标题：智越房产机构：温州楼市未来8个月充满变数

　买到的房子与户型图不一致怎么办、退房能否退装修款……在房产维权中，购房者遇到不少疑问。近日，记者集纳一些市民疑惑较大的房产纠纷问题，邀请南国法援律师周代伟作解答

　　户型与宣传图不符怎么办？

　　案例：前年初，莫先生在南宁市某楼盘购买商品，当时开发商出具的户型宣传册上表明，客厅为内置落地阳台设计。莫先生表示，由于是单间配套，购房合同户型图并未涉及到内部户型，但是交付装修标准，却提到阳台设有铝合金推拉门一扇。

　　去年底，莫先生收房的时候发现，客厅为飘窗设计，并非内置的阳台。开发商解释，该飘窗业主可以通过装修自行整改为阳台。而且开发商一再强调，楼盘并没有违约责任。因为“图片文字均为要约邀请；出卖人在买受人签订合同前的广告、宣传资料(或楼台盘模型、售楼书或其他载体)中的所有图片、资料数据、说明等，仅供买受人参考，不作为出卖人的承诺依据，双方发生争议时，所有细节均以政府最终批准的法律文件及双方的约定为依据”。

　　律师解答：首先，要约邀请和要约是两个不同的法律概念，要约邀请不能构成合同的内容，但要约则是构成合同的重要组成部分。房产交易以合同约定的户型图为准。这个案例中，莫先生和开发商签订的购房合同，户型图内部设置模糊，但是交付标准却有文字约定，设有铝合金推拉门。

　　根据有关规定：出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。这说明开发商违约。

　　不可抗力并非“免死金牌”

　　案例：吴女士在南宁市埌东车站附近购买一套商品房，但是开发商延迟近两年多方交付使用。开发商称因市政配套未到位，未通水电及道路等原因暂不交房，具体交付时间等候通知。吴女士等业主认为，市政配套等设施等均是可以预见的，配套能否准时到位，相关部门均有文件下达，不属于不可抗力因素。为此，业主对开发商延迟交房进行起诉。但是，开发商一再坚持“因遭受不可抗力而导致的违约行为，出卖人不承担违约责任”。

　　律师解答：《合同法》第一百一十七条第一款规定：当事人迟延履行后，发生不可抗力的，不能免除责任；第二款规定：《合同法》所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。这个案例中，开发商认为的不可抗力需要其详细举证，而不能私自扩大免责范围。即便不可抗力成立，也要看其影响程度来确定部分或全部免责。

　　违约应当整改还是赔偿？

　　案例：林女士在南宁江南所购买楼盘于近日交付使用，她收房时发现，按照购房合同交付标准，开发商未按照合同承诺安装具有“3C”标识的玻璃，而且入户门只有防火功能，未见防盗标识，这与合同“防火防盗门”的约定不符。另外，入户花园门底框预留高度不足，这部分无法整改(找平层不能凿开)，致使自己只能在入户花园铺木地板，而不是瓷砖。林女士提交验房报告后，开发商同意给予整改。但是林女士认为，这不只是“整改”问题，房子交付标准达不到合同约定标准就属于违约，她应当获得相应的赔偿。

　　律师解答：出卖人交付使用的商品房装饰、设备标准若达不到约定标准，出卖人可以整修或更换直到合同约定标准。出卖人的确存在违约责任，但是其已经同意整改，已是承担违约责任的表现。至于不能整改的部分，若是业主有损失可以请求赔偿。