12月9日，在2011中国（深圳）住交会现场，凤凰网房产独家对话了深圳众厦地产董事长兼总经理郭澍楠。以下为文字实录：
凤凰卫视12月9日《凤凰视频》节目播出"对话深圳众厦地产董事长兼总经理郭澍楠"，以下为文字实录：
凤凰网：各位网友大家好，欢迎光临2011住交会凤凰网房产演播室。我们现在为您邀请到的嘉宾是众厦地产的董事长郭澍楠先生。
郭澍楠：你好，各位网民好。
凤凰网：郭总我们今天来聊一聊2012年房价的走势，对这个问题您怎么看，现在有些人说房价已经开始出现了下降的拐点，您同意吗？
郭澍楠：我觉得房价从今年下半年开始，的确是有很明显的下滑，我们都很清楚，在市场任何的商品的价格不可能永远的上涨，也不可能永远的下降，我个人认为应该来讲我们的房价应该现在一定是往下走的，那走到什么时间是一个平底呢？我认为是在明年的第一季度。
按照这样来看，明年的走势应该会呈现一个"L"型，比如我们下来降价，降到了明年的时候，我想也不可能再降了，当然也不可能再小幅上涨，是会呈现一个"L"型的。
凤凰网：那您估计"L"型的降幅大概是多少？
郭澍楠：我个人认为应该来讲在10到20左右，从目前来讲，因为我估计这个还有短短的一段期间，可能这个时候还会降，因为降价的确是定价下滑了或者成交价下滑了，但还有存在一些成交结构的问题。
比如成交现在目前最近是以刚性需求的，或者郊外的可能价格会低，我估计到今年的年底还会有一段下滑，下滑到明年整体我觉得到3月份整体应该10几个，10到20区间。
到了明年的3月份，我估计应该是见底了。
凤凰网：为什么到明年3月份这个时间结点？
郭澍楠：我想第一目前我们很清楚所有的开发商资金链都紧，短期来讲，开发商必须是为了现金流的问题去筹集资金，那么就降价出售，过了这个年以后，可能资金链稍微松了以后，我想开发商就不会再大幅度的降价了。因为我们很清楚，从中长期来讲，我们都觉得对房地产的走势还是看好的。
所以开发商现在的降价我觉得严格来讲可以说是一个权宜之计。
凤凰网：等于说您是这样认为明年的一季度和二季度，一季度会是一个抄底楼市的好时机是这样的吗？
郭澍楠：所以我希望网民也好，或者我们观众也好，或者置业者也好，要抓住机会。
凤凰网：为什么刚才预测会是一个10%或者20%这样一个幅度？
郭澍楠：因为我们从今年下半年来讲，有很多楼盘都降幅很大，我们从全国来讲，平均下降不是很多，但是最主要泡沫的是一二线城市，现在一二线城市很多的价格应该来讲我觉得有20%、30%这样的下降幅度。
你不可能再拥有下降，所以如果假设按照今年有些楼盘是下降了20%、30%，那再到明年下降10%，实际上来讲这个幅度就蛮大了，所以我刚才说没有可能就永远的下降，因为探底是一定有一个基础的，到一定基础就不可能再继续往下走了。
我想这一点市场也会认同，因为大家很清楚，包括上海也好，杭州也好或者深圳也好，如果假设降价，如果降到底的时候，还是热情一族，就是你100套、200套、300套、600套，只要是降价，当天就扫清了。
所以，这一定就是证明我们的刚性需求还是存在的。
凤凰网：同时也有这样一种声音，有人担心，如果这个房价降到一定程度，可能政府会出来救市，您对这个问题怎么看？
郭澍楠：我是非常认同的，你想一下，现在很多学者在说房价可以降到50%，他们的观点有他们的立场，但是作为一个国家管制所有的经济，所有的行业来讲，不是单一去看问题的。比如学者可能是通过书籍去看问题的，管制一个国家他要通过很多方面来考虑这个因素。
比如说现在房价涨是因为我们太多的低收入这样的一个国民不满，政府要去打压，如果假设你再去把这些房价打压太低的时候，又把我们中产人给激发了，那我想不好，这个低阶层的人也对政府不满，中产也对政府不满，然后我们现在高财富的人又经常说百分之十几已经移民到国外了，那这样国家来讲，从低中高这三个层面都得罪了。
所以我觉得应该来讲明年的政策我觉得房地产一定会软着陆，不可能会硬着陆。
凤凰网：关于明年的调控政策，你觉得会有变化吗？
郭澍楠：明年的调控我觉得首先从货币来讲，我觉得货币一定会适度的宽松，这个是从货币角度来讲。
第二，从限购的角度来讲，我觉得明年可能会趋于明严暗松这样的一个情况，明严暗松什么呢？就是这个政策还不会撤销，表面上我们还持续运作，但是有可能针对一些比如刚性需求的，或者一些税费问题可能会有一些调整，或者一些条件会微调。
比如对二手楼这样的成交，会有一些政策的微调，我想是地方可能政府会引起各个地方根据自己实际情况去微调，所以我觉得会明严暗松，从政策来讲我觉得是这样。
从价格来讲，我觉得的确是刚才说的，去到三月份会持平。从量来讲，我觉得明年这个量我估计会比今年多，因为价格到了一定程度的时候，市场觉得这个博弈的时候就到了一个基本，觉得不可能再下降的时候，刚性需求它就会出手。
所以我觉得明年的量会比今天稍微多一些。
凤凰网：是有人有这样一种观点，就是说如果我们放开限购的话，可能房价会出现报复性的反弹，然后您刚才说限购可能会明严暗松，还给我们预测房价是一个"L"型的走势而不是一个V型的反弹，为什么会是这样的？
郭澍楠：限购的确来讲打蛇打在七寸上，这个是很严厉的，你有钱，你没有入门票你是买不了的，没有钱，这个房价进不了，这个的确会很严格。
但我们还要再看，限购它还有个限贷，还有个限价，它是三个一起，你如果限购，假设限购取消了，如果假设限贷或者限价没取消，那一样价格起不来。
我把限购给取消了，你本金也可以到身上，但我政府限制你的价格只能是在某个价格体系里头，那你价格上不来，我这样也是好事，你增加了社会的资金流，但是又没有把这个拉上来，所以我觉得应该是好的。
我估计限购的政策不会那么快，可能未来会通过这种物业税或者我们所说的保障房出来以后，才开始真正会有松动，我觉得应该是这样的。
至于这个价格来讲，我刚才所说的，为什么朝着L型，要上涨V型我觉得不大可能，因为限贷跟限价、限购，三管齐下，你任何一个取消都不可能有V型，到了一个没有V型的，那就是到了一个点以后，他不可能再永远的往下走。
凤凰网：您刚才说限购取消会有一个条件，这个条件是什么？
郭澍楠：我觉得限购条件，当然这个有很多猜测，首先我觉得第一就是从外部经济的确是很困难了，外部不好了，我们内部可能要调整，这是一个，从宏观来讲。
从我们微观来讲，应该保障性住房能够有足够的量供应给这种低收入的人，让民愤不会太大。
第三个就是的确我们的房价可能会出现硬着陆了，那他必须要救，我想这三个可能有很多因素，但是我想这三个因素是最主要的，一个是外围的，一个是我们老百姓的民愤，一个是真正经济下滑的方向标，我想这三个是比较核心的要素。
凤凰网：刚才也提到房产税，就是说您觉得房产税如果在很多人预测它是限购退出的一个条件，你对房产税对于这种平底房价的作用怎么看？
郭澍楠：房产税因为我们是刚刚试点，实际上从房产税来讲，我看了重庆、上海实施以后像税的税费不是很大，真正去抑制这个房价从短期来讲我觉得应该不会起到作用，你想缴纳一点点的税跟我每年上涨10%、20%或者到50%那种，我的成本算是一点点。
所以我觉得这个短期内应该不会有一个很大的遏制作用。但是从中长期来讲，它是一个给投资者或者投机者心理上的压力，因为投机它是短期的，投资可能是中期的，如果假设未来我的物业如果有什么这样的税费，它会增加它的成本。
所以，从心理上来讲，会给这些投机或者投资者这种大部分的投资或者投机，不理性的这些东西会遏制它的这种范围，我觉得会有这样的作用。
凤凰网：现在也有一种观点对于房产中介行业，因为您是从事这个中介行业的，很多中介在有一种关门的趋势，然后有现在分析说，房产中介可能会面临着这种关门潮、倒闭潮，您怎么看这个问题？
郭澍楠：我为我们这个行业觉得自豪，因为我们这个行业，我觉得是真真正正的市场经济，市场好了不断扩张，市场不好了我们就收缩，所以我觉得我们这个行业包括我们行业的同仁是很尊重市场的规律。
目前这个现象来讲，的确来讲，关门潮是会出现的，因为二手楼，因为我们看到的关门潮应该是二手楼的这种类型。
因为二手楼当然市场好的时候，它雨后春笋一样可以冒出来，因为它随时可以有生意做就可以上来。
市场不好它自动的收缩，这种现象我认为是正常的。如果假设明年如果开始有起色的时候，可能又会陆续的出现这个开铺，我想这个是一个自然的现象。
凤凰网：作为您这个公司从事房产中介行业，您对国家的房地产调控和目前的房地产的形势有什么应对的策略吗？
郭澍楠：我觉得首先这个调控从我个人来讲，虽然对我这个行业有损失，但我觉得是正确的，因为我们这几年的房价上涨，说句良心的，的确是高了，的确是高了，就是这种上涨我觉得已经是到了没有理性的，很疯狂，我们看到很多地价，你卖35000是吧？那好我就38000，38000一出去，市场又接受了，我就是42000，大家在你追我赶这样的上涨。
所以，所有的价格都不是定价的，都是喊价。
所以我觉得在这样的一个前提下，所有的房地产的价格与价值严重脱钩，你炒作一个概念价格就起来，真正是不是达到它的价值我觉得不见得。
这样的情况下，我觉得政府出手来干预上涨过快，我觉得是正确的。至于我们来讲，我们觉得目前降的情况下，我们估计应该有一个周期，那这样的周期的情况下，第一我们在休兵，休兵的时候就重整我们内部的专业实力。
把我们所有的专业通过这样的一个休兵的期间，我们足够去梳理我们的管理，梳理我们的战略，或者梳理我们自身的专业技术。
第二还是要维持生计，那我们会怎么呢？会出于这些，做一些旅游地产，老年地产、旅游地产，为商业这一块儿的一些领域的业务，还有进入一些顾问的，不是做销售的。
因为现在有很多比较大的项目，它前期必须要有很严密的一个前期的可行性、定位或者一些专业的一些沟通，我们是做这方面的一些沟通。
凤凰网：好，今天非常感谢郭总来作客凤凰网房产的演播说，我们今天的聊天到此结束，谢谢。