标题：秦虹：短期看 房地产市场惯性还会下行

观点地产新媒体邀请到多位著名经济学家及宏观政策研究专家、数百位行业精英，齐聚广州参加“城市观点论坛中国行2011年度论坛”，共同讨论“从博弈到平衡的中国房地产”。会上，建设部政策研究中心主任秦虹女士就“房地产：政策与市场”做主题演讲，她表示：“短期看市场惯性还会下行，长期看仍有空间，还会增长。”

秦虹认为今年房产市场的调整仍然是结构性的调整，有好有差，增长量有正增长的城市，有负增长的城市，企业有发展的，资金过得比较好的企业，有一些企业被迫卖项目，日子比较难过的企业。由于房地产调控政策效果在逐渐显现，我们坚持房产调控政策不动摇的情况下，政策效果还会继续显现。所以市场惯性还会下行。以下为文字实录：

秦虹：大家上午好，建设部在2008年已经更名为住房和城乡建设部。每到年底大家都在总结、回顾过去一年的情况，展望未来。我想我个人也谈一点我回顾和展望个人的心得体会。谈谈政策和市场两个方面。

政策，明确预期，今年房地产调控政策从1月26号国八条出台，1月27号上海房产税试点公布。我们围绕着限购政策什么时候退出，有什么样的政策出台，房地税试点扩大，不断的猜测、分析的过程中度过了一年。政策逾期不稳定，造成市场对未来市场的不稳定，我们很难判断市场到底发生什么样的变化？所以带来各种各样的风险判断，这里面要么大家一哄而上，要么集体观望，市场总是没有出现稳定的发展，稳定发展的规律很难体现出来。一哄而上过程中，集体观望的过程中很多人错过了发展良机，就是因为政策不稳定而造成的。市场明确未来政策方向、政策预期，给各方主题对市场的判断预期，我们才能可以做出自己理性的选择。明确政策预期，我们从政策的制订，宏观政策、中央政策和各个地方政策和各个部门的政策等方面要围绕稳定的政策方向、目标来配套。不能说我们总的政策目标和具体细化的目标相脱节。我们如何制定政策，也需要各个地方政府和各个部门在落实过程中也要认真落实，不要落空。当时我们政策说第一套住房者，如果买房的话在银行贷款利率7折，但是第五套房都能拿到银行贷款利率的打折优惠，这说明执行中没有严格执行政策，及时政策是明确的，但是也没有使我们的市场真正清楚政策到底是什么样的。首套房政策是明确的，我们没有更多的调整，但是我们今年看到首套房贷款的时候银行提高银行贷款利率，记者都在问，是不是政策都改变？这样就造成了一个结果，本来是支持首套房的，但是贷款利率增加，抑制老百姓住房欲望。所以政策的制定方面，要明确预期，在执行过程中也要坚定不移地执行，不要走样。我们未来政策预期是什么样的？怎么明确未来政策预期？我谈谈我个人的体会。

我个人在研究过程中，中国目前发展阶段，中国房地产面临的发展环境所决定中国的政策、方向就应该坚持两条，控制住宅需求，支持改善性住房，二关注民生，保障低收入者住房政策。大家都在猜测住房政策，什么时候转变？房产税什么时候试点方位扩大？未来房产税和其他政策手段控制对象都是投机、投资者，不会真正的自住型需求，有这样的判断，我们要有这样的政策出台，我们控制目标一致的，无论是具体政策形式是什么，和政策的目的一致。我们在这样的目标下，怎么理解当前中央经济工作会议坚持房地产政策不动摇，我觉得就是对投机、投资者需求的控制，满足自住的住房需求。怎么理解促进房价回归到合理水平？我个人理解，有四个促进：第一个促进促进房价水平在社会大众承受范围内，而不是少众承受范围内。房价变化水平和收入水平是越来越近，不是越来越远。促进房价水平在社会大众承受范围之内，第二个促进过去炒作投机的使房价快速上涨，使它回归合理水平。第三个促进房价的变化幅度，有利于平衡社会各方多方的利益关系。我们买房和没买房的，贷款和没有贷款的，抵押和贷款的，先买房和后买房的，这些利益都会受到一些影响，我们个人、企业、银行之间的关系都在房价调整变化中发生变化，所以在有利平衡多方的利益关系。第四促进地价在内的要素与房价一起同步。怎么理解房价回归合理水平，不是降价的关系。今后的市场发很重要的关键就是明确政策预期，政府方向对这个预期还是明确的，使市场健康发展。

第二个方面，市场，应该说过去一段时间，房产市场经历过快速膨胀、粗放发展，各行各业人人都希望在这个产业里面进行淘金的行业，今后怎么看待房产市场？我个人的观点：第一短期看市场惯性还会下行，长期看仍有空间，还会增长。为什么短期市场惯性还会下行？我一致认为今年房产市场的调整仍然是结构性的调整，有好有差，增长量有正增长的城市，有负增长的城市，企业有发展的，资金过得比较好的企业，有一些企业被迫卖项目，日子比较难过的企业。由于房地产调控政策效果在逐渐显现，我们坚持房产调控政策不动摇的情况下，政策效果还会继续显现。所以市场惯性还会下行。长期来看，城镇化还在进行，经济还在发展，收入还在提高，人们对消费升级没有结束，所以市场空间仍然存在，但是我们不可能把今后房地产市场发展按照前十年的发展经验复制到后十年，因为我们今后房地产市场发展外部环境跟十年前相比发生很大的变化，“十二五”主动控制经济速度，所以中国经济回归到理性、稳步的增长。以前极大释放市场需求，现在我们大量建保障性住房。房地产还会发展，但是速度和质量不像前十年发展。还有货币，货币政策已经逐渐回归到我们正常的水平，所以市场未来理性和健康发展，我们最关键的是我们不能够有空间，但短时间不能透支这个空间，而是要房地产长远发展。我们在这样的目标下，企业的定位、选择企业的产品，这样企业不会研究市场，而是研究产品，研究自身企业如何发展，这是房产长期持续发展是非常有利的。这是我个人的体会，跟大家做一个汇报，不代表任何的官方，不代表任何部门。以上我个人的体会，仅供大家参考，谢谢大家！