标题：戴德梁行2011年大连房地产市场回顾与展望

2010年国家连续实施收紧的调控政策，房价过快上涨的势头得到初步缓解，为巩固和扩大调控成果，2011年房地产政策再度趋紧细化。“新国八条”、“大连限购令细则”等政策的实施，年内三次加息六次上调存款准备金率，通过住房信贷差别化政策和税收政策的完善，投资投机性需求得到一定程度遏制，商品住宅市场成交萎缩，房价上涨有所放缓，市场呈现小幅波动的调整状态。

　　与2010年土地市场火爆的情况相反，今年土地市场成交低迷。前十一个月全市七区(含高新园区，下同)共成交131个地块(非工业用地)，成交土地面积7,503,557平方米，预计可形成建筑面积17,866,919平方米，分别比去年同期下降49.8%和52.5%。其中市内四区(含高新园区，下同)出让土地大幅回落，成交土地面积333.1万平方米，可形成建筑面积764.6万平方米，分别同比下降57.8%和55.3%。 小窑湾、辛寨子、营城子、红旗街道、龙王塘街道、金石国际旅游度假区、旅顺经济开发区、大连汽车城综合旅游区土地成交活跃。中心城区土地成交减少，土地价格有所回落，市内四区楼面地价与去年同期相比下降8.3%至每平方米3,362.6元；旅顺口区、金州新区和保税区的土地单价也有所回落至每平方米1,388.1元，同比下降13.8%。

　　在政策密集打压下，大连市商品住宅成交量增长缓慢，前十个月，全市商品住宅成交624.7万平方米，同比增长1.6%。1月26日“新国八条”出台，将二套房贷款首付比例提至六成，前两个月成交量出现下滑。2月底，“大连限购令细则”出台，购房者对新政的预期造成“恐慌性”购买，3月份成交量激增，开发商集中备案。4月份，“大连限购令细则”开始实施，受观望气氛笼罩，成交量大幅下跌，全市七区成交面积同比下降71.1%。5、6月份，受刚性需求和不限购区域成交拉动，成交量小幅回暖，7月份再度攀升。8月份伴随一线城市成交大幅回落，大连住宅市场成交量有所下降。三次加息、六次提高存款准备金率的持续作用下，9、10月份，尽管开发商给出不同优惠政策，购房者扔持观望态度，大连住宅成交量进一步下滑。

　　前十个月，全市七区成交面积约425万平方米，同比下降28.9%；市内四区成交约229万平方米，同比下降20.9%。历史价位较低的甘井子区和不限购的旅顺口区、开发区及金州区成为成交主力，占全市七区成交量的84.1%。大连商品住宅价格呈现小幅波动，总体仍呈上涨态势，但上涨速度和涨幅明显放缓。前十个月，全市七区商品住宅平均价格达到每平方米10,475.1元，市内四区房价达到每平方米12,688.2元，分别同比上涨15.3%和5.6%。

　　随着楼市调控的深入，全国楼市盘整压力逐渐加大，一线城市开始形成房价停涨回落的趋势，由于调控具有一定的滞后性，预计未来住宅价格将继续随政策变化处于小幅波动的调整状态，今年年底到明年年初，购房者观望气氛将达到顶峰。而金州新区、普湾新区等区域由于供应量加大，在全域城市化及辽宁沿海经济带发展的带动下，房地产发展前景也较为乐观。

　　2011年大连市甲级写字楼市场延续了2010年的良好势头，吸纳量和租金稳步上涨。在需求旺盛的带动下，前三季度，甲级写字楼市场整体空置率由2010年底的19.3%下降2.7个百分点至16.6%，累计吸纳量达12,671平方米，与去年同期相比增长95.1%。金融保险、国际贸易及装备制造行业企业成交活跃，带动租金稳步上涨，到第3季度，整体市场平均租金上涨至每月每平方米113元，同比上涨27.8%。

　　由于住宅物业受调控影响较大，写字楼及综合物业颇受投资者青睐。明年大连甲级写字楼市场将集中放量，教育信息大厦、万达中心、诺德大厦、国际航运中心将陆续入市，届时甲级写字楼市场整体空置率将有所上升，而在高品质项目带动下，租金和吸纳量有望延续今年的良好势头进一步攀升。

　　今年大连市商业市场较为活跃，新供应项目使区域性商业物业得到补充。青泥洼桥商圈的大都会购物广场于年初开业，提供约6万平方米新供应，新玛特购物广场新华店补充了甘井子区西部商业物业，瓦房店新玛特购物广场和世纪购物广场开业成为大商集团首次大体量布点非核心商圈，天津街特色餐饮聚集区的悦泰“老街”项目于9月开门纳客。年初，天津街天龙商城和天百大楼南楼两栋商业物业成功拍卖，众多投资者开始转向商业地产。

　　11月中旬，位于华南区域的华润置地广场开工建设70万平方米地标级中心生活城，未来华南商圈发展潜力巨大。此外，恒隆广场也在建设中，预计于2014年进入市场。国内实力开发商进驻有利于改善大连商业市场经营管理模式，同时也将加剧市场竞争，由于目前商业市场同质化普遍，定位明确、特色鲜明的差异化经营将赢得更大市场份额并保持长远发展