标题：申银万国：看好房地产春季小阳春的爆发(荐股)

节后市场环比改善明显，但购房者观望情绪浓厚，目前购房仍主要是春节积压的刚性需求释放

节后市场的环比改善主要体现在到访量的增长上，据中介反映，到访量的绝对额较11、12 月更好，但从签约转化率来看并无显著提升，反映购房者仍存观望情绪。目前购房仍主要是春节积压的刚性需求释放，如我们调研的深圳西乡片区招商果岭项目就表现出良好的销售业绩，节后售出200 多个单位，购房者用按揭贷款比例占到90%左右，首套房占比也较高，年龄层在30 岁左右。

未来库存压力大，开发商渠道拓展渐现疲态，通过降价辅以渠道拓展是目前抢收关键，广州十区当前库存为590万方，2012 年新增供给为820 万方，总供给将达到1410 万方，远超2011 年广州十区成交量680.6 万方；深圳总供给也将达到590 万方，远超2011 年深圳成交量的303 万方。由于市场疲弱，开发商前期使用过的渠道拓展渐现疲态，包括：一二手联动，老带新，联合代-理等，目前中介的销售代-理费率有明显升高，新签费率从去年平均0.88%上升至0.95%，部分开发商也愿意支付额外2%的代-理费通过中介门店进行一二手联动。目前政策、购房者、开发商三方博弈中政策趋于稳定，购房者仍存观望，开发商降价将成为促成市场积极变化的核心要素。

未来市场与项目销售将分化，主要仍看刚性需求规模和项目降价幅度

给定房地产调控政策不变，刚性需求将是未来购房主力，市场和项目分化将较为明显。深圳市场目前基本企稳，广州市场经历去年11 月、12 月的降价后处于僵持状态。项目间分化也开始显现，万科位于广州科学城的东荟城项目，其售价为13000 元而成本价为11000 元左右，未来降价空间有限，而目前购房者较少，项目仍通过团购优惠、寻找天河黄埔客等方式加速销售；招商位于深圳西乡片区的果岭项目，其售价为16000 元（精装修）而成本价为9000 元左右，目前价格松动不大，购房者仍以来自南山和宝安的刚性需求为主，预计今年清盘不存问题，距离不远的中粮鸿运花园售价也为16000 元（准现房，毛坯）也取得了良好的销售业绩，证明刚性需求在淡市下的支撑作用。

我们看好春季小阳春的爆发，但其幅度取决于首置信贷政策和项目降价的配合，春季抢收成效将成未来开发商业绩分化的重点。我们看好产品适销、快速周转的开发商，这一类开发商将受益于首次置业需求、刚性需求的释放，包括：保利地产、万科A、招商地产、荣盛发展等；2）折价幅度大、拿地成本低、具备降价空间以取得快速周转的开发商，但其销售业绩将决定于其推盘的意愿和力度，包括：苏宁环球、新湖中宝、首开股份、福星股份、金科股份等。