标题：中海地产：期待地王入市

谈及2011年的上海房地产市场，“中海御景熙岸”是一个绕不开的话题。尽管因降价而遭遇老业主讨说法，但中海御景熙岸的成交仍然多次占据了去年公寓销售排行榜的前列。

作为大型央企，中海的产品在业界有着良好的口碑。遭遇2011年的低迷，中海主动调整价格赢得了市场。其顶级项目长风地王项目即将入市，对市场的影响不容小觑。

超额完成年度目标

根据此前公布的数据，中海2011年1至12月，累计实现房地产销售额为870.9亿港元，同比增长了29.8%，累计实现销售面积558.2万平方米，同比增长5.3%。

对于2011年销售目标的超额完成，中海地产主席孔庆平此前曾公开表示，这主要得益于中海对市场的精准把握，在上半年实现了超过500多亿元的销售收入，完成了全年销售目标的七成，掌握了销售的主动。

孔庆平称，去年在调控最严厉的北京，中海实现了107亿元人民币的销售额，是北京的销售冠军，这也正说明了中海的产品和策略是能够因应市场变化的，产品能保持畅销的态势。

花旗发表研究报告称，中海去年的销售虽于10月起开始放缓，但全年合约销售金额仍达871亿港元，超过目标的800亿港元，且在下半年市况欠佳的情况下，中海仍能保持其35％的毛利率水平。中海未来仍可维持销售增长。

花旗还称，中海地产的经营模式符合未来3至5年的市场整合阶段，且中海的盈利能力持续及产品质量有助于对抗下行周期。

尽管2011年超额完成了销售目标，但今年1月份，在地产企业销售普遍下滑的背景下，中海地产开局并不理想。

数据显示，中海2012年1月份销售金额比去年12月下降了近29%，销售面积则下降了近30%。与2011年1月份相比，销售金额下降49.29%，销售面积的下降幅度更是超过了50%。

公告表示，2012年1月份，珠三角地区(深圳、中山、广州、佛山、珠海)为中海销售额最多的地区，其销售额达9.42亿港元；而西部地区(成都、重庆、西安)，则为销售面积最多的地区，其销售面积达6.72万平方米。

争取20%的增长

尽管开局并不理想，但中海依然是国内房企中最值得期待的企业之一。

孔庆平日前在媒体发布会上指出，2012年中海地产的各项指标将会与去年持平，其中也包括了销售任务指标。也就是说，2012年中海地产的销售目标，仍然为800亿港元。

孔庆平解释称，之所以目标持平，主要是因为中海管理层判断，今年全球的经济形势将更加复杂，中国的宏观调控也将会持续，而不会轻易放松，所以对今年的房地产市场来说，挑战会很大。而在此情况之下，今年楼市的成交量一定会继续下跌，因此在这样的市场判断之下，中海预定了相对持平的销售目标。

有业内人士指出，尽管中海800亿港元的销售目标，略显保守，就中海实力而言，其市场发展空间仍然相对较多。

孔庆平在媒体发布会上也坦言，虽然2012年的目标，与去年一样，但因为中海过去十多年一直都维持了超过20%的发展增速，所以今年还是会努力争取维持这样的增长速度。

这种信心，主要来源于房地产行业的销售和入账的会计算法问题。孔庆平直言，按照行业会计惯例，房地产当年的销售收入并不计入当年的会计报表，一般会于次年入账，这就意味着中海2012年的销售金额之中很大部分将主要来源于去年完成销售的项目，而这其中已经有不少项目已经锁定了。

长风项目或成标杆

中海地产2012在上海的发展值得期待。

近日有消息传出，位于普陀长风的中海地王项目即将入市。2009年9月，中海地产以70.6亿元的总价拿下长风7C、6B地块，缔造了全国地王，溢价率高达129%，折合楼面地价约为22409元/平方米。

经过近一年半的开发，中海地王入市在即。根据资料显示，该项目将由高端大平层和别墅项目共同组成。市场猜测别墅价格将在12万-15万元/平方米之间。

作为当年的全国地王，长风项目入市对区域乃至对整个上海市场都将带来很大的影响。有业内人士指出，长风板块作为“十二五”重点打造的区域，有着高起点的规划设计理念和开发力度，但就从住宅市场来看，作为传统居住区，一直以年代较久的公寓为交易主体，缺乏能够代表区域板块价值的项目楼盘。长风地王的推向市场，想必能成为区域标杆，影响上海整体市场。