标题：住宅成交量超楼市大牛年：楼市又到牛市?

　　文/陈家沛

　　就在“限购”政策在厦落地整整15个月之际，厦门楼市又创造了一个“历史第一”。根据房产部门发布的成交数据，截至5月29日，当月厦门全市住宅成交量已达4305套，超越大牛年2009年5月创下的4220套月最高成交纪录。(《海峡导报》)

　　开发商最盼望的是量增价升，2009年有楼市大牛市正是如此。在厦门，既然今年五月的楼市销量已经超过大牛市的销量，是不是意味着厦门的楼市冬天已经过去，春天已经到来?开发商当然特别希望是这样，但实际情况却根本不是这么回事。

　　按照市场交易规律，如果市场进入了上涨周期，自然就会出现量价同增的局面。但前提是前期的价格下降幅度足够大，下降时间足够长。从厦门的楼市成交价格来看，有地方价格由毛坯房8000元到精装房660元，下降幅度当然还是比较可观的，但相对于人们收入水平来看，恐怕又远远谈不上已经“跌无可跌”;从时间来看，出现比较明显下跌的时间还很短，因此，远远没有到“筑底”阶段。而且，如果是到了底部，应该是价与量都没有什么看点，而且“筑底”，是一个漫长的过程。从这些迹象来看，厦门的楼市显然还远远谈不上即将进入上涨周期的地步。

　　那么，厦门楼市成交量为什么出现了超出大牛市的情况?原因非常简单，都是降价导致的。一些人一直要圆安居梦，但被高不可攀的价格给挡住了。同时，国家进行了最严厉的调控，很多开发商面临资金断链问题，如果还是要坚持高价政策不动摇，资金断链的灾难就很可能光临，这可不是多数开发商能够承受的。于是，通过降价，通过五花八门的促销手段，通过造舆论，让一些购房者入市购买来回收资金，就成了成交量大增的根本原因。这样，也就成就了厦门今年五月的楼市成交量“井喷”行情。但想相对于2009年的量价格齐升，开发商的心情是大不一样的。

　　接下来的关键问题是厦门楼市的牛市是否指日可待?回答还是会让开发商非常失望：NO!

　　首先、国家对楼市的调控远远没有结束，这无论是是高层的反复表态，还是从一些地方政府羞达达的变相放松调控做法都被明确叫停可以看出。在楼市价格远远没有达到比较合理的程度之前，国家对楼市的调控政策显然没有理由改变。而这一“紧箍咒”对于开发商来说，是最要命的。

　　其次、楼市价格还是为多数具有刚性需求的老百姓民无法承受。目前厦门岛内地段好的房价还在2.5万元左右，地段差的也要1.5——2万元，岛外则要1万元左右，跟厦门人的平均收入水平之间的悬殊非常大，因此，多数人还是无法承受。刚性需求如果不出手，仅仅靠投资性(严格说来是投机炒作)的需求，是无法支撑一个楼市的真正牛市的。如今的成交量放大，是因为部分刚性需求者已经等得太久，经不住房价出现了一定下降以及营销手段的诱惑而入市造成。除非人们都坚信目前是楼市“价格铁底”，一旦价格回升，成交量就会大幅萎缩。

　　再从乐居厦门近期的一项网上调查结果来看，高达68.5%网友认为当前的调控现状将影响其购房计划，52.4%网友近期不会出手买房。说明观望气氛仍很浓厚。而从供应来看，即将到来的六月，厦门将有20多个楼盘入市，加上前期在售的楼盘，目前市场在售楼盘有近40个。不是缺房源，缺的还是购买力。而且众房企也空前地“观点一致”：珍惜客户，把跑量放在第一位。因此，如果价格上出现上涨的风吹草动，最大的结果不是“让房价飞”而是“让成交量萎缩”。与楼市的牛市之间，显然有着太远的距离。

　　当然，也要防止一些开发商在那儿“自弹自唱”一种房价价升量增的楼市牛市到来的虚假现象，诱导不知真相的人们跟风入市。这就是职能部门的职责所在了。