标题：华泰联合：房地产板块2012年投资策略(荐股)

随着政府的频繁干预，宏观调控政策已经成为过去几年左右房地产行业趋势变化和冷暖变动的最重要的力量，从而导致了资本市场对房地产股票的投资逻辑，也大多简单异化为对调控政策收紧还是放松的预判和跟踪。而大多数投资人的一致行为，又进一步强化了地产股的政策波动性。

在当前楼市库存已创新高而房价下行之势明确的情况下，调控政策已无进一步收紧的必要。而基于2008年底的政策大反转所导致的高通胀及高房价的惨痛教训，我们判断，未来房地产政策的重新放松选择将异常审慎。

未来即使政策有调整，都不太可能是类似2008年底的那种政策大反转，而更有可能是某种渐进式的微调。从现有政策的脉络来看，未来政策的可能变化或来自以下几个方面:以房地产税替代现有限购政策、在保护自住需求上做政策微调、略微缩减保障性住房建设和工业用地转性入市进行补充等方面。我们认为治标不治本的房地产调控并不能真正解决房地产市场的问题，房地产市场问题的解决更需要财税体制改革的破局。

我们预测2012年的销售增速为2%。我们预计明年的房地产开发投资增速为17.7%(含保障性住房)。明年整体行业资金缺口将达到1.2万亿，为今年整体资金缺口的一倍。行业整体的资金压力将在明年持续加大。

中长期来看中国的人口红利将于2015年消失，这对于房地产市场来说将会是一个标志性的转折点。从经济的角度看，中国经济正在经历一场去投资化的过程，政府职能像服务型转变。我国投资占GDP 的比重将从目前的50%左右逐步像美国日本等发达国家的20%-30%趋近。而这一过程将传导至房地产市场，从而使整体行业的增速逐步进入平稳增长阶段。

我们判断如果2012年通胀回落的趋势真正确立，将意味国内持续紧缩的货币政策的终结。这将有助于股票市场的整体估值获得一定修复，也将帮助地产板块的估值水平出现向上的修复。这将是地产板块2012年股价上涨最主要的动力。基于我们对楼市下半场行业规模增速下降，但政策的波动性依然存在的判断，建议选择注重防御与资产周转的公司，因为这类公司更具有跨越周期，实现基业长青的可能。推荐万科、保利和招地。（华泰联合证券研究所）