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每一次他的演讲都是以批评金融开始的，但实际上金融市场在今年以来对房地产行业的看法比房地产商自己要乐观。为什么呢？从今年开盘的1月4号到昨天收盘，上证指数只涨了4.39，但是地产指数涨了18.9，今天我估计地产还会有所表现，因为前面涨停的大部分与地产相关的。
刚才陈淮教讲的这些，未来确定的因素，我想大家也都了解，不过对于我们决策来说，英国有一个经济学家凯恩斯说在长期中我们都死去了，杭州将来重新见到元朝马可波罗说的东方华丽而优雅的大都市，能不能生存到那个时候可能是一个关键。对我们来说，最大的压力还是短期的流动性压力，以及由此延伸的销售的策略、融资的策略，短期更重要，这是我等会儿要和大家展开讲的，我把刚才学习的体会先讲完。
第二，刚才陈淮教授讲今年反通胀不能掉以轻心，这个是肯定的。但是从今年中央经济工作会议的排序来看，去年中央经济工作会议定的是稳健的货币政策，但是要把抑制通胀放在突出位置，那个是反通胀。而今年关键是要处理好速度、结构和通胀的关系，所以通胀排在第三位了，速度排在第一位了，决策者更关心的变成增长速度。这个是为什么资本市场在这一块开始转得有点乐观的原因，同时我也觉得房地产商自己拿的是优质资产，优质资产不一定是能赚钱的资产。我觉得还是讨论一些短期政策更有意义，我简单地和大家讨论一下，因为水平不高的人是不能随便调整自己的演讲时间，只有水平特别高的人才会说我讲十分钟，我就规规矩矩讲20分钟。
要想了解当天房地产的情况和决策者面临的挑战，我觉得历史对此更有意义。我们不是第一次面临房地产调控，在座的基本上都是老运动员了，经历了多次调控，在调控中整个市场，整个宏观经济的表现做一个定义，能够让我们有一个大致的参照，现在我们处于什么阶段。我想从几个房地产投资下降的周期来看，从第一次房地产投资下降周期，对决策者来说房地产投资的波动对整个经济的影响是更为直接的。
下降周期一，04年2月到06年2月，整个持续了24个月，整个房地产投资最高的时候57.1，最低跌到19.7，整个调控过程持续了24个月。所以这个我们把它视为大致可以接受的软着陆的一个过程。各个方面感觉到有压力，但是压力不是那么大，大家想想04、05、06时的状况，是一个软着陆的状况。
第二次下降周期，从08年6月到09年2月。而这个又分成两个阶段，08年的6月到08年12月，整个房地产数据非常平均，每个月均降幅都差不多低于1个百分点，但是最后两个月出现了陡峭的下滑，断崖式的下滑，这个也是另外一个类型，房地产硬着陆的格局。显然站在决策者的角度，第一，希望房地产有一定的调整；第二，又不希望房地产出现明显的硬着陆。我们看到有的银行监管部门的领导说房地产价格跌个30%、40%，银行的资产质量没什么大问题，我觉得这句话也许是对的，但往往只是一半的话。房地产为什么不能硬着陆，主要原因是房地产贷款站在银行的角度本身不是问题，但是房地产在上下游的这些贷款会有大量的不良资产增加，那才是真正的问题。
我上周去了北方的一个省，钢铁大省，整个经济增长还没怎么下滑，它的整个企业盈利下滑了50%、60%，因为钢铁占比比较大。所以一方面希望调控产生一定的效果，另一方面又不希望出现硬着陆，这就是目前政策在权衡。陈淮老师刚才说确定，确实还有很多不确定。总理在答记者问上说，房价远远没有回落到合理区间，一回首，证券市场最听话，马上跌50点。第二天新华社人民通稿加了一些字，一些城市房价远远没有回落到合理区间。我说房价几大块，我们看看哪一块能降，能降到一个合理区间。第一、地价，地价能降吗，地方政府该收的能不能让出一部分来，好像有点难度。第二，各种税费，银行的资金成本，这个要降今年也不太容易。房地产商盈利有降的空间，但是不至于像网上说的各个城市测算的房价，按照土地局统计的4到6年买一套90平米的房子，说上海要降到4300一个平方，北京要降到3700一个平方，那我印象中应该在2000年、20001年左右的水平，我在北京待的印象中。真正能降的，在这几个构成部分里，建筑安装成本，让大家去建一些垃圾房子，也不合适。
回到这一轮的调控，非常有意思，从2010年的5月一直到今年的4月份，整个回落了24个月，但是房地产投资数据没有，房地产投资最高38.2，今年的2月份还是27.8，所以现在要引导，房地产行业面临什么问题，希望房地产行业出现价格调整，但是又害怕出现硬着陆，既希望对经济增长不形成大的冲击，又希望价格形成一定的回落空间，因为现在增长速度不是很好看。我估计在这几个政策目标的聚焦上还是用来释放刚性需求，是唯一有可能调整的空间。
站在金融的角度看，今年二三季度应该是一个调整比较敏感的时间窗口，理由并不复杂，我们站在银行的角度看了一下，08、09年开工的房地产项目，平均还款期限两三年，今年开始进入还款高峰期，而且开发贷不可能有大幅度的上升，控制得比较严，还款压力。第二个，信托，除贷款之外最主要的融资渠道，这几年增长得也非常快。今年不同的信托公司还款的高峰期不一样，但是从全国加总起来看，3月和8月是比较密集的高峰期。3月份一些小阳春销售回暖，加上3月份的贷款局部的增长速度比1、2月份快，这一关基本上过去了。当然也出现了个别公司倒闭的现象，8月份如果销售接下来没有明显改进，一个是贷款还款压力，一个是信托还款压力，二三季度调整应该是一个比较稳妥的结论。销售不太可能出现大幅的放松，还款压力还在，主要就是通过价格调整来维持现金流的选择。
这个结论估计有的地产商想到了，有的未必那么愿意承认。也有不太好的消息，也有好消息，我们换一个角度对市场做跟踪研究，把国家统计局公布的133个城市月度住宅用地的溢价率。政府把地拿出去卖给大家，这个是大家真金白银买地的，这个有一点提前象征意义。从09年采集的数据和房地产投资波动，和整个经济周期波动看，这个指标很有意思。它往往领先实际的房地产投资一两个季度。
(图示)比如说看左上角的指标，大家比较乐观的时候溢价率高了60%、70%，上面蓝色的线是2010年的波动，年初很高，很热情，到了年中探下来，年末又上来。
好一点的消息是什么呢，去年12月份和今年1、2月份，这个溢价率又回落到1%到2%之间，这个溢价率基本上是跟08年形势最坏时的溢价率一个水平，然而3月份明显的有一个回暖，上升到6%以上，所以如果以前这样的周期判断规律还有效的话，接下来的一两个季度就是房地产投资探底，创出一个谷底，带动经济走势再往下走出一个谷底，就是这么一个大的趋势，然后重新再上升。和刚才讲的结论也是一致的，就是说在目前短期压力下我们怎么生存下去，从目前的情况看，应该说刚性需求还是在的。
昨天渣打银行也发布了一个向房地产商的问卷调查报告，大致的结论，就是这些地产商认为根据他们的市场调研摸底，价格调整在20%以内，市场需求是比较大的，很快能够维持一个好的现金流。今年是房地产金融比较活跃的一年，销售不会有很好的上升，开发贷不会有新的增加，怎么去找这些新的资金来源，我们看到一些基金的探索、证券化，我们也看到信托收回来的房子被银行资产管理公司重新管理处置，这些活动会开始非常的活跃。总体的政策基调，我也同意陈淮老师的看法，今年全年房地产调控政策目前看不太可能出现明显的调整，整个房地产行业至少在今年来看还是处于调整期，这个理由几个方面：
一个，房地产目前占全社会的投资已经占到1/4左右，已经是很高了，肯定不能保持持续的高速增长，有一个短期的调整。
第二个，我们原来也一致希望保障房对冲一部分商品住宅投资下滑。实际上“十二五”期间测算下来，保障房是难以完全对冲商品住宅的投资下滑。“十二五”期间计划开工的建设是3600万套，2011年开工了1000万套，2012年开工了700万套，每套的建成成本全国平均是13万元，总投资差不多接近1万多亿。2011年全社会固定资产投资是6万多亿，仅仅靠保障房对冲也不行。为什么今年还是一个调整期呢？也是跟我们的开发周期有关，商品住宅现在在建的规模比较大，所以接下来一定的周期下供应会放量，同时续垫的资金压力会进入一个比较大的压力。2011年商品房在建规模是40亿平方米，销售是10亿平方米，前者是后者的4倍。但是从02到2010年，这么多年的平均数，商品住宅的施工面积平均中位数是销售面积的3倍，这一部分要形成有效的供给放大。这一部分消化是必然的，需要时间的，因为银行信贷萎缩，房地产企业需要其它的融资渠道或者成本更高的融资渠道，也会导致房地产投资的调整。
总体上看，宏观经济层面上今年延续去年回落的开始，是一个逐步探底软着陆的经济走势。在目前的经济增长速度水平下，再把经济往下探底、往下拉的力量，外部因为危机动荡导致的贸易下滑，内部房地产投资有一个进一步回落的空间，推动经济的触底，所以目前今年房地产这个行业和整个宏观经济走势是一个非常紧密的相互影响的互动过程。