3月楼市成交情况
3月楼市成交放量明显,总成交量接近2010年月均值。我们监测的33个城市总体成交量同比上涨28%,这是去年8月以来首次实现同比上涨。环比而言,上涨49%,连续两月实现上涨。从绝对值看,33城市总体成交量为16.8万套,超过2011年月均值约13%,已接近2010年(相差仅3%)。从分布看,呈现普涨格局:环比上涨的城市接近八成,同比上涨的城市也超过6成。
楼市放量得益于支付压力的改善以及累积刚需的释放,其中,房贷利率优惠以及房价下跌是支付能力改善的主要原因。目前8.5折利率优惠使得月供支出较去年下半年减少约15%,若考虑房价下跌10%,月供减少约23%。杭州和南京等长三角城市是价格调整的典型城市,从3月表现来看,价跌量升是比较显著的。3月杭州和南京成交量同比上涨幅度分别高达254%、369%。
可售库存和去化速度:新增供应加速增加、可售总量小幅下滑。3月10大城市新增供应近8万套,连续2月大幅提升。但从绝对值看仍不算高,较2011年月均值低14%。成交量的持续回升使得可售总量继续下降,3月份末,10大重点城市的存货总量为73.4万套,环比下跌4.1%,连续3月下跌。3月末,10大城市去化周期为10.9个月,环比下降9%。去化周期的下降主要得益于销售的回升,近三个月当月去化率都维持在100%以上。
投资策略
4月和5月楼市走势将决定上半年楼市的总体走势,是否能够延续3月成交量放量走势存在不确定性。在抑制投资投机主基调不变的情况下,成交量的继续回升或维持主要依赖于刚性需求的持续释放,而这又依赖于支付能力是否持续改善(房价的继续调整和房贷优惠等)、预期的适当调整以及刚性需求的累积。
尽管短期成交量能否持续回升存在不确定性,但是在行业调控政策和货币政策微调的大趋势下,需求面改善的大方向是确定的,楼市走向回归是大趋势。在楼市回归的进程中,地产股也应该逐步回归合理估值。我们继续维持的行业的"买入"评级。
风险提示:政策风险