标题：楼市"寒冬"将至 房地产开发商如何过冬?

　　N文/陆成钢

　　再过20多天，2011年的年历即将翻过。在接踵而至的2012年，楼市会不会迎来更严峻的寒冬，依然充满未知和变数。

　　从11月的嘉兴楼市来看，嘉兴住宅市场成交量明显萎缩。截止到11月30日，共成交普通商品住宅509套，较上月环比下降31.77%，较去年同期下降63.20%。

　　与此同时，本市与外地购房者比例也在呈现变化：2010年，本市购房者与外地购房者比例为2.3比1，而今年该比例为3.8比1；贷款与不贷款者比例2010年为11比1，而今年则为0.74比1。

　　可以看到，目前，嘉兴市商品住宅成交量进一步萎缩，本地客户为当前形势下开发商越来越倚重的客户来源，而随着银行贷款收紧，购房者也逐步适应买房由贷款到不贷款的转变。

　　业内人士分析，随着调控的深入，市场的转型势在必然，不仅开发商要面对新的形势，及时做出调整，消费者也应理性对待房价的涨跌，回归住宅的居住功能，才能使市场更为健康和理性。

　　“中国房地产将结束高速增长期，进入‘中速增长期’，从现在到2013年都将是调整阶段。”有业内人士做出上述判断。哪一种说法更接近未来形势？如果，冬天“刚刚开始”，那么，开发商该如何度过这漫长的冬天。

　　过冬模式之：

　　积极卖房 现金为王

　　临近岁末，嘉兴楼市渐入“寒冬”。一方面，每年的年末一般都是楼市的“冷淡期”，另一方面，随着楼市调控的逐步深入，开发商的推盘意愿大大降低，一些原本计划推出的新盘也由于预约不理想等各种原因一再推迟开盘时间。

　　据统计，在过去的11月，嘉兴共有2家楼盘开盘，分别为富安臻园精装单身公寓和嘉兴世界贸易中心，其中一家为老盘加推，一家为纯新盘首次开盘。

　　面对即将到来的12月，嘉兴还会有多少楼盘推出新品？据嘉兴房产超市网的初步统计，12月嘉兴仅有3家楼盘开盘，开盘数量与上个月基本持平。即将入市的项目中，其中两家为纯新盘，一家为老项目加推……如12月18日，以海派洋房为风格的海纳公馆即将开盘。除了推出首批83～106m2大赠送高附加值户型外，预约客户还可享受开盘特惠。

　　事实上，选择积极卖房或开盘的还有其他更多开发商。特别是房博会之后，如万科·金域缇香、华章·御上江南、金都夏宫·笛园等多个新推楼盘调低预期，平价面市。

　　为加速房源的消化，禾城很多开发商从秋季房博会之后就推出了各种形式的促销方式吸引购房者，很多都在优惠力度以及开盘最低价上做起了各种文章，力求吸引更多的购房者尽快出手。

　　10月23日，万科·金域缇香开盘，首批房源当日销售达到90%以上。嘉兴万科董事长陈江鸣当时表示，这个数据马上会在备案销售上得到体现。果不其然，10月17日至23日，普通住宅备案销售136套，而10月24日至30日，销量飙升至384套。

　　此前嘉兴万科表示，万科的定价原则不是成本+利润，而是以市场能够接受为标准，60%以上的客户能够接受就说明了这个价格是一个合理的价格，是一个大部分客户认为高性价比的信号。这也保证了万科的住宅无论在什么样的市场环境下都可以高性价比的形象面向市场。

　　业内人士也表示，10月底此番市场周成交量放大，是因为个别新楼盘低价入市吸引了部分刚性需求，而非正常的需求反弹，整个市场依旧很低迷。的确，随后几周，销量大幅下探。10月31日至11月6日，普通住宅备案销售180套，不足此前一周的一半。11月7日至13日，普通住宅备案销售仅92套，日均销量不足14套。

　　进入11月底，就在一些业内人士还在期待今年底明年初调控政策或许会局部松绑时，万科却坚信房地产的冬天刚刚开始。万科集团总裁郁亮说，2012年万科进入“冬天”模式，并将遵循现金为王、积极卖房、慎重买地的原则。

　　据报道，上周末，万科位于上海的万科清林径和万科尚源低调开盘，价格直降20%~30%。上海已是万科在深圳、青岛、南京、北京等城市之后第五个大幅降价的城市。多布点、高频率降价促销——万科的这一系列动作似乎合乎了郁亮过冬论中的“积极卖房”策略。

　　但万科不是因为资金链有问题才大幅降价。据万科三季报显示，截至今年10月，万科的销售额已突破千亿，万科账面上还“躺”着300多亿元的现金。万科的降价可能更多是从长远角度考虑，也符合其“现金为王”的说法。就像郁亮所说，“2008年的金融危机促使国内放松了对当时地产行业的调控，但这一次地产行业不会再有这样的好运了，而且现在还很难判断这个冬天有多长。”