标题：李贵斌：未来一年是房地产结构调整年

凤凰网房产讯 12月9日，在2011中国（深圳）住交会现场，凤凰网房产独家对话了光耀东方董事长李贵斌。以下为文字实录：

凤凰网房产：李总您好，非常感谢您接受凤凰房产的独家专访，您认为今年房价下降拐点已经到了吗？

李贵斌：未来应该是一个调整年，结构调整年，房地产年整个市场在分化，根据中国目前的情况，有一部分房子应该说是到拐点，下一步有下行的可能，有一些高档的像商业，或者说是写字楼，或者是住宅，在某些城市里价格并没看到有什么拐点。

凤凰网房产：2012年您认为房价会降多少？

李贵斌：究竟能降多少，由于城市之间的差异，房子之间的差异，从总的情况来看，来年有一个下降幅度，至于幅度多大，这跟国家宏观调控政策有直接的关系，现在经济工作会议没开，有些事儿不能预测，我这儿有点瞎掰。

凤凰网房产：房价在目前入冬以来，房价具体会跌多少，然后政府就会救市？

李贵斌：如果超过20%的话政府应该是救市，这直接关系到国家宏观经济。

凤凰网房产：您认为到明年抄底买房的最好时机是什么时候？

李贵斌：有一句话叫啥呢，因势而动，顺势而为，这跟房地产的走向有直接的关系，如果要是让我预测的话，2012年以后，也就是一季度、二季度可能是一个比较好的时机，国家天天在这方面宏观调控，最严厉的时候可能是你机会最好的时候，一旦不调了就往上升了。

凤凰网房产：最近有传说明年可能房产税会在全国推广，您认为房产税一旦在全国推广的话，对房价下降有多大作用？

李贵斌：至于房产税在全国推广的问题，对房价应该不可能很大，因为有一些平民住房，一些中低端的住房，不可能收房产税，说收的就是一些高端的房源，在改革开放的30年里，人与人之间的收入差距已经拉大了，影响不会很大。

凤凰网房产：您认为中国的房地产已经成功着陆了吗？

李贵斌：现在还不能这样说，因为过来这几年，房地产形势一直比较好，开发商投资量比较大，相对来说负债率也比较高，在市场目前这种形势下，我感觉可能还得有一个调整期。

凤凰网房产：前一段部长也说限购令出台是不得已的，另外对明年保障房的计划，1千万套可能要有一个下降的趋势，您是怎么看待这个问题的？

李贵斌：其实作为整个房地产开发企业来说，国家一系列的宏观调控政策，还是以市场为导向，近一个时期，整个房地产供求量比较大，再一个房价又升的比较快，需求是常年的，整个的市场信心减弱，适当放慢政策性住房的开发，对市场进行一定的调整，并不意味着是一个坏事，遇事机谨，还是从实际出发比较好。

凤凰网房产：北京、上海、广州最近出现了一些“日光盘”，而且开发商有承诺，如果什么时候降价会全额补偿，您怎么看待这个现象？

李贵斌：其实这个现象还是从实际出发，开发商考虑自身企业的状况，资金链的问题，再一个负债的问题，未来开发量的问题，这些因素都值得开发商作出这样的举动，符合市场规律并不为过。

凤凰网房产：您能预测一下明年房地产的综合走势吗？

李贵斌：我感觉2012年上半年，多数的住宅地产甚至一些商业地产开发不专业，情况、位置、产品以及商业惯例不够专业的一些项目，往下走还得有一个过程，究竟有多大幅度众说纷纭，我看网络上也好，电视上也好，报纸上也好一再登，其实这个事儿我说也是不好说。

凤凰网房产：李总您作为综合体运营的专家，在这两年的运营当中，您认为中国综合体的运营，尤其是二线城市或者是三线城市，开工量是否过大，有没有泡沫现象？

李贵斌：总的来说，开工量有点（过高），这个（过高）就是攀比、跟风，一窝蜂的情况不是很理性，不是很专业，综观整个市场，其实城市综合体还是投资价值，这种价值最容易体现就是投资回报率，投资收益的问题。一旦这方面的问题解决不好，坚决不了一个冷静，静下心来，理性对待市场的问题，可能有些城市一味的开发城市综合体，将会是一种灾难。工业企业将近黄金分割线，即使商场是保本的，你有这么大批量的上场，你能买更多的东西吗，一旦开发量过大，其实把成本都加大了，把这个市场份额摊薄。

凤凰网房产：李总请介绍一下，您目前运作项目的情况，另外明年的计划？

李贵斌：光耀东方这个企业，其实它是由商业地产开发，主要是城市综合体，有商业物业的投资并购，这是一个专业团队。再一个有一个商业管理运营公司，整个集团现在4000多人，这个商业模型基本上已经比较成熟了，今年在全国，在上海、在天津、在北京、在山东聊城，一共并购了5个项目，总的说起来运转的还算比较成功。

明年由于整个房地产是一个调整年，是一个升级年，它呼唤的是专业是管理，是所处商业地产的价值，按照这样一个发展的趋势，明年从商场的角度来说，公司要开业5个商场，也就是购买中心。从并购的角度来说，明年是在一线城市，最少并购4个到6个项目，开发的项目适当，在拿项目上放慢节奏，现有项目尽可能的尽善尽美的把它做好。