近期市场春意渐浓,在刚性需求购房者的入市推动下,上周主要城市新房和二手房成交量均出现不同程度的回升｡而在土地市场出现实质性的价量齐跌之下,开发商在购地策略上已显现分化｡尽管大部分房企的取态依然较为谨慎,但仍不乏资金情况较好的开发商,近期已开始积极补充土地储备｡然而,整体的政策环境依然笼罩在从紧调控的氛围之下｡3月27日,中央政府网发布国务院关于落实《政府工作报告》重点工作部门分工的意见,指出要继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设｡为巩固房地产调控效果和防止权力寻租,住建部日前出台了《建设用地容积率管理办法》,严控地方政府通过修改容积率帮助开发商过冬｡因此,市场的供需双方仍处于深度博弈之中｡
刚需释放促成交回升中低端楼盘成主力
在新房降价促销以及首套房贷利率下调的影响下,刚性需求入市推动市场成交回升的迹象明显｡上周,9个重点城市新房成交量环比小幅回升8%,其中促销较早､降价幅度较大的北京､上海和杭州等地的成交量增幅均较为明显｡这些城市新房市场成交量近期出现持续回升,与中低端楼盘降价入市带动成交的效果显著相关｡以上海为例,3月份新房(剔除保障房)成交套数排名前十的楼盘成交均价大都在2万元╱平方米以下｡且据中原监测资料显示,今年1-3月成交套数前十位楼盘成交量约占全部楼盘成交量的23%,而2011年的该比例仅为13%,成交量向中低端楼盘集中的现象日趋明显｡
二手房成交量在近期的波动中也出现阶段性回升｡据中原监测,5大重点城市上周二手房成交量环比增加16%,其中上海环比增幅近六成｡本次楼市小阳春主要以积压需求的释放为主,持续性仍有待观察｡中原监测资料显示,近两周五大城市二手住宅成交量与2月同期相比仍有不同程度回落｡上海中原门店经理反映,近两周成交量较2月末回落20%至50%,来访客源亦大幅减少,节后楼市的小阳春或正在淡去｡中原报价指数显示,近期五大城市的二手房报价也均保持低位波动,表明二手住宅的降价压力不减｡特别在新房市场的大规模促销之下,二手房业主的心态将会有所弱化,预计4月中原报价指数或将再度走低｡
购地战略显房企分化资金状况优劣有别
在土地市场价量齐跌的环境下,各地政府已纷纷调低今年的供地计画,同质地块的底价也出现实质性的下调,开发商在购地策略上也开始显现分化｡部分开发商以少拿地､稳现金和降低负债率为今年公司战略,如上周世茂房地产(00813)主席许荣茂称,今年｢多卖房少买地｣｡而龙头房企万科总裁郁亮近日也表示,今年将谨慎拿地｡
但是,仍有部分大型房企近日频现各地土地市场,积极在全国范围内布局,较为典型的案例为最近积极储备土地的招商地产｡上周,招商地产旗下子公司通过收购股权的方式,获得天津一幅居住用地｡中原监测资料显示,今年以来招商地产在天津､北京和贵州三地拿地,总购地金额为16亿元,获取土地储备建筑面积为96万平方米,为十大标杆房企中少数几家逆市拿地的房企之一｡
究其原因,一方面由于其在去年的销售表现较好,另一方面近几个月来招商在全国范围内通过大幅降价促销积极回笼资金,因此其相对较为充裕的现金流为增加土地储备奠定基础｡此外,通过中原监测的2011年底｢持有现金对一年期负债的比率｣来看,招商､龙湖(00960)､中海､恒大(03333)､碧桂园(02007)､万科(深:000002)等房企该比率均超过1,其中招商和龙湖超过2,短期内这些房企的现金流状况较为安全｡预计未来,现金状况较好的房企,仍会趁土地市场低迷之际择机入市,积极补充土地储备｡然而整体而言,谨慎购地､积极促销,依然将是近期房企的基本策略｡《中原集团地产研究董事
程澐》