标题：图文：如何让商业地产发展更稳健

    楚天金报讯 □文/本报记者黄振琳 杨晶 图/本报记者程平 实习生李君

    　　商业地产回报周期长

    　　（中国商业地产联盟副会长、秘书长王永平）

     近几年，国内商业地产发展很快，用四句话概括，就是起步晚，发展快，问题多，前景广。就“发展快”而言，过去一年，无论是商业地产的投资规模还是投资速度，都超过了住宅。这主要归功于以万达为代表的综合体的开发模式，目前在中国比较适用。

     现在，许多房企都在转型做商业地产，不管是主动转型还是被动转型，企业都需要从战略角度来重视商业地产。因为商业地产与住宅不同，有很大的不确定性。如果说住宅是去“找富人”，商业地产就是“养孩子”；再比如说住宅是“理科生”，商业地产就是“文科生”，很多东西不是标准化的可以简单复制。住宅可能通过标准化模式建房、快速销售、回笼资金，就可以获得成功；但是商业地产则要经历风雨之后才能见到彩虹，其回报周期也很长。建议在商业地产开发过程中，各地应重视城市商业整体规划，在城市功能布局、交通配套等方面，为商业地产创造良好的条件。武汉在发展商业地产过程中，也不应该只追求速度，而要思考从数量型向质量型的发展模式转变。

    　　下一个十年进入蜜月期

    　　（省社科院经济研究所副所长叶学平）

     今年，温总理在记者招待会上说，房产调控不会放松。如今，整个房地产业正在洗牌，一些熬不住的企业已经自动出局，而可预见的调控还将继续打击投机投资，挤出泡沫，使房价回归合理。一些房企看到，随着房价稳中有降，房企的利润也会趋于平均化，要生存就必须转型。

     如何转？有人说，过去的十年是住宅市场的蜜月期，下一个十年是商业地产的蜜月期。因为，在后金融危机时代，商业地产已经成为开发商的避风港，商业地产能平衡企业在住宅市场上的风险。如今万科、保利、绿地绿城等一些有实力的开发商，都开始更多地进入商业地产，就是这个原因。当然，除了房地产企业，如今还有许多机构资金也加大了对商业地产的投入，如房产基金联合，美国的西蒙地产等。

     业内估算，未来在北京、上海、广州等经济发达的城市，可能有2000亿元到3000亿元左右的保险资金将涉足房地产市场。而这些资金最有可能进入的是有稳定收益且升值潜力较大的商业地产项目，尤其是写字楼物业。

    　　商业地产要有创新意识

    　　（省中小企业投资促进会副会长、湖北奥信科技集团副董事长戴双喜）

     商业地产的发展有三方面特点：它是城市繁荣的标志，一个城市的商业地产发展状况，直接影响到这个城市的形象；商业地产对于拉动消费、刺激市场起到了关键性的作用。它融合了所有厂商及其产品，最新的成果可以通过这个平台进行交易，实现最高价值；商业地产的发展直接影响到人民群众生活水平的提高与否。

     但目前我省的商业地产发展还面临不足，比如模式单一；商业地产市场上的新观念、新思路不多，缺乏创新意识。

     现在，已经有企业在探索一条发展商业地产的新路。比如湖北奥信集团在全省有7个产业园，是融商业地产、工业地产、总部经济为一体的创新的产业综合体。简单地讲，就是一家企业进入园区，不需要掏钱，园区就给企业一万平方米或者一栋楼，然后园区以固定资产参股企业。这样既创新了商业地产模式，也支持了中小企业发展。

    　　应走产业化发展道路

    　　（楚商传媒负责人、《楚商》杂志总编辑李玉申）

     这几年，凭借原有的商业优势，武汉的商业地产发展很快，许多商业地产项目成为城市的亮丽名片，比如武汉天地、楚河汉街等。这些项目不仅壮大了武汉的商业实力，提升了武汉在全国的商业地位，还加快了武汉产业的调整。

     不足的是，目前武汉商业地产业态还不够细分和专业化。从字面上来理解，既然叫商业地产，就应该充分挖掘它的商业价值。最近两年武汉越来越多的业态已经有这样一个趋势，但还需加强。

     其次，商业地产的产业化十分必要。单纯从赚钱来讲，商业地产有一定的利润，但要实现和某一个区域或城市的捆绑性发展，这时候商业地产的产业化就显得非常有必要，也非常重要。鉴于单个企业在开拓市场时，思考和经验是有限的，希望政府在招商方面能够发挥更多的主导作用，给企业以清晰的区域定位思路，这样对商业地产的发展很有益。

    　　打造高品质商贸中心

    　　（武汉市商务局政策法规处副处长王大用）

     2011年，武汉提出要打造国家商贸物流中心城市，其中有三个关键点，一个是物流，一个是金融，一个是会展。商贸无疑在其中处于主体和引导地位。实际上，武汉市在打造武汉商贸物流中心城市上还有两句话，一是要着力提升市场交易，集散对冲，发展高端商务产业；一是引导推进商贸流通高端化、现代化发展，建成项目展示中心和中部购物天堂。

     目前，武汉商业所处的历史阶段，是一个经营水平从低到高、从小到大，从初级到高级，从粗放到精细的阶段，这就对商业地产提出更高的要求，必须具备更高的功能，要从集中度、丰富度、美誉度、满意度这“四个度”上得到体现。

     可以预见的是，未来五年，武汉的商业地产还将有一个飞跃。“十一五”武汉商业地产投入大概有700亿元，未来五年估计会达到1500亿元。去年，武汉的社会消费品零售总额接近6000亿元，再过五年达到2万亿元是有可能的。这种情况下，就迫切需要先进的商业地产项目，来打造高品质的商贸中心。

    　　悉心培育重视后期运营

    　　（戴德梁行华中区商业部助理董事伍林）

     据戴德梁行的商业部门调查统计，武汉商业人均铺位量在全国排在前十位，但和人均商铺量全国最高的上海相比，仅为其二分之一。这说明，武汉还有很大的发展空间。实际上，若干年前，许多开发商都不太敢去主动涉足商业地产，因为商业地产有它的特殊性。住宅的变现非常快，只涉及买卖两方；而商业地产是一个三方市场，开发商需要获得商家和消费者的认同，否则就不能算一个成功的项目。所以，对于商业地产来说，除了前期建设，后期的运营也很重要。

     其实，现在国内一些城市的商业地产项目存活率不高，尤其是做得出色的优质商业地产项目并不多。这主要是因为许多企业还没有找到一个成熟的商业开发模式。国内的商业地产更偏向于可销售的商业地产，如购物广场类。在前期，开发的规模相当大，但不免让人担忧它的后期经营管理是否能跟上、人才是否能跟上、是否能达到规划目标。所以，商业地产的成功很大程度上取决于后期的培育和运营，需要花时间，而不能只图赚快钱。