标题：张猛：房产税硬伤难解 未来楼市区域性微调为主

　　【地点】：成都家慈地产顾问有限公司

　　【嘉宾】：成都家慈地产顾问公司董事总经理 张猛

　　【主持人】：搜狐焦点成都站编辑 安青　

　　【主持人】：经过一年多的严调，从政策变动到市场表现，2012年一季度的楼市充满了热闹和期待，比如呼声很高的房产税试点扩围，比如刚需与小阳春的持续力，比如“北改”等规划引起的区域价值的转移……搜狐焦点本期《高端访谈》栏目就邀请到了成都家慈地产顾问公司董事总经理张猛，希望通过张总对近期房地产市场热点的梳理和解读，帮助大家更好地了解楼市现状和发展趋势。欢迎张总！

　　房产税短期难出台　土地出让金是硬伤

　　【主持人】：首先我们来说说房产税，自去年年底开始，关于“房产税将接棒限购令”的传言没断过，而近期关于房产税试点范围增加的新闻也很多，请问张总，您认为继沪渝之后，哪些城市将会进入试点？

　　【张猛】：房产税这个话题已经炒作了多年，今年的呼声特别高。我认为，现在首先要搞清楚房产税出台的目的是什么。这一点现在业界也有很大的争议。房产税出台的真正目的无非两种：第一个目的是通过房产税来控制房价高涨，抑制投机甚至投资性购房需求，制定长期的地产调控机制。第二是以增加税收为目的，从根本上改变土地出让机制，当然税收增加了，土地出让机制是否会改变，从重庆上海的房产税试点来看也未必。

　　我个人认为房产税迟早要出台，未来肯定是主流，现在短期内为什么执行不了？是因为非常复杂的历史原因。重要原因有三点：首先，房产税和土地出让金之间的关系到现在还没有理清楚，比如征了房产税，土地出让金还要不要征？现在没有一个人或者一条信息能够证明这两者之间的关系。从西方国家的一些规则来看，征收房产税跟前期的土地出让金是不能重复征收的，你不能卖地时收一次钱，业主买房时已经包涵地价，又找业主来收一次房产税，这一点没想清楚，就要形成长期的空转。

　　第二个原因，如果不再征收前期的土地出让金，后期的房产税，各类税费如何合并，地方与中央如何分配，到目前为止，好象也没有想清楚。

　　第三个原因，如果说土地前期出让金不再征收，完全通过后期房产税来控制，现阶段满足不了地方政府的财政需求，因为土地收入占地方财政收入的50%以上，所以房产税短期之内实行不了。

　　也正因为此，很多专家学者甚至下了一个结论：十年之内收不了房产税。虽然现在重庆和上海已经在试点执行了，但形同虚设，这种试行还有很大的争议。

　　【主持人】：您觉得目前房产税出台的条件还不成熟？

　　【张猛】：对。虽然我认为房产税出台是迟早的事，改变土地出让的机制，通过税收来控制房价上涨及长期持有，将来是肯定是主流的市场选择，但是在近期还不成熟，虽然也可能会在近期增加试点城市。

　　试点城市难预测　降价或增租？ 目的不同选择不同

　　【主持人】：这段时间北京、广州、深圳等一线城市加入房产税试点的消息言之凿凿，房产税会不会率先在一线城市进行试点？

　　【张猛】：这是来自于调控房价的呼声，把房价控制到合理的价位。这种想法确实带给市场很多的鼓励，但是这背后还有房产税实行带来的其它效应。不管多少的征收比例，必然导致最终税收的幅度也可能会增加在房租上，最后导致房租的上涨。所以房产税实行导致房租爆涨了以后，原来买不起房还可以租房的，结果连房都租不起了。这是必然出现的市场情况。针对这种市场情况，有没有其它的应对措施，现在还没有想好。

　　从这一点来看，希望通过房产税来降低房价，副作用马上就产生了，也许投资性的需求会受到一定的抑制，但是租赁市场却难以控制租金的上涨。以前房租税是非常高的，就导致你要发票我就把房租加进去，如果你不要的话房租就相应地下来了。能否把房租税大幅度降下来，这是实行房产税要考虑的关键问题。从我们的国情来看，想增加一项税收很容易，但要降低一项税收非常困难。

　　【主持人】：在刚刚结束的两会期间，政府相关机构的负责人表态，今年将大力推进税制改革，这可能也是大家对房产税抱有很高期待的原因之一。早前在接受搜狐焦点网采访的时候，全经联成都分盟秘书长何良栩也曾预测成都下半年会加入房产税的试点，您觉得呢？

　　【张猛】：如果要强推，像重庆、上海一样，是有这种可能性的。当然一个城市是不是房产税试点城市，也要通过中央的考虑，以及地方政府的作为，比如说为什么只有上海和重庆这两个城市率先试点，是中央的原因还是地方的原因，我们是不清楚的。接下来还有哪一些成为试点，我们也在观望，甚至从选择的试点城市，可以看出房产税的出台的真正目的：如果把高房价的城市用来试点的话，打击房价就是很明显的用意；如果是以成都等房价较低的城市为试点，那就明显是在以增加税收为核心目的。

　　限购令早晚会结束　未来楼市区域性微调为主

　　【主持人】：很多人曾将本次两会视为楼市风向标，而温家宝也在两会期间表态：调控继续，促进房价合理回归。您认为目前的调控会否成为常态，有没有结束的期限？

　　【张猛】：不会，目前的调控手段——限购、限贷等是特殊时期的特殊手段，绝对不会是长期的手段。

　　【主持人】：您觉得限购、限贷是暂时性的，早晚会结束？

　　【张猛】：对，肯定会取消，但取消要有条件。有人认为等到像房产税长期性的调控政策出来了以后，短期的调控政策就会取消。另外还要要看市场的情况，比如在这一次所谓的“史上最严的调控政策”之后，很多城市的房价大幅度下跌了，调控政策也会陆续取消。因为房地产市场下滑对地方经济的影响是很大的，特别是地方的财政收入。

　　【主持人】：刚刚您分析到了房产税跟限购的关系更多要看政府对于房产税的态度，而这个态度又是通过选择试点的城市来体现的。那么作为一个业内人士，您个人觉得应该怎样处理好房产税跟限购令的关系，才能促进房地产市场更好更健康地发展？

　　【张猛】：房产税和限购令能不能对接上，这个我觉得很难说。如果中央十八大以后新一届政府在各大城市强硬推出房产税，那么也许很快就会取消限购令。如果房产税在全国普遍试点而不是个别试点，会根据试点情况调整。限购令也许根据市场的变化进行微调，怎么微调？市场运行比较好的城市比如成都，在限购方面有可能宽容甚至放开。如果房价特别高的一些城市，房价一直压不下去，那么这种城市有可能限购的手段或者执行的要求比较强。可能就是这么一些微调。调控的区域化我觉得会特别明显。

　　【主持人】：您认为中央将会更多地下发权利给地方自主调控吗？

　　【张猛】：可能中央会根据各个区域市场发展的好坏情况适当放权，我认为这种是比较明显的。

　　【主持人】：但是像今年以及去年，包括成都在内的一些城市都出现过所谓的宽限令和政策松绑，就是地方政府对自己房价的微调，最终的结果都宣告了破产。

　　【张猛】：主要还是看时间段。比如在比较敏感的时间，地方微调有可能星星之火可以燎原，时间长了以后调不下来的，你要想放松就不可能，特别是房价处在高位上，这种城市想放松的话不太现实。但有一些城市比如成都，它的房价不说跟其他的大城市比，就和四川省内的其他二三线城市同样的区域相比，都不算高。这说明成都的市场运行是非常良好的，过多限制它发展是不太明智的。再加上成都是未来十年全球发展最快的城市，聚集度将更高，经济规模快速腾飞，经济人口快速增加，消费者也会更多，但成都东南西北全面开花的供应量，应该足够满足需求，供需都在良性增加，它的市场理性多了，不可能像北上广深一样暴涨。