标题：眉山房地产市场2012年市场形势分析

眉山2011年市场成交情况

　　●   全年眉山商品房住宅成交总量为10414户，成交总额3,620,844,377 元，成交面积949,724.62平方米，2011年全年成交均价3812.52元/平米。

　　●    成交总量环比10年下降1.02%，成交面积环比10年下降10.03%，成交均价环比10年上升24.27 %。

　　从成交数据显示，眉山2011年购房趋势变化较大。第一：整体消费面积区间下降较为明显，在2010年的时候大部分还是对100-110平米的户型比较感兴趣，而进入2011年后房价上升幅度较大，继3月后眉山均价超过3500元/平米，购房群体逐渐向面积偏小、低总价、实用型户型靠拢；第二：眉山房地产市场受政策影响较大。上半年眉山成交6608户，成交面积651906.63平米，下半年成交3084户，成交面积297817.99平米，明显看出继限购令等政策相继出台后眉山市场有较大的变化；第三：成交数据体现出购房趋势。继09年顺展机构开始收集眉山房地产市场数据中得出，07年中央出台上调存款准备金与贷款利息后房市下降，08年又遇地震与金融危机，09年上半成交量3724户，成交面积397917.44平米，继09年5月出台补贴政策后眉山进入一轮购房高峰期及09年6月至11年6月，09年下半年成交量迅速上升，成交量8809户，成交面积9437793.7平米。11年中央也相继出台史上最严厉调控后眉山市场又进入新一轮下滑周期，预期市场在此周期时间相对上次时间而言不会过长，但市场受压程度会比上次周期较深，预期今年下半年后市场会逐步好转。

　　眉山2012年房地产市场综合分析

　　经过近两年的楼市调控，全国主要城市的房价已经止涨，重点城市房价普遍回落，楼市调控效果初步显现。但就目前而言，推动房价继续上涨的因素依然存在，尤其类似眉山这样的快速发展中的三、四线城市，监管部门尚需巩固和扩大调控“战果”。 但全国房地产行业的市场形势，也持续的影响着眉山房地产市场购房者的心理。因此，业内人士建议，给首套房贷松绑仍须慎重，否则有可能再度刺激房地产市场反弹，当前，购房群体中得投资型和投机型客户已不复存在，主要购房群体是刚需客户为主，若此时给刚需为主的首套房贷松绑，则有可能导致市场的快速反弹。

　　自房地产调控以来，多数投资、投机需求已被挤出市场。同时，不少刚需购房者也因此受到影响。出于保障民生的考虑，调控政策不应“一刀切”，区别二套房甚至高端住宅的政策应当更加明晰。目前，直接针对楼市的“限购令”不可能放松。不过，也有观点支持房贷实行一定程度的“定向宽松”。清华大学教授李稻葵教授认为，房地产行业要实现长期健康发展，并不能一味追求房价的下降，未来应考虑如何促进交易量逐步回升，以消化不断扩大的市场供给。

　　不过也有专家表示，如果现在对房贷定向松绑，可能被市场看作是楼市“超调”后的放松信号，可能再度刺激房地产市场反弹。因此，无论是货币政策的适度放松还是首套房利率的松动，相关监管部门都应慎之又慎。在保障刚需购房者的同时，仍应坚决打击投资和投机需求。

　　另外，房地产调控应留有“后招”，以应对市场的波动。就目前来看，作为限购令的替代性政策和房地产调控的长效机制，房产税正在加紧研究推进，而房产税的征收方式和力度，将对楼市下一阶段的走势形成重要影响。

　　2012年2月眉山房地产市场都取得了较好的市场成交量，主要有几个方面的原因：

　　存款准备金率的下调，似乎给市场一个潜在的信号，增加了开发商的信心；第二，刚需客户经过漫长的观望期，似乎很难等到预期的价格下降空间，再次对政府调控失去信任；第三，安徽芜湖出台的“救市”政策虽然短短三天就被叫停，但可以看出大多的地方政府已经蠢蠢欲动；第五，银行、政府、开发商、购房者等都在博弈中煎熬，都希望尽快寻找一个光亮的突破口；第六，春节期间的滞留客户下手购买；第七，部分楼盘降价大力促销；2月份的销售量能否持续提升或是延续是我们主要考虑的问题。根据经验预计，如果3月份的销售量能继续保持或提升，而两会过后政府在房产方面没有任何政策性的行动，那么今年的5月将是楼市“井喷”的爆发点，期间开盘越早的楼盘受益越大，现房受益最大；如果政府出台了打击市场的政策，随着保障性住房的入市时间节点，那今年下半年至2013年全年，将是有史以来开发商最难熬的日子，市场面临深度洗牌，在6月以后开售的项目将会受到空前的压力，而能在此断点期间抓住市场间隙狂销回笼资金的项目将会成为未来市场的受益者。

　　2012年下半年，绝大多数的开发商面临庞大的债务危机，如何顺利的度过此次调控的锋芒而独善其身，将会成为开发商接下来最需要思考的问题，随着眉山轻轨的开通，眉山能否在周边城市中独树一帜也难以预测，区域范围内的小幅波动也极有可能。根据目前的综合情况分析，如果没有再次出台新的调控政策，中国人民银行将会在5月份再一次的下调存款准备金率。

　　国家统计局18日发布2012年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示70个大中城市房价与上月相比没有出现价格上涨现象。中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，2012年存在着许多不确定因素，目前就看2012年全国两会上是否会出现新的博弈，地方政府和开发商是否施压给中央等。如果上半年限购政策一点松动都没有，开发商再熬半年情况就会变得更糟，上半年或许就会有较大幅度的价格折扣调整，所以二季度可能成为一个分水岭