场需求仍比较旺盛，这有利于房地产市场的纵深发展。
“从目前楼市现状分析，并不乏降价促销楼盘，但价格层面的单一竞争往往使开发商忽略质量、性能、服务，忽视消费市场需求，同时引发产品同质化。从长远来看，依靠价格争夺客户并非明智之举。而对于刚需来说，以牺牲居住品质来换取居住资格，也不是明智的选择。”新疆金科房地产开发公司总经理周斌认为，当前楼市面临的压力，可能促使房地产行业洗牌阶段提前到来，此时挑选品牌房企的楼盘或许更有保障。
“最近来看盘的人挺多，不过大部分人只是过来看看，真正有购买意向的人其实并不多。”11月27日，天空阴霾，首府迎宾路附近一新开楼盘的销售大厅里，营销负责人介绍说，从8月起，项目就感受到来自政策调整的影响，“买房的市民比去年同期少了近四成，但我们还是很乐观的，毕竟，只要优惠到位，市场的购房潜力仍然会大量释放。”
让这位负责人信心满怀的，则是来自于《乌鲁木齐2011—2020年城市规划纲要》，根据该规划，未来10年，乌鲁木齐将被打造成我国西部中心城市、面向中西亚的现代化国际商贸中心、多民族和谐宜居城市、天山绿洲生态园林城市和区域重要的综合交通枢纽，人口将达到500万人。
“现在去楼盘转转，如果没任何优惠，肯定是留不住一个购房者的。”在西外环中央郡售楼处外，和女友一起看房的市民董晋轩说，已经在首府多个楼盘徘徊了近一个多月了，因为女友的坚持，他们打算再等等看，“如果优惠再给力点，过年前后我们就打算出手购买一套婚房。”董晋轩的女友笑着说。
和董晋轩一样，乌鲁木齐仍有很大一部分住房刚性需求，等待着房价降点、等待着圆自己的新房梦。