标题：楼市“过冬术”

　　楼市调控作用初步显现，媒体也几乎是一边倒地唱空。国家统计局公布的数据显示，70个大中城市的价格平均环比指数在年内首次出现负增长。

　　种种迹象表明，各方博弈正进入白热化阶段。在房价“生死”临界时期，开发商开始祭出各种招数，度过“寒冬”。

　　加快出货

　　随着调控是否持续的靴子落地，开发商已经开始放弃“幻想”。其中大型房企因为项目多、库存积压严重，而面临更大的压力，推盘促销意愿更加明显。

　　目前，万科已在上海、深圳、南京等多个城市、多个项目祭起降价大旗；龙湖地产北京也因低价开盘，成为今年2月以来品牌房企的首个“日光”楼盘。

　　业内人士分析，房地产龙头企业的降价并不意外，提前降价销售可以有效回笼资金，更好地把握主动权。万科、龙湖高调大幅降价加快出货，必将带来房企新一轮降价潮。

　　其实，在市场深陷低迷的行情下，即使是大型品牌房企也难以保持良好的销售势头。中原监测数据显示，10月，十大标杆房企业绩纷纷出现滑坡，合计销售金额环比下降13%，较去年同期降幅达23%。

　　业绩的下滑使得大型房企在原本已经紧张的资金链条面前更加倍感压力。专家指出，年底即将来临，为了完成预定的销售业绩，许多上市房企有可能加大推盘力度，而那些在全国众多限购城市拥有项目的大型房企将首当其冲，成为降价出货的排头兵。

　 　有观点指出，调控政策持续，加之大型企业在全国二三四线城市范围内的产品线很长，存货量巨大，不排除大型开发商会陆续推出一系列的优惠活动。另外有专家 预测，楼市进入买方市场的迹象越来越明显，还会有更多的城市房价下跌。降价潮由一线城市向二三线城市蔓延，降价促销、以价换量是大势所趋。

　　短信轰炸

　　最近一段时间，记者持续遭到垃圾短信的连番“轰炸”，内容大都是房产销售信息，其中不乏知名房地产商的广告。

　　在采访中记者发现，卖房短信大都是开发商的销售代-理公司或者销售承包商发的，目前楼市的低迷、老百姓的观望使得销售代-理慌了神，急于卖掉房子赶紧变现，因此也促使他们对手机用户展开了短信的狂轰乱炸。

　 　这几天，知名开发商龙湖开始在杭州大降价，每平方米均价一下子降到5000多元。当地很多人都收到了该楼盘打折短信通知，也有人因此去排队购买。那么开 发商都是从哪里得来这些客户信息的呢？该项目售楼处一位不愿透露姓名的负责人称：“你们是我们的VIP客户，或者是二手房中介推荐给我们的。”

　　那么，这些大的房企是自己在做短信推销，还是“被推销”？一位供职于某知名房企的人士向记者表示，卖房短信有不少是开发商的销售代-理公司或者销售承包商发的，他们垫了大把的钱，承诺把房子卖出去。真要有问题，房企也就可以撇清自己了。

　　而在中国政法大学经济法系副主任吴景明看来，开发商想通过这种方式规避法律是行不通的，电信商、房企、代-理商谁都跑不了。“房企作为委托人有义务规制受托人的行为，如果没有这样做，就要承担这个行为的法律后果，要承担连带责任。”

　　暂缓开盘

　　房价飞涨的时候，拖延开盘是变相“捂盘”，人人喊打。当下，宏观调控显效，楼市提早“入冬”，拖延开盘成了部分企业，尤其是高端项目过冬的“棉袄”。

　 　记者调查发现，上海某千万元级别墅楼盘，网上房地产显示已取得预售许可证，开盘日期、预定套数、已售套数，一目了然。鉴于政府“取得预售许可证十日内开 盘”的硬性规定，开发商不会对开盘矢口否认，但还是对开盘细节讳莫如深，对外宣称“未正式开盘，明年举行盛大开盘仪式。”

　　新盘开盘的标准是什么？开发商为何要故意隐瞒开盘情况？上海中原研究咨询部总监宋会雍表示：“拿到预售许可证就算开盘了，开盘活动只是营销活动而已。”

　　一位业内人士的比喻则妙不可言，他说：“这就像婚姻状况一样，是否已经结婚，并不在于是否已经操办了婚礼，而是是否已经在民政部门办理了婚姻登记。所谓的盛大开盘，其实只是一个宣传推广的举措。”

　 　宋会雍表示：“市场不好的时候，拖延销售的情况比较多见。着急开盘的别墅项目并不多，预售许可证跟实际开盘活动，总要有些时间差。因为高端项目需要更长 的蓄水期。客户积累够了之后，再做开盘的动作，会比较有气氛。”他认为，当前整体别墅市场表现更为疲软，之所以尚未掀起降价潮，主要还是因为面对高端消费 客群，价格折扣的尺度和方式的选择需更灵活的营销策略，而且多数开发企业心理上也没有准备好。

　　降价补偿

　　房价越是下跌，购房者越是观望，在“买涨不买跌”的投资心态下，楼市几乎陷入“死结”之中。于是，越来越多的开发商开始祭出“降价补差价”的杀手锏，企图打破“低成交困局”。

　　“购房满三年的业主，不论房价是涨是跌，只要提出申请，我们都以签订合同价回购原售物业”。近日，深圳绿景地产为了满足购房者房价只涨不跌的心理需求，大胆推出“原价回购”计划，引起业内侧目。

　 　而除了绿景地产之外，目前全国多个城市楼盘均打出了“降价补差价”的旗号吸引购房者。作为本轮“降价潮”的引爆点，上海嘉定新城公馆项目在众多楼盘降价 拒绝补偿老业主后，率先作出“降价补差价”的承诺；而一再表示降价后不会对老业主妥协的万科，其在苏州的一个销售项目也于近期向购房者妥协，承诺“一旦降 价将按原价回购”。

　　据链家地产统计，目前包括上海、深圳、南京、苏州、杭州、长沙、长春等10余个大中城市的20余个楼盘已经将“降价补差价”或“原价回购”承诺与低价销售绑定，给购房者吃“定心丸”。

　 　“开发商作出降价补差价承诺略显迫不得已，一味地降价，即使接近成本价，可能也不会给购房者带来抄底的信号，反而不如一纸承诺更具有杀伤力。”链家地产 市场研究部首席分析师张月表示，开发商此举是为了终结项目未来的贬值预期，这样做既牺牲了当前的销售利润，也为明年的价格持续回落预付了风险成本。

　　品质追求

　　除了常规的“价格战”之外，部分开发商正试图通过“品质楼盘”来吸引买方市场。

　　11月26日，北京凯德・锦绣项目的样板间正式对外开放，无论是户型设计、装修标准和产品细节，都体现出更多的升级感，将集大成的产品品质展现在消费者面前。

　 　凯德置地华北区域总经理韩维表示，“凯德置地始终以塑造精品的标准做好每一个项目，在小区规划、工程质量、销售管理、后期服务等方面倾注心血。无论环境 如何变化，我们能做的就是恪守开发商的本分，认认真真建好一砖一瓦，为市场奉献精品建筑，为广大购房者提供优质的房子和舒适宜居的生活体验，对开发商而言 这是最基本的工作，也是对购房者最实惠的承诺。”

　　在成都某楼盘的建造过程中，设计师同样为一个细节而纠结：小区园林景观整体视觉不错，但有一个瑕疵，即入户楼梯地面没有装饰，一定程度上破坏了整体视觉的愉悦性。出于景观效果的品质考虑，开发商最终追加上百万元，对楼梯进行了整体装饰。

　　今年“十一”，无锡一个楼盘的售楼处对外开放，看房者却没有看到预定开放的样板间。原来，在国庆节前一天，刚刚装修好的样板房被砸了，而砸样板房的却是开发商自己。原因是开发商对样板房不满意，砸了是为了重做。

　　哈尔滨群力新区某楼盘销售负责人表示，现在大家拼的不仅是价格了，还有内在的环境、品质，随着买方市场的到来，开发商必须提升各个方面的竞争力，最终才能赢得消费者的青睐。