标题：楼市：一半是海水 一半是火焰

　地产业一头连着投资，一头连着消费，与改善民生密切相关，是推动经济发展的重要力量。不过不受拘束的房地产如脱缰野马，连年飙升的房价让老百姓越来越hold不住。去年以来，楼市强力政策调控对投资、消费、政府财政的影响不断显现，全国商品房交易普遍低迷，交易价格开始显露回落的趋势。

　　今年年初，随着一些城市欲放松“限购”举动被斩断，中央一再强调调控政策不会放松，房地产市场持续从紧的政策环境已无悬念。大局难撼，局部的“微调”成了完善调控政策的主要手段，不论是首套房贷利率调整，还是公积金贷款额度提升，或者是一些地方奖励购买首套房，都为刚需入市注入了信心。

　　但随着楼市调控步入下半场，政策总体不会放松的预期已经成为共识，刚需购房群体也被消化了大部分，2012年的下半年有着太多不确定性：开发商的优惠能否见底，已经在调控与紧缩环境中努力了一年多的房地产行业该何去何从？楼市未来有着太多的谜题亟待破解。

　　政策“微调”　带来楼市回暖红利

　　5月18日至20日，国务院总理温家宝在武汉召开六省经济形势座谈会时，作出了中央关于房地产调控的最新表态。细心而敏感的地产界人士发现，以往通常政策表态的“坚持房地产调控政策不动摇”，被“稳定房地产调控政策”所取代。

　　房地产市场原本紧绷的弦似乎有了弹性。对于背负着保障房等大量公共开支的地方政府而言，“微调”房地产政策、制止经济下滑的势头成为其最现实的选择。虽然年初率先“微调”的佛山、芜湖均被立即叫停，但进入5月，地方各种“微调”尝试尺度似乎开始放宽。到了5月中旬，全国共有33个地方政府进行楼市政策“微调”，内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，其中28个未被叫停。

　　对于刚需购房者来说，“微调”能获得实实在在好处。早在去年10月，嘉兴公积金个贷额度上限便进行了调高，这旨在支持职工首套首次贷款的住房刚性需求。上个月，为了支持职工购买自住、改善型住房，嘉兴公积金政策再次发生较大幅度调整：不管买房提取还是还贷提取，提取条件较此前大为宽松。

　　而商业贷款方面，在央行连续下调存款准备金率之后，银行的手头也更宽裕了，久违的房贷利率优惠也重现江湖。目前在嘉兴市场，针对首套房贷，已经有农业银行（601288）、中国银行（601988）、交通银行（601328）、邮政储蓄银行等4家银行开始实施8.5折利率优惠，而且还有其他银行准备跟进。以贷款60万元、期限30年为例，利率8.5折优惠与基准利率相比，理论上大约能省15万元利息。

　　政策出现了些许松动，苦苦煎熬了一年的开发商也没有闲着，不论是新盘还是一些库存房源，都适时亮出了打折优惠、团购特价。虽然5月上旬楼市比较平静，但是进入中下旬，佳源.东方都市、弘信.观湖、晴湾、紫园等项目集中入市，无一例外采取了以价换量的销售方式，带动了一波成交高峰。

　　种种迹象表明，政策在“微调”后，将更注重于购房者首次置业和改善型置业需求。尽管当前市场抑制了投机投资类需求，不过在蛰伏了近一年后，刚需人群开始入市，撬动了“红五月”楼市一波回暖行情。

　　库存高企　后市去化压力犹存

　　从近一年禾城楼市成交走势来看，5月份成交量小幅回升已经算是不错的成绩。不过当前成交量主要靠少数热销楼盘推动，市场上大量房源仍处于冰封蛰伏之中，后市各个楼盘仍面临着巨大的消化库存压力。

　　首先是毫无放松迹象的宏观调控政策。降价，显然是购房者愿意看到的，也是调控的目标，在“房价远远没有回到合理价位”的敦促下，宏观调控仍将持续。住建部房地产市场监管司副司长张小宏日前称，中央已经多次强调，要坚定不移地加强房地产市场的调控，确保调控政策落到实处，决不让调控出现反复。

　　调控政策依旧收紧，投机投资类需求被扫出市场，刚需尚未完全释放，开发商面临的库存压力依旧很大。数据显示，截至今年1月底，嘉兴市区商品房库存量是21831套，到了3月底，库存量攀升至23858套。而到了5月份，前三周便推出房源1300余套，除了121套写字楼/商铺，其余为住宅。到了5月中旬，库存量已增至23918套。

　　即使按照4月市区销售商品房1313套的反弹行情计算，23918套库存房源也要消化一年半时间。显然，在目前的市场背景下，单靠刚性需求难以激活楼市，在未来相当长的一段时间内，市区房企的压力都不会小。

　　房源积压无从消化，房企拿地热情减弱，政府也放缓了推地节奏。今年1月至4月，土地市场无一宗住宅性质的地块出让，成交的数宗非工业地块几乎都是商服用地。即使5月初出让了龙年首宗商住用地，但土地溢价率却低至13.6%。

　　而在此前刚刚公布的《嘉兴市本级2012年度国有建设用地供应计划》中，今年市本级将推出308宗地块，用地供应总量控制在866公顷左右，较2011年度计划安排量下降4.5%。其中消化“转而未供”和盘活存量土地占供应总量的70%以上。

　　在今年的用地计划安排中，嘉兴把优先保障住宅用地尤其是保障性住房用地放在了首位。市本级用地供应计划中，住宅用地面积为293.64公顷，占总量的33.89%。其中，廉租房用地为0.3公顷，经济适用房用地为3.72公顷，公共租赁房用地为1.75公顷，安置房用地为164.23公顷，商品房用地为123.64公顷。

　　业内人士表示，从土地供应计划不难看出，2012年嘉兴土地供应重在结构调整，整体对住宅进行了缩减，“在2012年乃至未来1至2年内，开发商消化自有土地的效率将更加注意合理节奏，因此整体的既有土地消化速度可能将降低。”

　　刚需往左　投机投资需求往右

　　在楼市深度调控后，各大城市房价下滑、成交量走低，一些房企的资金链已经捉襟见肘。未来调控方向将如何？5月23日温家宝主持召开国务院常务会议，分析经济形势，部署近期工作，提出：稳定和严格实施房地产市场调控政策。