标题：房地产项目退出可获补偿奖励

　继今年2月出台被称为9号文的《禅城区通过三旧改造进一步促进产业提升发展的意见》后，昨日，禅城区制定了相关的实施细则(以下简称《细则》)，区委常委、常务副区长卢建华对《细则》进行了解读。

　　问：政策引导向产业发展的吸引力在哪？

　　答：土地出让收入分配向镇街、村倾斜。

　　背景：禅城区面临产业空心化危机，产业发展后继乏力。今年第一季度财政收入同比仅上涨3.4%，税收同比下降了1.6%。而与之形成对比的是，禅城自2007年实施三旧改造以来，共批复了106个项目，其中涉及产业的只有33项，不到1/3，土地面积更是占全部旧改土地的不到20%。

　　解读：“不抓住产业发展主线，禅城可持续发展就会受到影响。”卢建华说，政策的出台是为鼓励旧改向产业发展，“房地产的税收是一次性的，产业的税收是长久的。”

　　9号文及其实施细则鼓励旧改发展产业的方向在于利益引导，明确提出属于产业提升扶持意见适用范围的项目地块，如不纳入土地储备，按原用途补办出让或转变功能后，补缴的土地价款，村集体留用地，区、镇(街道)、村集体按照20%、10%、70%的比例分配；村集体非留用地，分配比例为区60%、镇(街道)10%、村集体30%；镇(街道)及其下属企业用地，区、镇(街道)按80%：20%比例分配。

　　卢建华说，新政的土地出让收入分配比例与现行有关规定相比，向镇街、村集体予以了大幅度的倾斜、提高。如村集体用地旧改收益，以往只是区、村分成，镇街并无收益。

　　同时，为提高镇街推动旧改发展产业的积极性，《细则》提出符合要求的项目在2012年12月31日前取得建设工程施工许可证的，按项目面积大小进行一次性奖励，最高可给予500万元的奖励。卢建华说，这一奖励也为鼓励镇街大面积地连片开发搞产业。

　　问：政策调整是不是限制发展房地产？

　　答：不是限制，是规范房地产发展。

　　背景：地处中心城区的禅城寸土寸金，近几年房地产热中，旧改发展房地产业热情高。据统计，2007～2011年禅城审批的106项旧改项目中，用于发展房地产就有73项，旧改土地面积占全部旧改项目的8成以上。今年，市、区领导都明确指出，禅城发展不能走纯房地产的路子。

　　解读：“并不是要限制房地产，而是要规范房地产的发展。”卢建华说。9号文及其实施细则就从土地收储、公开交易等方面提出明确要求。

　　政策明确规定，项目可建住宅面积超过总建筑面积20%的为经营性商住项目，而村集体经济组织使用的土地(除留用地外)用于经营性商住项目建设的，都须由区土地储备中心纳入储备管理，然后招拍挂。

　　同时，旧改经营性商住项目公开交易时，除涉旧村居连片改造而设定回迁面积、建设时限等条件外，其他不许设限制性准入交易条件，旨在“防止量身定做”。同时，村集体旧改项目要通过集体资产交易平台选定前期投资人，通过公开透明交易引入更高层次的投资者。

　　问：房地产项目转向发展产业，该如何退出？

　　答：制定了退出机制。

　　背景：在上一轮的旧改热潮中，不少村居上马了房地产项目。如今，楼市冷淡，不少村居欲将项目改为产业发展。然而，在开发商已进行前期投入的背景下，如何平衡各方利益，需要政府有政策指引。

　　解读：卢建华说，9号文出台后，走访了部分村居，发现这个问题确实存在。因此，《细则》对此制定了退出机制：土地收储后，对于最终未能竞得土地使用权的前期投资人，政府将按拆迁建筑面积及整合土地面积对其进行补偿，其中拆迁村集体物业按300元/㎡、整合土地按实际收储面积15万元/亩的标准。此外，如地块最终成交价与交易起始价存在溢价的，将溢价部分扣除有关专项资金后的30%对地块前期投资人给予奖励。“比如说一块地起始价是每亩1000万元，最终成交是1500万元，但前期整理土地的开发单位却没有成功拍到土地，那么就会补偿给这家单位每亩150万元的补偿。”

　　卢建华说，这一规定也为鼓励社会资金参与旧改项目前期开发，突破村集体旧改前期工作缺乏资金的瓶颈。

　　问：旧厂房改商住后，土地出让款20%作为产业扶持资金，将如何用？

　　答：用于扶持产业发展。

　　背景：产业转型后的禅城，在对传统产业进行提升的同时亟需引进新的产业。然而，要吸引大项目进入，培育新产业壮大，也需要政府有资金投入。

　　解读：《细则》明确提出，旧厂房用地收储后改为经营性商住用途出让的，出让款收入提留20%由区统筹作为产业提升发展扶持资金。卢建华说，这个资金将由区统筹使用，用于大项目招商、产业链招商，扶持新兴产业发展。他举例称，在南海引进一汽大众的过程中，政府就需要付出一笔扶持资金，而禅城区设立专项资金，也正是着眼于此，“政府需要这笔钱来扶持产业项目发展，尤其是总部经济的发展。”