标题：房地产行业2012年投资策略：开启新一轮买入周期(股)

站在投资周期的高度，捕捉地产股的“买入周期“。地产投资周期可分为“买入周期”和“卖出周期”。买入周期的底通常是“政策底+成交量底”，买入周期的顶通常是“政策顶+成交量顶”。回顾08年9月至今地产股的投资机会，仅08年9月-09年7月满足“买入周期”的特征，而10年及11年却不具备。所以，08年“买入周期“是近年来地产股涨幅最大，历时最久的一次投资机会。而买入周期通常有两阶段:一阶段是政策和成交量驱动；二阶段是价量驱动。两个阶段相对收益相差不大，但二阶段绝对收益要明显高于一阶段。如08年10月-09年2月的一阶段行情重点地产股平均相对收益33％，二阶段平均相对收益36％；而一阶段平均绝对收益29％，二阶段平均绝对收益89％。

　　12年将迎来新一轮地产股买入周期。一、1-2季度处于由政策松动和成交量回升共同驱动的趋势性行情的第一阶段。其中，1季度驱动力为政策放松预期及信贷环境改善；2季度驱动力来自政策实质调整和成交量改善。1、我们判断政策调整的依据是:①中性下，我们预计12年房地产投资增速为14.7％，同比回落约14个百分点。预计1-4季度单季投资增速为13.2％、11.0％、15.4％和18.7％，其中1、2季度投资增速回落幅度将高达20个百分点。如果明年上半年房地产投资占比出现09年时的悲观情形，即1季度占比仅13％，2季度占比26％，则12年1、2季度投资增速将回落为8.9％、6.8％，同比回落幅度高达25个百分点。房地产投资增速的大幅下降对相关产业乃至全国经济的负面影响，将是政策需要调整的重要外部条件。②从住宅供应和开发商资金两个关键指标看，12年房价还将延续下降趋势。如果说房价的下行是政策调控的目的，则目的的达成为政策进行调整提供了内在条件。2、成交量改善的依据:①12年信贷增速转正；②重点城市成交量已处或接近历史底部；③降价的正面效应逐渐体现；④政策扭转购房人悲观预期。二、3-4季度进入“量价驱动“的趋势性行情的第二阶段。

　　我们选取了85家上市房企，通过资金状况（权重25％）、销售能力（权重25％）、业绩确定性（权重25％）、估值水平（权重25％）四个维度进行测评，85家上市房企中综合投资价值排名在前20位的公司有福星股份（000926）深长城（000042）、招商地产（000024）、北京城建（600266）、金融街（000402）、万科、凤凰股份（600716）、世茂股份（600823）、阳光城（000671）、信达地产（600657）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、万通地产（600246）、华远地产（600743）、首开股份（600376）、华发股份（600325）。前20名公司中，4个维度得分都比较高的公司有“福星股份、深长城、招商地产、金融街、万科、世茂股份、保利地产”。

　　风险:若1-2季度政策不松，且成交量低迷，地产股的预期全部落空，则上半年地产股难有绝对和相对收益。