标题：柳州楼市走势 赢刚需者赢市场

　　压力叠加抢跑年关开始

　　年关已至，众多楼盘纷纷投放新品。12月3日，南国风光首次开盘销售，推出86套85～120平方米的两房和三房。在此之前，多个楼盘先一步推出新品，如鸿泰名庭于11月26日推出271套房，天润-格林庄园在11月25日加推20套精装三房。

　　紧随南国风光之后，宏祥园已确定将于12月10日开盘。与此同时，碧园-大城小院、华展华园等一批楼盘也摩拳擦掌，准备在近期敲定开盘日期。

　　居柳州统计发现，包括中央美地彩虹城、中国铁建金色蓝庭等13个楼盘有意在12月开盘或推新，新品供应总量约2000套，“抢跑”之势昭然。

　　据柳州市房产交易管理网数据显示，近期楼市成交持续低迷，今年6~10月新房网备套数连续出现下滑，虽在11月止跌回涨，也不过1104套，仅比10月多60套，与去年同期的1617套相比减少了31.7%。

　　“开发商在12月要做企业报表，春节之前则要结算、支付各类款项。”柳州盛天房地产开发有限公司副总经理高生认为，开发商争先出货，是因其正面临两方面压力：一是销售压力，为争取完成年度销售任务，“让报表更好看”，只能把握最后的12月；二是春节将至，“用钱高峰期”随之来临，开发商要向银行、材料商和建筑商等合作企业支付款项。定价策略参考买家心理价位

　　碧园。大城小院推出“岁末特惠团购狂欢”活动，16号楼一梯六户设计的新品折后仅售5000~5300元/平方米，低于此前5800元/平方米的折后价。该消息一出，随即吸引大批购房者前去咨询预约。“这样的价格很实惠。”办理预约的购房者陈先生坦言，该项目的低定价打动了他。

　　无独有偶，不少楼盘在定价时也更多考虑购房者的接受程度。“4…元/平方米的多层住宅……”南国风光在预约期间即对房价进行重点宣传。该项目多层和小高层开盘折后均价分别为5300元/平方米和5000元/平方米，低于市场预期。

　　新盘魅力首座已于11月26日开始接受预约，谈及定价策略，该项目营销总监梁世浩表示，魅力首座虽然定位为旧机场高端小区，定价时也将充分考虑购房者的接受水平。    “为了实现快速销售，回笼资金的目的，开发商在定价时将更加重视购房者的心理价位。、”高生认为，在当前观望气氛浓重的市场环境下，开发商的定价策略对销售速度有着重要影响。

　　据了解，近期一些在售楼盘也纷纷推出额外优惠。华韵上城在12月初更新了优惠方案，购房一次性付款9.5折，按揭9.8折，再送额外9888元购房礼金。畔山领秀则针对1号楼推出年末优惠，最高优惠可达3.3万。

　　产品调整户型更加贴切刚需

　　严厉调控打击，加之房价上涨预期减弱，柳州市场上难觅投资者身影，首次置业者和改善型购房者成为市场的绝对主力。鉴于此，不少开发商对新推产品进行了调整，以期更加迎合购房者的需求。

　　柳州兆安地产置业有限公司董事韩啸在采访中表示，将对新品户型进行优化调整。“在户型设计上，兆安现代城后期将强调‘要么做大，要么做小’，少做市场存量较多的中间户型。兆安-四季花城3期也根据目标购房群体进行调整，将主推90、120和160平方米的两房和三房。”

　　一些楼盘还在赠送面积和户型灵动性上做文章。位于河西的中国铁建·金色蓝庭已于11月19、日开始预约，截至11月底预约人数已经超过300人。记者采访发现，不少办理预约的购房者看中了该项目主推的86~90平方米N+1户型。于11月26日开始预约的魅力首座主推“会长大的房子”，吸引了较多购房者关注。记者留意到，该项目户型设计了飘窗、阳台和空中花园等“赠送”空间，一款107平方米的三房可将空中花园改为房间。

　　除了调整户型配比，完善户型结构，高生认为，一些开发商还会在园林景观、配套等方面下功夫，提高产品品质，以支撑项目的房价。据韩啸介绍，兆安。四季花城剩余的1000多套房将精装房形式销售。

　　在多数开发商致力对产品进行调整时，一些开发商表示，将放缓住宅产品的开发速度，等待市场环境好转。

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