自公元前486年吴王夫差开邗沟、筑邗城至今，已有近2500年建城史的国家首批历史文化名城江苏扬州，因近年实施古城保护规划、改善人居环境蜚声海内外，这也让解决房地产开发中违规变更规划、调整容积率突出问题专项工作在扬州有了更加非比寻常的意义。扬州市在专项治理工作中坚持关口前移、健全机制、防范在先，走出了一条既保证千年古城历史文脉绵延传续，又实现新时期党风廉政建设创新发展的双赢之路。
收紧“缰绳”，强化容积率管理
调整容积率的“门槛”高了，程序繁琐了，权力收紧了
容积率，这个对普通老百姓来说曾经还很陌生的专业词汇，因为近年房地产业持续高热而备受关注。对居民而言，它涉及居住的舒适度；对开发商而言，它决定着地价成本在房屋价格中所占比例，影响着利润的高低。
有人曾将如今的房地产行业比喻为拉着城市建设大车前行的一匹烈马，遇有诱惑，时不时会暴露野性，做出一些离经叛道之事。本世纪初，扬州某房地产开发公司通过贿赂相关部门官员等手段违规调整容积率，10余名党员领导干部因此受到党纪政纪处分。
这一深刻的教训让扬州市的城市管理者们深感肩上的重任，加强房地产开发容积率管理的缰绳一刻也不能松懈，绝不能因一时之利，成为古城千古罪人。
扬州市通过了一系列后来被称为房地产项目管理新政的文件，《扬州市市区经营性建设用地容积率调整管理办法》就是其中之一。
建立在广泛深入调研、剖析典型案例的基础上，新管理办法与以往的规章制度相比有以下显著特点——
“门槛”调高了，只有在涉及公共利益或政策调整的情况下才可申请调整容积率；
程序繁琐了，首先应由规划部门组织专家和相关部门进行论证和初审，如涉及利害相关人的，还应采取听证等方式征求利害相关人意见，无异议后才可报送政府审批；
权力收紧了，仅有市政府常务会议可以讨论决定容积率的调整，其他任何单位和个人都无权决定变更规划……
制度出台至今，扬州市区涉及容积率调整的项目逐年递减——2007年至2010年分别为5个、4个、3个、1个，2011年没有一个项目涉及容积率调整，随意、违规变更容积率的行为得到有效遏制。
“强化容积率管理，让我们真正看到政府更多的是在关心居民的生活品质，而不是一味地在开发中赚钱。”一位扬州市民说。
居者有其屋，居者优其屋。近年来，扬州市先后荣获 “中国人居环境奖”、“联合国人居奖”、“全国文明城市”等一系列荣誉称号。
套上“笼头”，确保执行不走样
排查房地产项目，建设规划“九公开”，处罚违法建设项目210起
2009年以来，在扬州市纪检监察机关的牵头督办下，全市共拆除、改正违法建设项目8起，处罚210起，罚款达2739万元，追缴规费1.36亿元，补缴土地出让金1.58亿元。其中，某房地产项目超面积超容积率的单笔罚款金额就达265.57万元，在当地房地产开发商中产生了极大震动。
执行规划中走样、打折扣，先斩后奏，用既成事实来“硬性”改变规划，这些都是房地产开发规划管理中常见的顽疾。扬州市明确规定，对违规用地项目一律按处理时土地价格补缴土地出让金，超面积、超容积率的，在查明原因的情况下，按照相关法律法规严肃处理。
加强容积率管理，重在防控，贵在“较真”。
一页页地审阅资料，一句句地问清疑惑。扬州市房地产公司的老总们感慨地说：“这些检查人员的心比针尖还细。”
在专项治理工作中，该市明确要求经营性用地容积率的管理和清理工作要做到“一核准、两一致、三检查”，即：核准每个项目建设工程规划许可计算容积率的面积；审定的规划方案各项规划指标与控规是否一致、同一项目建设工程规划许可确定的建筑面积总和与审定的规划总平面图计算容积率的总面积是否一致；查当年领取规划许可的所有房地产项目，查所有建设项目的档案资料是否完整规范，查涉及变更的所有项目是否经过合法程序、变更理由是否充分。排查工作历时半年多，该市100多个房地产项目被逐一查了个遍。
家住扬州新城区的市民老龚听说门前房地产项目将要动工，连续好几夜睡不踏实：将建的楼房会不会遮挡阳光，对工程有意见去哪提……可还没等工程队进场，一块大大的项目公示牌就让老龚心中有了底：他担心的问题公示牌上全都写得清清楚楚。
群众参与是防范问题发生的有效之举。该市规定建设规划一律实行审批事项、依据、内容、程序、时限、要求、结果和收费标准、投诉渠道“九公开”，保证了管理者、开发商和市民心中都有一本城市建设的“明白账”。
创新推进，全方位防控违规行为
前移防控关口，完善部门间的协调协作机制，规划项目审批“四网”监控
国家5A级瘦西湖风景区是扬州城的名片，也是扬州人的骄傲。扬州市建设规划中有这样一个著名的“放气球规则”：谁要在瘦西湖边建楼，就必须通过“放气球”检验——如果在景区内的主要景点看到了模拟楼高的气球，那这幢楼的高度就要降低。
然而，即便在如此严密的监控下，前几年还是有一幢楼超出了规划。虽然高出的一截在市人大、市政府的督办下被拆除，但这一教训还是让城市管理者们认真反思：加强城市规划管理是一项系统工程，必须在机制上不断创新。
该市针对规划管理中存在的风险点，制定了《扬州市市区规划管理技术规定》，进一步前移防控关口，规范规划设计阶段和建设项目审批阶段有关建筑层高控制、建筑面积和容积率计算规则，统一建筑面积、容积率的计算标准，有效控制自由裁量权。
同时，在规划部门内部实行建设工程正副本制度，副本发证和容积率的核准、项目发证后的跟踪督查、竣工规划核实等由不同处室负责，从而对容积率的核查把关起到“双保险”和相互监督、相互制约作用。建立容积率管理备案制度，对于调整变更容积率的项目，须将调整情况进行详实登记，将相关文件、手续一并存档，并报纪检监察机关备案，以供查对和监督。
进一步健全完善部门间协调协作机制。对违规情况复杂的、涉及多部门的问题，由相关部门协调处理；对超容积率在5%以上项目，一律提请建设项目批后管理联席会议研究处理。对于不积极配合处理的联手协同处罚。该市某小区因超容积率需补缴的土地出让金数额较大，开发商对处理决定不予配合，规划部门迅即发函给房管部门，要求停止其相关项目的销售，直到违规行为处理完毕后才予恢复。
从今年初开始，一项全新的规划项目审批“四网”监控系统正在扬州加速推进。按照这一要求，规划部门将规划管理信息系统、市行政审批信息公开系统、工程建设项目信息公开和诚信体系建设系统以及内控系统合并运行，规范项目审批流程，统一审批要件，实现网上协同办公，使经办角色、审核角色、审批角色及督办角色都可以在系统中实时查阅。同时，该系统与市行政监察系统的项目监察模块联网，纪检监察机关可实现网上实时监控，跟踪项目办理，一旦出现违反规划条件的容积率变更，系统立即红灯警示，从而保证每个环节按要求、按程序进行