Rss & SiteMap
炒邮网论坛 http://bbs.cjiyou.net/
在今年即将结束之际，立丹行率先发布了《2011年厦门房地产市场年度报告》，对2011年厦门房地产市场进行了梳理，也用数据为这一整年的诸多疑惑给出了解释。今年楼市热度退却了吗？
现象：对比往年政策，2011年房地产政策力度明显加大。限购等强制性行政手段直接干预房地产市场行为；七次调整存款准备金率，三次调整银行存贷款利率，又在货币政策层面不断给买方施压。然而纵观全年，厦门房地产市场的热度真的退却了吗？
探因：2011年1月28日，“新国八条”政策颁布，一线城市交易量明显得到控制、新房价格更加理性，二手房价格则表现出大幅度缩水迹象。 2011年央行总共进行3 次加息(年贷款利率从5.81提升到6.56)，6次上调存款准备金率(存款准备金率由19%提升到21%)。信贷政策日益紧缩，致使房地产行业运行整体放缓。从政策的实际效果看，第一季度交易量明显下滑，但第二季度住宅销售面积达到58万m2，对比第一季度销量上涨16%，第三季度商品住宅销售则达到 84万m2。可是进入第四季度，尤其是11月份以来，市场明显转冷。可以说，厦门全年的交易量呈现出“倒V”的趋势波动。虽然局部出现了波动，但从整体上看，政策限制住了交易量，也控制住了价格。
第三季度成交为何坚挺？
现象：“金九银十”一向被寄予厚望。但纵观全国一二线城市的住宅销量，绝大部分已沦为“铜九铁十”。然而厦门在第三季度商品住宅销售达到84万m2，同比增长75%，联合博学园一组团开盘当天“日光”，水晶湖郡、中航城国际社区、万科金域华府也得到了很高的市场认可度。厦门楼市有何与众不同之处，在普遍惨烈的大环境中依然保持稳健？
探因：首先，第三季度供应量大幅提升。第三季度商品住宅面积供应119万m2，达到同期历史之最；也是今年供应量最大的一个季度。其次，第三季度主要去化产品以岛外总价60万元至90万元首置首改产品为主，面积段集中在80m2至90m2、100m2至110m2。部分产品由于总价低、满足基本居住需求而受到市场的追捧。由于岛内高端化趋势已经形成，岛外性价比产品占据主流市场。
2011年岛外市场全面领航全局，岛外成交比例大幅增长，占全市七成。对比前两年的60%左右，今年所表现出的岛内外市场更显得泾渭分明。商品住宅销售面积排行前20个楼盘中，岛外就占了16个楼盘。第三季度市场可谓“暖流阵阵”，是今年最顽强的一季。
11月为何成了市场拐点？
现象：今年9月、10月厦门楼市依然是高歌猛进，但是进入11月，全市住宅销量跌至11.7万m2，环比下滑59%，楼市瞬间入冬。全市住宅市场除个盘销售理想外，其余项目均陷入被动。11月为何成了市场的拐点？
探因：年末限购令延期，首套贷款优惠终止、贷款额度减少等因素导致年末销量急转直下，环比第三季度骤减六成。
另外，存量也达到历史高位。截至12月底，全市住宅库存量达21771套，约合289万m2，存量面积同比上涨55%，存销比大幅度攀升至 14.3。以目前销量看，未来将持续上升趋势。市场需求大幅度萎缩，而存量则大幅度增加，形成了博弈后的买方市场，从未来商品住宅供应趋势上看，供应过剩的局面将保持3—4年，促使开发商面对未来市场走势更加谨慎。
逼近年末，多数开发商资金链紧绷，年度销售目标亟待完成，在政策紧缩和市场运行、企业目标多重压力下，实现现金回流成为主要战略目标，导致新一轮楼盘价格调整。
文/本报记者 董晓威
展望2012年
未来3个月或是淘房好时机
2011年的厦门楼市，经历了严控、观望、冰冻，特别是年底，尽管放量大增，但仍然让人感觉寒意阵阵。那么对即将到来的2012年，立丹行又是怎么判断的呢？在昨日举行的《2011年厦门房地产市场年度报告》发布会上，立丹行副总裁陈祖勤表示，随着市场调整的深化、供需博弈的加剧，或许明年一季度是个淘房的好时机。
限购持续vs房产税出台
观点：政策持续严控，房产税、物业持有税等财税政策有望明年下半年接力限购政策。
立丹行认为，2011年房价得到控制，宏观调控取得阶段性成果，但是作为行政强制手段的限购政策不可能长期存在。未来宏观调控势必会结构化调整，“预计明年下半年财税政策接力有机会。”
陈祖勤指出，在房产税等税收制度尚未健全、保障房建设尚未形成实质性供应的环境下，贸然放松调控，房价将会大幅反弹，“2012年从紧的宏观调控方向依然不会发生改变，但是局部微调的可能性依然存在。”
与“限购”相比，房产持有税等市场手段更具实际意义。通过税收杠杆调节持有房产的成本，特别对非刚性需求的投资、投机进行更加明确的限制，保护首置、首改市场需求，配合信贷杠杆调节，有效调节市场的供需运行。“未来随着个人住房网络登记系统的探索，房产税将是紧缩调控中限购政策的替代者。”
U型反转vs V型反弹
观点：未来市场U型反转，底部周期调整取决于多方力量参与力度。
楼市调控要经历四个阶段，分别是稳定期、动摇期、速冻期、冰冻期。立丹行认为，明年上半年将是冰冻期的解冻环节。不过，解冻的过程将更加“寒气袭人”，市场有可能“U型反转”，反转必须依靠多方力量集体促成。
为什么会有这样的判断呢？立丹行认为，“限购”叠加“限贷”的强大杀伤力让市场进入了深度调整期，明年市场的回暖将主要依赖市场内部力量，恢复缓慢。与此同时，目前已有部分开发商开始从“无效观望”到“有效破冰”转变，在供需博弈中形成价格临界区间将有效拉动需求释放，不过市场的整体回暖需要更多力量的参与。
立丹行预计，明年上半年将是价格剧烈调整期，市场底部周期在3—5个月调整完毕，进入相对稳定供需平衡的下半年。
上半年买房vs下半年买房
观点：岛外均价7000—8000元/平方米、岛内均价13000—15000元/平方米将成价格临界点，未来3个月都是淘房好时机。
立丹行认为，明年上半年是供需价格博弈的关键时间，库存量攀升，买方市场形成，楼盘定价会相对理性，价格会适度下调，适合消费者“淘房”。“未来3个月将是房价的剧烈调整期，有望形成新的价格平衡点。届时有购买意向的消费者可以货比三家，选择合适的房子。”
那么，价格将会有什么样的走势呢？什么样的价位适合购房者“抄底”？据立丹行估算，近期岛内地价平均约8149元/平方米，建安成本约3500元/平方米，税费以10%计算，约1300元/平方米。因此，岛内价格的临界点约为13000元/平方米。
同样的计算方法，岛外价格的临界点约为7500元/平方米。通过土地成本及市场回调态势，岛内均价13000—15000元/平方米、岛外均价7500—8000元/平方米将成为新价格博弈区间。而这一区间，将会刺激消费者入市。