标题：2012年5月份我国楼市发展情况研究分析

　经历过4月短暂低迷之后5月商品房交易市场再次升温，与前一个月相比，市场明显有了复苏迹象，一线城市住宅市场交易量均大幅反弹，多个城市刷新年内最高记录，库存也有所减少。

　　广州市房地产交易网站的每日数据显示，5月1日~31日，全市商品住宅网上签约量为9254套，较4月猛涨五成，同比去年5月成交量增长两成，是过去16个月中单月交易量最高的月份。不过，成交量大涨暂时还未带来房价反弹。

　　5月回暖交易量创高位

　　截至5月30日，30个重点城市5月份新房成交量预计约为1631万平方米，环比上升20%， 同比上升28%，与今年3月的高点相比微增3%。如果去除4月首尾两个小长假的影响，新房成交连续3个月保持稳定的相对高位。

　　中指院数据显示，5月北上广深四大城市成交量环比4月分别上涨36%、22%、52%和38%；此外在成交均价方面亦上升明显，其中上海、广州及深圳环比分别上涨10%、3.66%及9.7%。

　　中国指数研究院统计显示，5月监测的40个城市中，逾八成城市成交量环比上涨。其中韶关涨幅最大，达188.89%。重点城市中，深圳、北京、成都涨幅均超过30%，广州涨幅最大，达52.06%。

　　广州十区两市中，近郊楼盘采取大幅降价优惠，抢客动作比较突出，交易量居高的楼盘主要针对刚需型客户和部分改善型客户。而中心六区价格优惠上没什么动作，购房者也感觉不到实质性的优惠，确实价格这敏感的字眼，在一定程度上影响了购房者的心态。

　　中国指数研究院分析认为，5月楼市呈现普遍上涨趋势，一方面，由于4月多个城市成交回落，使环比基数偏低；另一方面，5月各大城市积极推盘促销、降价跑量，加之5月为传统旺季，刚需大幅释放，因此使得成交上涨。

　　在供需两旺的市场上，房产市场政策微调和降准为5月楼市注入了新的动力。开发商对市场信心再度恢复，推盘速度明显比之前加快了不少，楼市库存量压力略微缓解。

　　截至5月底，上海某研究机构监测的新建商品住宅库存总量为5527万平方米，与去年同期相比增长25.82%，与上月相比下降1.26%。10个典型城市中，只有上海、南京新建商品住宅库存量上升，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量达2682万平方米，与去年同期相比增长19.78%，与上月相比下降1.77%。

　　分析人士指出，交易量暴涨只是短期反弹，楼市“回暖”条件不可持续。近期信贷及调控政策的微调，使得还期待房价大跌的购房者数量明显减少，观望情绪降低，买房的积极性明显提高。

　　在限购政策没有放松的情况下，成交量难以继续放大，未来几个月甚至会小幅回落。但由于开发商存货依然较多，不排除9、10月份出现新的一波促销潮。

　　价格稳定并逐步收窄

　　回顾5月楼市，开发商不断推出各种销售策略，以积极出货去化库存，在“以价换量”的大趋势下，刚需客户得到释放，市场终于迎来交易量的大幅上扬。同时，销售兴旺促使了部分楼盘价格出现小幅上涨的苗头。

　　从去年以来，房价整体在逐步回落，但自5月开始房价下降趋势不太明显，局部区域房价不再下跌。在销售预期看涨的同时，部分楼盘价格也出现了小幅波动。

　　截至5月26日，5月广州在售的277个一手商品住宅项目中，37盘报价上涨，占在售总项目的13.4%；25盘报价下跌，占在售总项目的9%。虽然总体趋于平稳，但值得注意的是，这是近几个月来首次上涨楼盘超过降价楼盘。

　　与此同时，全国百城住宅价格连续两个月同比下跌，连续9个月环比下跌，这与多地楼市成交回暖形成鲜明对照。然而，各地房价下滑的通道开始收窄，部分城市甚至出现小幅反弹。

　　地方微调频频引发了购房者对市场触底的判断。但业内人士表示，今年房地产市场将以稳为主。在坚持调控不动摇的基础上，保证市场稳定，以避免出现价格以及交易量的大起大落。因此，虽然购买力出现释放，但是不会发生之前的价格暴涨。

　　今年前5月，无论从区域角度还是价格角度看，刚需市场的占比始终都保持在80%左右，这种结构性特征，使成交量即使出现明显变动的情况下，价格依然能够维持低位稳定。市场全面回暖的基础尚未形成，开发商还不敢轻易尝试提价。

　　各地库存略微下降

　　北京、上海等10大城市的住宅库存套数合计为59.8万套，环比4月底减少了近万套，住宅面积减少了百万平米，十大城市合计库存面积减少了1.5%。

　　10大纳入统计的城市为北京、上海、深圳、广州、南京、苏州、青岛、宁波、苏州、厦门和福州。其中，除上海、南京库存小幅上涨外，其他城市均有下调。

　　某研究院的统计显示，截至2012年5月底，北京、深圳、广州新建商品住宅库存量均下降，一线城市目前很可能已经于2011年10月~12月度过库存高峰期。

　　截至5月31日，5月广州新建商品房住宅共批准预售项目24个，比4月少了17个。批准预售房仅3696套，相比4月锐减58.6%。而5月成交9099套，比4月的新增预售房源数量还多，但5月市场未见开发商大面积补货。

　　分析人士指出，提高公积金贷款额度、提高普通住宅标准、降低首套住房贷款利率、实施购房落户等微调政策逐渐出台，这促使部分购房者心态变化，部分刚需购房者在这种环境下提前了购房时间，导致市场成交量提升。如果地方政府微调政策持续出台，楼市将有望持续复苏，房地产市场也可能将探底回升。

　　某业内人士表示，楼市不存在大幅反弹的基础，限购等红线调控政策依然执行力度很大。另外，在市场方面，由于开发商的库存依然偏大，同时未来潜在供应依然处于较高水平。在政策没有做出调整之前，房地产市场形势不会发生大的改变，以价换量仍将是大趋势。