标题：房地产商集体转型：模式的挑战

富力地产[简介 最新动态]在2012年一个明确的基调是向高端市场转移，这与李思廉的香港人身份似乎相关，在今天的香港，主流的大型开发商从事的往往是顶级住宅物业加持有型商业物业的模式。

　　摆脱早年的旧城改造及旧厂改造模式，自2003年富力[简介 最新动态]在北京拿下地王开始，就已经在向高端转型，这一转型是在企业扩张和地产调控中迂回前进的。“2011年之后，住宅是一定要转向高端的。”富力方面对本报表示，在保障房与商品房双轨之后，高端市场将会再有一个广阔的空间。

　　2011年，似乎所有的国内大型开发商均在提转型的口号，万科[简介 最新动态]开始寻找商业地产的蓝海；恒大亦开始在商业地产中寻找机会，并提出文化产业多元化的概念；合生转身更早，今天的朱孟依最挣钱的生意已然不是地产，而是能源；雅居乐更趋向于做一个旅游地产发展商，开始在云南及辽宁等地大规模囤积土地，兴建旅游地产；保利亦开始在旅游地产及养老地产上作出新的尝试；星河湾[最新消息 价格 户型 点评]甚至做起了高档酒的生意。

　　事实上，无论在行业内拓展空间，还是在行业外寻找机会，完成资本积累的开发商们开始意识到，行业增长的空间越来越小，政策本身带来的市场波动为这个行业增添了太多不明朗的因素，这是开发商们谋划未来的初衷，2012年，他们的转型正进入更为实质性的阶段。

　　三、四线的选择

　　粗放型的增长模式，在2004年之后的中国地产业当中占据主流，与这种野蛮生长的增长模式伴生的是一、二线城市土地供应紧缺，土地价格上涨，越来越多的房地产企业开始选择纵向扩张，向三、四线城市发展，以维持规模效应。在2011年限购政策的约束下，那些早期进入三、四线城市的开发商收获了早年的播种。

　　但即便如此，早期进入三、四线城市开发，并形成规模效应的恒大地产亦在2011年提出转型，恒大董事局主席许家印公开表示：“房地产行业曾经是朝阳产业，但未来的发展会受到一定的局限。”

　　对于诸多进入三、四线城市的开发商而言，这些城市的房地产开发仍属实验阶段，“三、四线的城市人口比较稳定，当地老百姓大多有两三套房，可挖掘的空间有限。”保利地产方面对本报表示。

　　选择三、四线城市本身意味着产品转型，保利地产在考虑进入三、四线城市时多选择具有资源优势，尤其是旅游资源优势的城市进入，希望这些城市的房地产开发能够将持有型经营与住宅散售相结合，并将此类项目的客户定位为发达城市中高端群体，为其提供度假及养老的产品。

　　复合型地产

　　复合型地产是近年来开发商对未来战略思考的重要部分。

　　一方面与房地产开发商对城市功能、配套的理解相关，其设计能力及建造能力在得到提升的同时开始考虑房地产开发后的可持续经营；另一方面，地方政府在供应土地的同时更注重项目的综合效应，而非仅仅是单一的住宅销售，他们希望一个综合性的项目能够带动城市产业发展。

　　万科转型商业地产可被视为一例。万科最初考虑商业地产源自于万科社区商业，包括小区商业配套及会所、车库经营。