标题：走出房地产抵押的误区(图)

　　房地产抵押存在种种误区，直接或间接影响了房地产抵押业务的开展。最大的误区是抵押权人过分小心，总希望办理的手续越全越好，索取的证件越多越好，担心债务人偿还不了债务时遭受损失。这种担心是可以理解的，但这样做往往会增加抵押人的麻烦，增加抵押费用，容易引起抵押人的反感，甚至把业务搞丢了。

　　误区之一：乡（镇）、村所在地的房产不能抵押，有的直接提出抵押房地产只限在县（市）以上城区范围之内。乡（镇）、村所在地的房地产有多种情况，一是乡（镇）、村集体土地使用权不能单独抵押，但《担保法》规定，“以乡（镇）、村的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押”，因此乡（镇）、村企业的厂房及占用土地可以抵押；二是建制镇和有的乡政府所在地，就有国有土地，少数也有以出让方式取得的土地使用权；三是《担保法》规定，宅基地等集体所有的土地使用权不能抵押。没有说宅基地上的房屋不能抵押，只是抵押人债务清偿不了时，抵押物难变现。司法部2002年2月20日通过的68号令“公证机构办理抵押登记办法”明确，“位于农村的个人私有房产”，“办理抵押登记”应是“抵押人所在地的公证机构”。“抵押权人自公证机构出具《抵押登记证书》之日起获得对抗第三人的权利”。

　　也有些抵押权人，在设立宅基地上的房产抵押时，只要在宅基地所在地有未享受过宅基地权利的第三人做担保，并交一定数量的担保金，办理房屋抵押贷款。当抵押人还款后，第三人交的担保金由抵押权人补偿不低于银行利息的费用。当抵押人清偿不了贷款本金和利费时，直接将房产转让给第三人。但要预先在抵押合同中协商好转让变现的价格。四是抵押人依法承包的荒山、荒地、荒滩等土地使用权，只要经过发包人同意，就可以抵押，但要注意抵押物的估价和抵押金额的确定。误区之二：国有企业资产抵押要经主管部门批准；集体企业资产抵押，要凭职代会的决议；股份制企业资产抵押要凭董事会决议。我国企业早已实施法人治理结构。各种企业类型的企业所拥有的资产属于企业的法人财产，根据《公司法》和《企业法人登记管理条例》的有关规定，企业依法享有对这些资产的所有权、占有权、使用权、处分权等民事权利。而企业的法定代表人是代表企业行使职权的签字人，完全有权利行使上述各种民事权利，根本不需要这个批复，那个决议。最近最高人民法院“关于国有工业企业以机器、设备等财产为抵押物与债权人签定的抵押合同的效力问题的批复”指出，“国有工业企业以机器设备、厂房等财产与债权人签定的抵押合同，如无其它法定的无效情形，不应当仅以未经政府主管部门批准为由认定抵押合同无效。”明确指出了，企业用企业资产抵押的行为，不能以政府主管部门是否批准来确定抵押效力。<未完待续> 何小娟整理

　　目前房地产已成为中小企业和个人融资的重要抵押物。但从目前有关媒体报道和有关会议上介绍房地产抵押的情况看，存在种种误区，直接或间接影响了房地产抵押业务的开展，影响了抵押人的融资行为，也直接影响了抵押权人的业务和经济效益的提高。