标题：央企退出房地产一波三折

近年来，“突出主业、加快清理非主业”一直是中央企业整合的主线和目标。早在2004年，为了打造中央企业竞争力，国资委就要求中央企业加强主营业务，剥离非主营业务，包括许多央企的房地产业。本报记者林瑞泉/摄

　　“78户不以房地产为主业的中央企业退出房地产业务，其实是说起来容易，做起来难。”日前，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌用寥寥数语向《中国企业报》记者做出了78家中央企业退出房地产业务的判断。
　　2010年3月18日，国资委明确表态，78家不以房地产为主业的中央企业，在完成自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后，要退出房地产业务。时至今日，已快两年光景。但业界普遍认为，中央企业虽在推进这一工作，但进程较为缓慢。
　　事实上，近年来，“突出主业、加快清理非主业”一直是中央企业整合的主线和目标。早在2004年，为了打造中央企业竞争力，国资委就要求中央企业加强主营业务，剥离非主营业务，包括许多央企的房地产业。
　　顾云昌认为，主辅业是相对的，退出的只是房地产占非主营业务的78家，对于另外16家大企业来说，则需要集中力量、做大主业，“对于房地产一仗，中央企业一定要打好”。

重组时间表

2010年初，国资委全面推行EVA考核（即为经济增加值考核），抑制央企投资房地产冲动。2010年3月15日的“央企地王事件”加速了中央企业地产整合的步伐。

　　在国资委要求主辅分离、精干主业这一目标下，中央企业房地产业务重组的苗头早在2004年就已显现。
　　据公开数据显示，2004年6月28日，国资委发出了《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》，其内容是根据2003年年底有关财务数据及主业发展有关情况，中央企业中，中国建筑工程总公司、招商局集团有限公司、中国房地产开发集团公司、中国保利（集团）公司、华侨城集团公司的房地产业务规模较大、在企业全部业务收入中比例较高，并拟以房地产作为主业（或主业之一）发展，有序整合中央企业的房地产资源。
　　时隔三年，到2007年8月，国资委下发《关于进一步规范中央企业投资管理的通知》，要求央企包括非主业性质的房地产等重大投资活动，须及时向国资委报告。
　　到2010年初，国资委全面推行EVA考核（即为经济增加值考核），抑制央企投资房地产冲动。
　　国务院国资委副主任黄淑和指出，国资委为央企经济增加值考核确立4条原则，其中重要的一条是，限制非主业投资，对非经常性收益按减半计算。
　　2010年3月15日的“央企地王事件”加速了中央企业地产整合的步伐。
　　顾云昌认为，央企和民企，如果是在同等地位下竞争是合理的，且房地产行业自身也是一个充分竞争的行业。但是，以近两年情况为例，企业资金尤为紧张，在融资渠道等方面，央企比民企更有优势，这就造成了之后诸如“国进民退”的舆论。
　　据国资委统计，2009年，中央企业房地产业务销售收入为2209亿元，约占全国商品房销售收入的5%；房屋销售面积为2807万平方米，约占全国商品房销售面积的3%。
　　2010年3月18日，国资委宣布除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78户不以房地产为主业的中央企业开展了房地产业务，按照要求，这些企业通过调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。
　　《中国企业报》记者从国资委公开数据中看到，2009年，这16家中央企业房地产板块的资产总额为5616亿元，占全部中央企业房地产板块资产总额的85%；销售收入为1899亿元，占全部中央企业房地产业务销售收入的86%；净利润为188亿元，占全部中央企业房地产业务净利润的94%。
　　这些数据表明，中央企业的房地产业务主要集中在16家以房地产为主业的企业。同时，这些数据也表明了，有部分中央企业将减少来自地产方面的收入。

争议不断

业界对央企退出房地产房价会下降存在疑虑。重庆鲁能领秀城营销总监龙启蒙认为，“央企退出房地产，房价会下降么？我看不会，不仅不会，房价反而会涨得更高。”

　　2月2日，国家行政学院经济学部原主任周绍朋教授在接受《中国企业报》记者采访时表示：我国目前的房价调控要依靠中央企业，试想央企一退出，民企开发商如不愿降低房价，这会加剧房价的调控难度。中央企业毕竟是国家的，是全民的，相对于民企更容易管理。周绍朋呼吁，中央企业要加强有效监管，权衡短期效益和长远盈利，“在控制房价上，做出表率”。
　　事实上，当时国资委发布的“78家央企将退出房地产业”的消息曾引发不小的争议。
　　有学者认为央企退出房市是积极的举措。澳新银行中国区首席经济学家刘利刚认为，78家央企退出房地产业务对稳定中国房地产市场，促进中国经济结构调整有积极的意义。央企在银行融资方面比民企优势明显，大量央企进入房地产业会对中国的房地产行业产生挤压效应。
　　但业界也对央企退出房地产房价会下降存在疑虑。重庆鲁能领秀城营销总监龙启蒙认为，“央企退出房地产，房价会下降么？我看不会，不仅不会，房价反而会涨得更高。央企是否退出，与房价下降就没有太大的关系。”
　　这也引起了中国社会科学院金融研究所研究员易宪容的共鸣。他认为，国资委此举是在压力下实行的，实际上根本没有必要，多此一举。房地产是暴利行业，既然民企可以进入，国企自然也可以，虽然78家央企退出房地产业务，但还是有未被纳入名单中的央企，房地产业并没有所有制的规定，关键的问题在于央企能不能承担社会责任，民企和央企都可以进入楼市，但两者进入后，要区分出承担多少社会责任，如果企业可以承担更多的社会责任，提供更好更便宜的房子给社会，何乐而不为呢？何必让央企退出呢？

退出态势放缓

非主营地产的中央企业退出地产行业，该如何退？有专家支招，企业必须转变自身职能和性质，不再涉足商品房经营与开发业务，投入到保障性公共住房的投资、开发、建设。

　　随着国家加大对房地产市场的宏观调控力度，房地产市场发生很大变化，未来市场竞争将更趋激烈。
　　2011年08月，合肥市国资委对外公布，随着国家房地产市场调控持续进行，合肥市19家主业非房地产国有企业，正全面退出房地产领域。目前，通过挂牌转让、整体划转等方式实现５家退出，其余14家全部进入清算或转让程序，将于今年年内全部退出。
　　就目前来看，诸多中央企业退出房地产业务选择了产权交易所挂牌方式。
　　2月3日，记者在上海联合产权交易所的网站上看到，成立于1993年10月的上海外联发实业发展有限公司转让100%股权，挂牌价格为5566.737636万元；成都福地物业发展有限公司转让60%股权，挂牌价格4881.45万元。
　　与此同时，记者还发现，上海中国石化大厦置业发展有限公司的48%股权也将在2012年2月13日挂牌期满，挂牌价格高达11345.65万元。
　　对此，一位长期从事地产研究的专家对《中国企业报》记者说：“就之前的挂牌数量和交易额度来说，国有企业退出地产行业近期出现明显放缓的态势。”
　　近年来，保障性住房也是热议的焦点之一。
　　非主营地产的中央企业退出地产行业，该如何退？有专家支招，企业必须转变自身职能和性质，不再涉足商品房经营与开发业务，投入到保障性公共住房的投资、开发、建设。
　　“不管是保障房还是商品房，站在民企的角度考虑问题有点片面，从另一个角度来说，中央企业毕竟发挥着国有经济在国民经济中的主导作用。”周绍朋说。
　　而对于中央企业进入保障房建设，顾云昌认为，“其实也要看真正的市场机制，央企也是企业，也有考核的目标，也不是那么容易的。”
　　“对于2012年的房地产行业来说，还是会在国家调控下进行，对于经济产业来说需要软着陆，对于房地产行业来说，也需要软着陆。”顾云昌说。