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学习“苹果”创新精神
实现粤派地产再超越
□广东房地产行业协会秘书长 王韶
房地产正由万千宠爱集于一身向理性回归，高地价、高成本、高强度、高风险，唯独欠“高利润”。因此，未来房企要发展学习“苹果”创新精神，以“绿色与责任”为方向，实现粤派地产再超越。
房地产的好日子已经过去
房地产业曾经很“火”。中小型房企，依靠容积率高建房子，或简单“克隆”，加上广告忽悠，就能轻易地实现营利。大型房企，依靠大量拿地，快速开工，快速销售，以标准化、规模化取胜。复制，再复制。以致中国房地产千楼一面，没有创新，更没有个性。
如今房地产的好日子已过去，需向传统说再见。那些一方面见山就推，见水就填；另一方面又大肆营造水景，标榜绿色节能环保，“四新”技术运用少之又少的开发商将面临目前市场的五大问题。
首先，后市压力大。至3月末，广东商品房待售面积3105.42万平方米，处于十年来最高位，库存压力未得到明显减缓。其次，产业地位下降。中国经济增长放弃对“量”的追求，更注重“质”，房地产“支柱产业或重要产业”地位受到威胁。第三，市场日渐收缩。广东城镇户籍家庭住房自有率近90%，人均居住面积达34平方米，依靠 “刚需”难以保证大幅增长。市场逐渐步入稳定期，存量房将成为市场主体，新建商品房日渐萎缩。第四，业主维权意识加强。众多品牌房企纷陷“质量门”事件，开发商信任危机空前。第五，住房“民生”功能强化。住房作为“民生”的重要功能不会削弱，“政策楼市”特征依然明显，调控无时不在。
学习“苹果”创新精神
“苹果”为什么这么赚钱呢？归根到底还是因为它产品的独特性与不间断的创新。综观未来，我认为，房地产正由万千宠爱集于一身向理性回归，高地价、高成本、高强度、高风险，唯独欠“高利润”。
因此，房企转型迫在眉睫。房企转型不仅包括经营方式和模式转变，从一个行业向另一个行业跨越，也包括产品开发理念和定位、融资渠道、盈利模式、服务意识、运营管理等转变创新。中小型房企转型必须在“销量”和“品质”之间做出抉择，提高住宅的品质及舒适度，实现产品的独特差异性。
而品牌房企转型可拓展开发内涵，延长开发链条，向差异化、多元化发展。因为原有单一的住宅开发模式已不受政府重视，拿地不再优惠，要得到政府支持，房企必须能创造税收。例如建设商业地产、旅游地产、休闲地产、园区地产和养老地产等复合地产是趋势。
不管是品牌房企，还是中小房企，都必须传承地方和民族文化，提高住区文化内涵；加快绿色节能环保建筑建设，提高房地产开发科技含量。因为节能减排是重要国策，“十二五”将加大节能减排力度，建筑是其中重要一块；开发商也要突破自身发展制约，人工成本增长过快，一定会使机器逐渐替代人工。
以“绿色与责任”为方向
粤派地产欲再超越的良药是“绿色和责任”。而在这些方面走向前列的品牌房企值得其他后来者借鉴。
万科2006年在东莞松山湖成立住宅产业化研发基地，致力于住宅产业化、精装修、绿色节能等方面创新。万科“特小房”，38平方米精装修小户型，功能齐全，采光良好，收纳空间充足，将“螺丝壳里做道场”的本事发挥到极致。让许多经济实力不足的年轻人，也买得起总价较低、舒适度较高的房子。
锋尚集团，研发新一代“零碳项目”，引进欧洲高舒适度低能耗设计体系，引进欧洲混凝土采暖制冷系统和置换式新风系统，利用地源热泵做建筑节能，让房子像“羽绒睡袋一样节能保温”。
朗诗集团，立志做中国地产界的“苹果”。探索绿色科技住宅开发。它的房子，不仅始终将温度、湿度、氧气浓度控制在人体最舒适区间，且从源头控制危害人体的污染物，提高室内空气品质。
还有万达地产的万达广场是集大型购物、高星级酒店、写字楼、高级公寓于一体的城市综合体，人们可以轻松地实现居住、休闲和购物的惬意生活。
作最坏打算 做最积极应对
□资深房地产专家韩世同
目前清远的楼盘量已经是两年前的两倍以上，供货量倍增，数十个大盘齐推货，市场竞争压力大，甚至出现一些房企偷税漏税被抓、乃至跑路的现象。清远房地产市场走势如何？清远房企应变突围之策是什么？
首先要认识到问题所在，目前清远商品房的可售面积居高不下。据4月22日清远住建局网站显示：清远商品房可售总套数为64244套、可售总面积为1227万平方米。2008年至2011年12月底的数据统计表明，4年来清城区发放的预售证中，商品住宅总面积约771万平方米，共计近6.3万套。而据清远市住房和城乡建设局数据显示，在此4年中，商品住宅销售面积近600万平方米，共4.6万套。即使以较保守的一组数据计算，市场上尚有至少170万平方米、1.7万套存货待售，按照清城区近两年每年1.3万套左右的销售量，剩余的存货量足够一年零三个月来消化。
因此，从企业发展的战略层面，我认为，可以从以下三种发展模式来进行思考。
1、反周期运作的战略模式
这种模式的基本特点是：“牛市卖楼、熊市买地”。主张这种运作模式的企业家主要有万通的冯仑和香港恒隆的陈启宗。这是一种很高明的应对市场的策略和生存之道，但一般企业都很难做到，因为知易行难。
万通反周期运作理论的核心是：“顺市卖房，逆市拿地”。在经历了海南的房地产泡沫后，冯仑深知经济周期性变化的厉害，所以对他们来讲保持企业稳健经营更重要。
而香港恒隆集团董事长陈启宗则认为他不仅不惧怕房地产的熊市，还提出要“拥抱熊市”。陈启宗认为房地产熊市是企业发展的良好机会，一是可以低价拿地，二是可以打击对手，三是可以用股票发薪。
还有，当年李嘉诚也是典型的反周期运作的企业家，低潮拿地、高潮卖房，两头都讨好，两头都得利。可以说，所有成功的企业家和投资家都是逆向思维和反周期运作的，这与股市以及所有商业投资和买卖所要遵循的“高抛低买”的原理是一样的。
2、顺周期运作的战略模式
这种模式的基本特点是：市场好经营就好，市场不好经营就不好。可以说，绝大多数企业都是这种类型的，包括万科、保利这样快速发展的国有控股的上市企业，以及像富力、碧桂园这些在香港上市的民营企业。
但其中有一些企业是属于稳健型，像中海虽然也是香港上市的企业，但又是国有控股，市场化运作的经验比较丰富。万科和保利在市场高潮期都曾有盲目高价拿地的行为，企业的资产负债率偏高，但幸好企业市场应变能力和融资能力较强。
3、过度扩张或过度保守型的战略模式
这种模式的基本特点是：市场好时过度扩张，导致市场不好时企业难以生存发展，或市场好和不好时都不敢作为、错失良机导致企业无法生存和发展。房地产企业失败的比成功的多，广州曾有过1000多家的房地产开发企业，能生存发展起来的却为数不多。目前市场上比较活跃的企业也就20—30家，企业生存超过10年的并不是很多，超过20年的更是屈指可数。
我个人比较推崇反周期战略模式，如果做不到则采取顺周期稳健型的发展战略也是可行的。在目前市场环境不明朗的情况下，过于激进和扩张是有很大市场风险的。企业应当具有前瞻性的思维和眼光，要防患于未然，要作最坏的打算、最积极的应对，这样才能使企业始终立于不败之地。