标题：中国房地产市场泡沫探究：见底抑或隐藏？

在经济学家郎咸平眼里，如今的中国，到处都是泡沫，房地产泡沫、股市泡沫、大蒜泡沫。然而，大蒜泡沫破裂了，股市由6000点重回2000点。各地频现降价的楼盘，之于中国房地产市场的泡沫是否已经见底？

温州信号

在大部分城市一片暖热的时候，温州楼市却如“三九时节”。据21世纪不动产数据显示，今年1至3月，温州楼市成交量也有一波小反弹，但到4月份，温州二手房成交量环比跌去35%-40%，5月仍无明显改善，与4 月持平。这与多数城市4-5月连续大幅增长形成了巨大反差。

不单是成交量，房价方面，温州恐怕也是全国价格降幅最大的城市之一。21世纪不动产数据显示，温州房价降速最快的时段是2011年10月至2012年1月，今年1至3月仍在下降，但降速减缓。以二手房为例，现在温州的二手房均价已比去年最高时期跌去了35%，跌幅最高的楼盘甚至达到40%。

曾屡次预言中国房地产泡沫会破裂的独立经济学家谢国忠，在房地产业界并不是受欢迎的经济学家。今年2月，他曾预测2012年房价可能会下跌25%，未来3年内跌幅有可能达到50%。

如果从统计数据上来看，很难验证他所得出的结论的正确性。不久前公布的4月百城价格指数显示，全国100个城市住宅平均价格8711元/平方米，同比下跌0.71%，百城价格指数同比首次出现下跌。而限购严重的十大城市中，4月房价同比下跌幅度达到2.6%。但暴跌的楼盘的确出现了。

21世纪不动产分析师粟日认为，温州并非一线城市，而二手房成交占比却占50%以上，与一线城市类似，其市场参与者多为投资。从投资需求所占比例来看，温州楼市的泡沫比较大。在调控政策的持续影响下，温州二手房业主的资金压力比开发商有过之而无不及。而温州民间借贷问题接连爆发，投资型业主虽不停割肉，但接盘者并不踊跃。温州也并非孤例，鄂尔多斯也被视为泡沫破裂城市的代表。

6月7日，中国人民银行下发一份编号为“银发【2012】142号”的“特急”文件，该文件标题为《中国人民银行关于下调金融机构人民币存贷款基准利率和调整存贷款利率浮动区间的通知》(以下简称《通知》)。

这份《通知》除详细阐述了如何调整存贷款基准利率和利率的浮动区间以外，最引人关注的莫过于规定“个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍”。

0.7倍意味着什么？目前五年期存款最新的基准利率为5.1%，5年期以上贷款利率打7折之后为4.76%，将出现存款利率高于贷款利率0.34个百分点的负利息差现象。

“ 现在银行肯定能不7折就不7折。”一家上市银行的信贷管理部人员对《每日经济新闻》记者表示。不过，华兴银行客服人员告诉记者，该行个人住房贷款利率最低有7折优惠，但不同的客户会有所差异。

7折“非主流”

《每日经济新闻》记者抽样调查了深圳地区多家银行，并未发现首套房贷有0.7倍于基准利率的优惠，最低下浮至基准利率的0.85倍。

据记者了解，建行、华夏银行(9.24,-0.13,-1.39%)的首套房贷款利率执行8.5折；如果贷款超过70万元，农行开出了8.8折优惠，其余客户均为9折；中行则对所有客户执行8.8折；广发和招商银行(微博)(10.81,-0.14,-1.28%)有9折，工商银行(4.17,0.00,0.00%)则按照基准利率执行。

唯独广东华兴银行表示该行房贷利率最低下浮至基准利率的0.7倍。“我们会根据客户的财务状况、个人资料、风险定价等原则来综合考虑。具体的操作细则还没有出台。”华兴银行的相关人士对《每日经济新闻》记者表示。

“现在一年期贷款利率的息差已经很低了，贷款收益很少。存款可以上浮10%，也就是说银行成本上浮，贷款收益下浮。这对银行影响很大，所以现在肯定是能不打7折就不打7折。”一家上市银行信贷管理部门人士告诉《每日经济新闻》记者。

不过，银率网分析师则在报告中指出，也不排除一些新兴的中小商业银行为占一些房贷方面的市场份额，又没有之前的历史包袱，会给予特别优质的客户7折利率，但估计这种份额会很少，普通房贷者享受不到。

“这跟市场整个资金供求关系有关，贷款利率低，大家都去那里借钱，利率高的肯定会降下去了。不过，如果银行资金紧张，银行也未必会降。”上述信贷管理部人士表示。