标题：以价换量 成交放大 温州郊县楼市本月交易唱主角

　　温州网讯 5月，春夏交替的季节，夏天的到来与春天的远去总是在不经意间，如同今年楼市的暖意。对于温州楼市而言，5月最大的变化，就是楼盘的成交量逐渐上升，虽然不能和热销同日而语，但对于滞销多日的市场，颇有起色的成交量，还是能够感觉到市场中流动的暖意。

　　成交量上升

　　市场试探性回暖

　　众多数据显示，近期楼市的回暖，主要是一些楼盘主动降价，通过合理的价格带动需求释放。今年，包括鹿城区的金石园、瓯海区的南滨锦园一期、龙湾区的凤凰家园、乐清市万城一品公馆、平阳县的嘉铭怡园、苍南县的都市御园等楼盘，均针对销售进行合理调整，甚至部分楼盘以成本价售房。这在一定程度上，推动了房价的合理回归，也进一步拉升了市场的购买需求。也就是说，目前楼市出现的回暖，是众多房企“以价换量”的结果。

　　据天浩置业研究数据统计，截至5月28日，本月全市商品房成交1486套，成交达188381.26平方米，成交住宅366套，面积为162156.23平方米；市区成交商品房345套，成交面积为43269.64平方米，其中住宅308套，面积为36434.16平方米；郊县成交了1141套，成交面积达145111.62平方米，住宅成交1058套，面积达125722.07平方米。

　　从成交的区域来看，本月(至28日止)郊县商品房成交套数环比4月增加228.82%，成交面积环比增加210.98%。其中苍南县和瑞安市商品房成交套数与成交面积增长与上个月有所增加且幅度较大，其他地区成交量有所减少。苍南、洞头、平阳和文成本月所成交的楼盘增多，本月郊县商品房在售楼盘环比上个月增加43.24%，成交范围较上个月有所扩大。

　　据朗兆房产营销机构对苍南平阳等多个近期开盘楼盘的价格分析，售价下行是加速郊县房产成交的重要因素。如位于平阳鳌江镇火车站大道的铭怡园，均价9600元/㎡，开盘后一周内有优惠，折后均价8200元，截至5月29日，备案217套。

　　苍南灵溪都市御园(二期)5月6日开盘，均价13153元/㎡，比2011年3月10日开盘的都市御园(一期)开盘均价17015元/㎡，下降4000元/㎡，一二期价格降幅达22%。

　　温州楼市回暖犹如今年的夏天，来得有些绵长和犹豫，或许是等待的时间太长了，此次楼市中的暖意让市场、购买者和开发商都有些不知所措，多了一些惊喜。朗兆房产营销机构表示，目前温州楼市已经有了回暖的迹象，但并非已经回暖。

　　朗兆房产叶维坚表示，交易量指标的回升，不能单纯解读为楼市回暖，这是调控应该出现的效果。房地产宏观调控政策实施至今，交易量曾出现明显萎缩，但今年尤其是4~5月份交易量开始回升，一方面，房地产开发商主动顺应市场要求，调低房价；另一方面，政策对于刚需购房加大支持。“楼市回暖的标志应该是：改善型需求入市和房价基本稳定。”

　　政策鼓励刚需

　　抑制投机方向不变

　　虽然4~5月份楼市交易量持续上升，但对于下半年的市场情况，多数行业人士表示谨慎。受多重因素的影响，房地产市场的前景还不甚明朗，是否会继续下探或者下探后再出现上升都不确定，但是政策对鼓励刚需入市，抑制投资、投机的方向不会变。

　　叶维坚表示，从货币政策来看，政策已经实现了定向宽松，即从原先的一刀切调整为对刚需购房的支持，银行首套房贷基准利率下浮85%以及央行对各大银行输送了流动性，而部分地区对限购令进行了适度微调，满足首次置业需求。目前的房地产行业发展处于底部，但是政策方面，鼓励刚需、抑制投机的方向不会变。从调控手段来看，中央政府对改善型和投资型购房还是严格限制，表现出一手软，一手硬的态度，而宏观政策调控与市场力量的博弈，将会对楼市探底后的方向选择产生决定性影响。

　　从前几个月的情况来看，全市土地市场呈现出探底态势，无论是交易量、供应量还是溢价率都较低；截至日前，5月全市共成交土地四块，集中在平阳县昆阳镇两块，万全镇一块，而乐清市柳市镇则为文体娱乐用地，对于市场影响不大。

　　2012年上半年，随着开发商的策略调整及政策刺激，更多的刚需购买力将陆续浮出水面，促成楼市新一轮成交高潮。但随着楼市步入下半年，政策不会放松的预期已经成为共识，2012年的下半年有着太多不确定性：开发商的优惠能否见底，已经在调控与紧缩环境中努力了一年多的房地产行业，该何去何从？楼市未来有着太多的谜题亟待破解。

　　量升价稳的态势将持续

　　今年以来，市场的成交量一直在稳步上升，开发商以价换量取得了不错的成效，目前来说，开发商快速出货的心态没有变，购房者的信心也在逐渐恢复，这意味着六月份的市场将延续之前的态势，成交量稳步上升的同时，价格保持稳定。在整体政策保持不变的情况下，叶维坚建议房开企业借助楼市信贷和地方政府微调的好时机，继续以价换量，控制总价为200万元/套以下的户型供应，满足首次置业者需求；对豪宅市场采用“以质保量”，提高居住素质，以高性价比吸引富有阶层；对改善型需求采用“以量带量”笃实房价回稳预期，刺激改善型需求跟随刚需入市，延续市场回暖温度。

　　泰和房产营销机构林育表示，从今年3月开始，楼市成交量出现明显复苏，主要是由于金融政策的适当放开，房开降价促销，有效推广的结果，对首次置业者来说，房贷利率降低了，能贷到款了，买房者自然就增加了。从目前信贷政策看，已出现明显倾向于刚需群体的鼓励性政策，预计下半年会有更多刚需入市，在这些刚需支撑下，预计今年全年成交量不会太差。

　　另外从整个大经济环境来看，中国经济整体向好，居民收入向上，房地产行业也不会严重向下，在平稳运行趋势下，实现软着陆。对于房产企业来说，目前正是企业创新和转型机遇，过去房地产发展的大周期已过去，一味追求快的时代也已一去不复返，企业必须从单纯求快转向产品求好。

　　陈欣欣/文