标题：智越房产机构：温州楼市未来8个月充满变数
智越房产营销机构智越房产营销机构前身为温州百吉门房产营销有限公司，成立于2002年，是一家专注于提供房地产营销策划服务的专业机构。公司拥有一支理论水平扎实、实战能力强的团队，公司高层由来自上海、成都、温州等地的资深策划人及高校专家型人才组成，现有员工30余人，其中研究生学历占10%，大学本科学历占80%以上。
公司目前已经形成了以项目前期研判、定位；营销策划、销售代-理；项目开发全程顾问为主的完善服务体系。近十年来，我们秉承“智深、卓越、高效”的服务理念，已经为温州、上海、杭州、苏州、徐州等大中城市数十个楼盘提供过专业、优质的服务，帮助开发商实现经济效益与社会效益的完美结合。
(编辑/詹胜)智越房产营销机构研究认为，2012年房地产宏观环境分析为如下几点：
1、针对房地产的宏观调控政策将表现为：
打击投机、促进供应、引导需求。中央经济工作会议明确要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展；全国住房和城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新表示，明年将支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。可以看出，2012年的调控政策的表现为打击投机、促进供应、引导需求。将出台诸如在70大中城市开征房产税、将限购范围扩大之县级城市、降低首套住房贷款成数和利率等政策，并将力促地方政府执行。
2、房地产市场格局将出现显著变化
保障房将成为拉动经济增长和内需的重要引擎。***中央政治局常委、国务院副总理李克强在全国住房保障工作会上强调，保障性安居工程是重大民生工程和发展工程。通过建设保障房，帮助困难群众以低成本改善住房条件，是收入再分配的一种有效形式，有利于缩小收入差距，促进社会和谐稳定。同时，保障房建设是宏观调控的重大举措，有利于扩大内需，支撑城镇化发展，促进经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定，特别是在当前严峻的国际经济形势下，要成功应对复杂局面，明年必须按照以扩大内需为战略基点的要求，扎实有效地推进住房保障工作，发挥好其对投资和消费的较强拉动作用，为经济增长提供重要动力。从数量上看，2012年新开工保障房700万套，加上2010年与2011年结转下来的在建保障房，达到将近2000万套。可以看出，中国大房地产格局渐趋形成，即以保障房为主、中低商品房为次，高端商品房为辅。保障房将成为2012年拉动经济增长和内需的重要引擎。
3、商品房价格将首次出现全国普降
受浓厚观望氛围的影响，房地产成交量从2011年下半年开始严重萎缩，开发商资金链承受着巨大的压力，降价换量慢慢成为一种趋势，2011年10月份以后，在万科、保利、金地等大开发商的带动下，一线城市房价出现明显下跌，二三线城市房价滞涨，县级城市房价涨幅放缓。进入2012年，在延续调控影响下，商品房价格下跌将由一线城市逐步向二三线城市、县级城市扩散，预计6月份将出现全国普降的局面。
4、市场成交将现先抑后扬、稳中有升的态势
中经会议明确定调，令开发商彻底抛却幻想，他们必将从期盼政府松绑调控的幻梦中清醒过来，降价是其唯一选择。当然，由于开发商的清醒程度不同、遇到的资金压力状况不同、决策团队人员构成不同等因素，开发商尚不会在近期大幅让利。在房价没有出现足够降幅时，消费者观望是必然的，市场成交也将陷于低迷。而随着开发商资金压力的加大，决策团队的思想统一，其做出大幅降价决策的可能性将加大。这样，才大幅让利的刺激下，消费者尤其是首次购房者将入市，市场成交将出现一定程度的攀升。故此，2012年的市场成交将出现先抑后扬、稳中有升的态势。
5、土地供应将出现分化
中低商品房土地供应量增加、价格下跌，高端商品房供应减少、价格上涨成为必然趋势。从近期两会召开释放的信息及中央政治局会议、中央经济工作会议、全国住房保障工作会议等会议精神我们都可以看出，加大中低商品房的供应将成为今年在商品房领域的重要工作。可以想见，各地中低商品房用地的供应量将大幅增加，而价格却由于调控总体思路需要而出现下跌，不排除竞房价、限地价的土地供应方式大面积推广的肯能。而高端商品房用地的供应势必大幅减少，由于高端住宅有其特定消费群体，其价格将狠坚挺，故高端住宅的土地供应价格也将上涨，并且，这样的趋势将持续相当长的时间。
6、市场各方将逐步确立理性心态
前几年，开发商谋求暴利、消费者盲目购房、地方政府土地财政思维严重，正是这些非理性的心态导致中国房地产市场疯狂，房价持续疯涨。而在2012年，市场各方将逐步确立理性心态，即开发商抛却暴利思维，消费者确立理性房屋消费观，地方政府抛却土地财政思维。
7、房地产行业将出现洗牌加剧、产业升级将揭开序幕
中国房产行业是一个被严重割裂的行业，开发商拿地、设计院做项目规划、策划公司做项目包装并制定推广策略、建筑公司做工程、建材商供应材料、代-理公司做销售。这是一个异常复杂的过程，每增加一个环节都增加了房屋成本也就提高了房价，与此同时也削弱了部分房企的竞争力。可以想见，在房企资金日趋吃紧、市场销售不力、行业持续低迷的态势下，2012年中国房产行业整合将加剧，部分中小房企或因转型、或因关闭、或因破产而告别房地产领域，当然，也不排除出现包揽房屋开发、销售全流程的超大型房产企业。与此同时，随着行业整合的加剧、市场竞争的加剧，产业升级也必将提速。整个房地产行业将现建筑工厂化、家居智能化、产品个性化等趋势。而在2012年，中国房地产领域的产业升级将揭开序幕。
智越机构就宏观环境结合温州地区认为：
介于宏观环境结合温州地区房地产市场分析可以得出结论，在中央坚持、重申“打击投机、促进供应、引导需求”“改变地方政府土地财政”的调控政策指导下，房地产行业正在经历行业洗牌，浓厚观望氛围下，开发商完全存在被迫进一步的降价换量甚至断臂求生。可以肯定的是2012年剩余的八个月是充满变数的，楼市积极的一面可能仅仅是“在调控拐点论抬头的形势下，刚性需求与首次改善需求入市，达到价稳量增的局面”，但房价“房价拐点论”是否成立的基础在于土地市场的成交价是否出现拐点，这取决与地方政府在与中央政府的利益博弈的结果。