房地产调控政策对房地产市场的影响已初见成效，据4月18日国家统计局发布的数据显示，3月份全国70个大中城市新建住宅销售价格总体上继续呈下降趋势。与2月份相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有46个，持平的城市有16个，上涨的城市有8个。房地产市场进入了深度观望期阶段。对于近期房地产价量同比双跌的现象，笔者认为这是一个消费心理过程。从“国十一条”、“新国十条”等政策执行以来的变化分析，笔者认为消费者在经历四个阶段：
第一阶段，惯性期阶段。从90年代初开始，房地产实行了多次调控政策，但由于政策的不坚定性造成屡调屡涨，从而导致房地产调控政策失去了公信力。当公信力下滑时，房价犹如一只雪球在惯性的作用下越滚越大，即便是2010年“国十一条”颁布后也在小幅的上涨，直到一些地方限购政策明确后上涨趋势才有所缓解。根据中指院对杭州房地产市场的统计数据，在“国十一条”以及“新国十条”执行后的数月内,杭州房地产市场交易价格不但没有下降，反而在2010年5月份成交均价上涨了约20%。另外重庆、天津的房价也在2010年下半年一路高走多次刷新其历史最高纪录,并在12月达到当年最高点。整个惯性上涨期持续了一年多时间才进入了小幅上涨期。
造成惯性上涨的原因除了政策的公信力下滑以外，最重要的一个因素是受噪声交易理论影响。房地产利益集团的利益相关者利益信息不对称条件制造了房价报复性上涨的预期。这其中最活跃的是房地产中介与炒房者的合谋，夸大制造二手房交易繁荣的景象，而从中抬高房价来谋利。这对于开发商来说，短期内是有利于销售与利润的提升，但对于长期来说会造成对市场的误判。主要表现为，一是在土地价格判断，很多“地王”就是受市场误导诞生的；二是房屋销售定价判断，开发商的定价方法往往是凭市场直觉的，而缺乏数据与科学依据，导致后期降价被砸售楼处的现象时有发生，最后不得不“降新赔旧”。
第二阶段，停止追涨期。自2010年初第一轮调控政策执行后到2011年5月份后，房地产市场才进入停止追涨期。根据《2011年国民经济和社会发展统计公报》显示，2011年1月份，中国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的有60个，持平的有7个，下降的有3个。2011年12月份，环比价格下降的城市为52个，比1月份增加49个。也就是说2011年第四季度房地产市场才真正意义上进入了停止追涨阶段。那么停止追涨阶段是如何形成的呢？根据笔者的调研发现，大部分消费者在判断房价走势时往往会寻找一个城市作为主要标的物，深圳与上海便是主要参考对象。当深圳或上海出现房屋成交量大幅下降时，多数城市的房价追涨速度就会放缓。当深圳、上海出现价格下跌时，全国一二线城市基本就会进入停止追涨期。进入停止追涨期后，房地产主要的消费者为刚性需求者。根究笔者的研究发现，刚性需求也并非是一个单一的需求群体，而是具有多元结构的。刚性需求一般分为“主刚性需求”与“次刚性需求”，主刚性需求大多是被动性购房，比如为结婚、孩子户口、教育、医疗而急需置业的部分群体；次刚性需求是具备购房条件，以改善性住房为主体的消费群体。在停涨追涨期阶段，房地产消费客户分类并不清晰，主刚性需求与次刚性需求客户都有。直到进入第三阶段，客户分类便逐渐明晰。
第三阶段，观望期。当全国多数一二线城市进入停止追涨期后，房地产市场就会进入观望期。根据2012年3月21日发布的2012中国房地产500强测评研究报告显示，500强房企的库存也达到惊人的4.9945万亿元。存货均值同比增加50.34%，增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点，平均每家500强房企的存货已达到99.89亿元，创历史新高。2012中国500强房企的库存已达到4.9945万亿元，存货均值同比增加50.34%，增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点，平均每家500强房企的存货已达到99.89亿元，创历史新高。除此之外，目前沪深两市32家上市房企发布的2011年年报显示，21家公司的存货同比上升，占比为65.63%；7家房企去年年底存货同比增幅超过30%。因此，可以说明房地产市场在2012年1月份到3月份，已经从观望期阶段步入深度观望期阶段。在所有的阶段里面，观望期的时间会持续最长，少则一年多则几年。开发商在淡市下，纷纷调整价格，从暗降到明降，各种促销手段频频亮相，从而促进了更深度的观望期。
当然，也有人认为在2012年2月底到3月初房地产市场有所回暖。其实这是相对的，与2012年1月底2月初对比，3月份成交量是有所增加，但可以肯定不是追涨性回暖。其一，一月底二月初房地产市场历年来都处于淡季，二月底三月初恢复成交量是惯例，因此并不代表追涨性回暖；其二，三月份房地产成交量上升的很大原因是保障性住房的销售提升了成交数据；其三，在部分开发商相对较大的降价幅度刺激下促进了短暂性的成交量，但这不是普遍现象，是小部分降价楼盘贡献了大部分成交量，而那些没有降价的楼盘甚至出现了零成交记录。笔者对杭州市2月份到3月份的购房客户做过调查，从部分银行提供的按揭资料信息分析，65%左右的购房者是首套刚需购房，12%左右是保障性购房，18%左右是二套改善性住房，大约5%左右是投资性购房。因此，基本可以确定房地产已经进入了第三阶段的深度观望期。当深度观望期出现，消费者就会在购房上非常谨慎，其购买客户一般以主刚性需求者为多，次刚性需求群体继续观望中。
第四阶段，报复性观望期。目前房地产市场还没有进入报复性观望期，笔者预计在2012年第四季度房地产市场可能进入报复性观望期。所谓报复性观望期是消费者认为房价下跌是预期的，只是等待开发商最后一次触底降价而已。同时在媒体的大肆宣传全国化淡市、楼盘打折、开发商资金紧张等信息后，市场的报复性观望期进一步加快。那么报复性观望期的出现概率究竟有多大呢？笔者认为报复性观望期的出现是建立在两项政策基础上。一是在限购政策不取消的情况下房产税全国性推行，房产税顺利地从试点到扩容再到全国性推行将直接导致楼市报复性观望期。在房产税与限购政策的合力作用下，投机性购房可能会完全退出市场。即便是改善性购房也将会变为理性，以实际需求为导向；二是保障性住房的持续推出，解决30%左右的城市中低收入家庭住房问题，并且通过大量的廉租房来控制市场租金上涨。如果能把房产税收入投入保障房与廉租房的专项资金，那么保障房的建设将更能得以保障，从而形成一个平衡收入与消费的良性循环。从目前的政策发展趋势与近期中央政府的言论分析，这两项政策基本能得以实施，因此房地产进入报复性观望期的可能非常大。如果房地产市场进入报复性观望期，对于开发企业来说将充满着巨大的压力，触底降价将会成为席卷全国的销售手段，以至于新盘可能下降30%到50%左右。同时土地交易市场也会大幅萎缩，土地成交价格也可能会下降40%到60%左右。
对于开发企业而言，面对当前低迷的市场，除了在产品精细化与企业管理方面进行改革外，还亟需处理好两个问题，一是资本结构的调整，长期以来开发企业对预售款的依赖占开发资本的40%左右，由于市场的低迷，开发企业必须理性地调整对预售款的依赖比重，积极发展多元化的融资渠道，需要把对预售款的依赖降低到25%左右比较合理；二是建立营销信息反馈机制，当卖方市场向买方市场单边倾斜的时候，房地产企业必须对其消费行为给予高度关注，并及时建立营销信息反馈机制，时刻把握消费者不同阶段的消费心理及行为，从单一的销售产品关系转化为定制加服务关系，这是未来房地产营销发展的趋势。