标题：潜在需求持续膨胀

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从统计局公布的数据来看，2030年我国城镇35—54岁年龄段人口数量约为2.57亿，将会出现明显的上升。由于人口年龄结构和置业水平具有很强的相关性，通常城镇人口在35—54岁之间会集中释放改善性需求和投资性需求，因此这一年龄段人口数量的明显上升将显著增加潜在的改善性需求。

除此之外，由于中国未来改善性需求的潜在购房者往往已拥有一套以上的住房，考虑到国内建筑的设计理念以及建筑质量等都会经历一个由不成熟到逐渐成熟的发展过程。这就使得未来20年许多现有住宅将出现居住环境落伍、建筑物老化等现象，从而促使已拥有这些住宅的居民形成新的改善性需求，进而使得潜在的改善性需求上升。

正如专家所预言的，未来中国潜在的改善性住宅需求将快速提升，同时改善性购房者的购房能力也将快速上升，从而使规模庞大的潜在改善性需求有望转化为现实有购买能力的需求。因此，整体而言，改善性需求在2030年以前将出现加速上升态势，基于此，改善型需求势必将带动新一轮的房地产创新革命的崛起。

对此，同策咨询研究部总监张宏伟表示，楼市调控的背景下，伴随楼市发展的不仅仅是房价打折促销等营销手段的创新，还应有产品创新，尤其是通过产品创新达到房产回归其原有的产品居住功能价值。因此，一定意义上讲，楼市宏观调控就是弱化房产的投资功能价值，强化房产的实际居住价值。