标题：利可投资：美国12年房地产市场开局良好

入12年以来，美国房地产总体开局良好。美国房屋建筑商信心持续回升，房屋开工数量也逐渐增加。房屋需总体良好，1月份，美国成屋销售量达到年化457万套，环比增长4.3%，1月份，美国新屋销售达到年化32.1万套，环比小幅下降0.9%。

房屋库存数继续下降，库存出清时间继续向正常区间回归，1月份成屋和新屋库存出清时间分别回落至6.1和5.6个月。随着房屋供求关系逐渐趋于平衡，全美总体房屋价格也进一步企稳，11年12月FHFA房屋购买价格指数连续第二个月回升，同比增速已经接近0%附近。但是，主要大中城市的房价仍在继续探底，预计12年大中城市房价将完成探底过程，并于下半年开始企稳回升。

从房地产大的周期来看，我们认为目前美国房地产市场即将进入自上世纪60年代以来的第五个库存上升周期，即从复苏逐渐走向下一个繁荣，这个周期预计将持续 5-6年左右。基于目前房屋去库存基本结束，房屋供求关系趋于平衡，我们认为支持当前房屋投资趋势性增长的因素已经基本成熟。12年住宅投资将实现7年以来首次增长，预计全年增速4-5%左右，对GDP的贡献率将达到0.1个百分点左右。

房屋需求方面，房价总体企稳回升也将改变购房者对于房价下跌的预期，支持房屋销售增长。加上自经济复苏以来住房按揭信贷条件已经明显放松。我们认为，在信贷支持力度加大，以及房价总体保持稳步回升的情形下，家庭购房的总体意愿将有所增强，房屋销售总体将继续保持增长态势。