标题：上海楼市迎来小阳春 依旧几家欢乐几家愁

据新闻晨报报道，虽然今年上海楼市迎来了一波小阳春行情，但是从个案成交来看依旧是几家欢乐几家愁。有的开发商低价开盘赚得盆满钵满，也有的开发商坚持不降价结果月成交套数总是徘徊在个位数，而最“胸闷”的当属那些降了价也卖不动的楼盘。

那些盘以价换量登上热销榜

就在很多开发商都在唉声叹气业绩不佳的时候，上海楼市居然出现了日光盘。宝山月浦板块的恒德苑最近低价开盘，购房者蜂拥而至。该盘成交均价在12100元/平方米左右，其周边楼盘目前定价大都在13000元/平方米左右。该盘价格比周边盘略低，就算是在本就高性价比刚需盘扎堆的月浦板块，其价格吸引力也十分突出。

值得关注的是，本轮调控后一直销售迟缓的豪宅产品近期也出现了不少热销盘，销售量甚至不在一些热销刚需盘之下。

此外，高端别墅项目在长期价格坚挺下，也开始放低姿态，以期资金的回笼。浦东张江板块的东郊紫园以4.8万元/平方米的均价成交了6套，而在去年该盘均价都在5.5万元/平方米以上，同时，月度最高成交也只有3套；另一个表现较为出色的是浦东三林板块的尚东国际名园[最新消息 价格 户型 点评]，以17套的业绩成为全市别墅销冠，均价为6.8万元/平方米。

那些盘坚守价格业绩惨淡

并不是所有的楼盘都愿意降价。

宝山某刚需盘近期每个月只有个位数成交，除了推出过少量特价房外，依旧没有整体降价苗头。其销售负责人也承认该盘“卖得一般”，不过，他同时表示公司现在不急于回笼资金，所以没有降价打算，慢慢卖也无所谓。

中高端项目本来就受调控影响更大，最近不少楼盘销售更是面临停滞，个别豪宅今年以来一套房子也没卖出去。但即使是这样，不愿意降价的豪宅产品还是比刚需盘更多。“现在不少中高端项目都降价了，但是我们不会跟风。虽然现在成交量和那些热销盘差很远。不过我们更担心一旦降价，今后的路更难走。”新江湾城某高端项目负责人表示。

豪宅的艰难处境有目共睹。同策咨询研究中心分析师姚伯均认为，很多国内豪宅开发商不敢降价是因为一方面豪宅购买者中有很多人与开发商有共同利益关系，一荣俱荣，一损俱损。另一方面，豪宅自我标榜的标识就是保值增值，一旦豪宅项目开始降价，那么原先豪宅保值的谎言就被戳破了，也就必然会使很大一部分购买豪宅抗通胀的富裕阶层犹豫了。

那些盘就是降价了也卖不动

从前，降价声总是在刚需产品中此起彼伏，现在高端产品也让人们看到其降价魄力。不过和刚需产品只要价格降到位立即引来一群人相比，中高端项目的降价也许购房者并不一定“买账”。

佘山周边正在上演一场豪宅“近身肉搏”，代价是这些项目如今单从价格来看几乎被挤出豪宅范畴了。

在金地佘山天境[最新消息 价格 户型 点评]售楼处，此前针对特殊户型的6折报价不见踪影。目前的价格大致相当于打了9折，如其230平方米的户型总价最低从原先800多万降到700多万。如果是全额付款，价格还可再商议。不过，售楼处不远的中介却报出更低的价格，同款户型最低可至700万元左右，相当于打85折。

与此同时，附近的华润佘山九里原来精装房卖5万/平方米，现在推的280平方米的精装房只要3万元/平方米，如果通过中介去购买还可以在此基础上再打95折，明眼人一看就能算出这笔帐。

相对于这两个楼盘相对低调的降价行为，附近的佘山珑原的价格变动显得大张旗鼓。该盘3月中旬推出6折起特价房源。其售楼人员称，其精装叠加别墅目前单价2万多元，户型面积在200多平方米，最低总价在450万元左右。

之所以把这场价格战称之为“肉搏”是因为这几个项目的成本都不低，也显示出其降价的魄力。其中，天境项目的赵巷镇特色居住区10号地块于2009年7月成交。该地块成交总价为30.48亿元，楼板价14499元/平方米，是当时的区域楼板价地王。佘山珑原所在的松江区广富林2—4号地块于2010年2月26日由招商[简介 最新动态]、万科[简介 最新动态]联合摘得，当时该地块成交总价约17亿元，楼板价16378元/平方米，是当时的松江楼板价新地王。华润置地佘山九里[最新消息 价格 户型 点评]所在的松江区古楼路2号地块2009年9月成交，当时的成交总价为14亿元，楼板价达到11502元/平方米。

参照这几个项目的土地价格，再加上个别项目的高标准装修成本。其项目价格水分显然正趋于“绞干”。

然而，相对于不弱的打折力度。这些楼盘的成交情况至少从官方数据来看显得有些“寒碜”。网上房地产显示，佘山珑原目前还没有成交。虽然知情人士透露该盘已有成交，但是数量依旧不多。金地[简介 最新动态]天境今年以来签约次数7次。华润佘山九里自从去年12月成交9套后就再也没有成交记录。

悲催的卖房人：“一套房两产证”

“当时规划的时候为了应对70/90政策，我们的叠加别墅都是一套房子两个产证。限购以后，销售就基本上处于停滞状态。 ”有开发商抱怨。

知情人士透露，现在上海有不少楼盘都面临这种问题，一般这种产品都是叠加或联排。在限购以后，销售难度立即加大。基本上唯一的解决办法，就是一套房子两家人买，父母和子女各办一个产证。周浦某楼盘因为出现这种问题，于是其叠加别墅价格不得已降至和公寓差不多了。

胸闷的卖房人：“降了还是卖不动”

金地天境降价后，今年以来签约次数还是只有7次。去年6月该盘推出171套住宅，目前才售出不到三分之一。佘山珑原3月中旬推出6折起的联排特价房源。网上房地产显示，截至本周三，该项目目前还是零成交。

和刚需项目一吆喝降价就引来一群客户不同，豪宅有时即使低下了高昂的头，但价格让步依旧难以换来成交量。

一位在为豪宅做分销的中介机构人士透露，当前市场上很多中高端项目都依靠中介来销售，他们和中介合作的要求都比较苛刻，中介公司销售动力也相对较弱。还有部分豪宅卖不动的原因是价格虽然从折扣来看很惊人，但那只是相对网上报价来看，实际价格也不便宜。

幽怨的卖房人：“被邻居牵连了”

浦东中环某楼盘的开发商最近遇到烦心事。在附近一个楼盘打了8折后，几乎所有来看房的人的开场白都是“他们打折了，你们准备打几折呀”。这让他们颇有被顶在了杠头上的感觉。

今年春节过后，低价开盘及重磅优惠的楼盘层出不穷。这些楼盘很多都是区域标杆项目，他们的价格对板块楼市的影响力巨大，他们的降价给周边的楼盘带来巨大压力。事实上，面对有限的市场需求，坚持不降价的楼盘，很有可能得等到降价楼盘都卖完了，才有机会出货。但是并不是所有的楼盘都愿意降价。

一位不愿透露姓名的开发商忍不住抱怨：难道现在卖房就一定要打7折、8折？这是卖房，又不是卖白菜。

尴尬的卖房人：“都是便宜惹的祸”

低价开盘，购房者蜂拥而至，但就算如此，开发商还是不能省心。

由于宝山月浦板块恒德苑的活跃表现，2012年的上海楼市又出现了所谓的“日光盘”，不过就在开盘后不久，该“日光盘”又被指出“266套房源定金逾期总次数达到253次之多”，让很多购房者直呼看不懂。开发商对此解释，恒德苑销售签约按中签号预约每天签20套，但有客户工作日忙无法到场耽误了签约，但是之后会陆续完成签约工作。