标题：买房还是买房地产股

近期地产板块无疑是A股市场的一道亮点，龙头地产公司“招保万金”纷纷创出新高，整个地产板块持续走强。

地产板块走强的背后，是政策对地产调控松动的预期，如央行利率下调，地方政府微调等。5月房地产市场成交降幅明显收窄，似乎进一步确认了地产销售回暖的趋势。行业转暖态势已经日渐增强，部分地产上市公司销售数据环比上涨。

从投资的角度来看，现在是否是介入房地产领域的时机。如果投资的话，是直接购买房地产，还是购买房地产上市公司的股票？

部分地产股价创阶段性新高

尽管基本面依旧悲观，但房地产股在2012年一季度走出了反弹行情，这一现象除与整个市场反弹一致外，另一大重要原因是政策调整的预期。即市场遵循着“经济越差，房地产调控松绑预期越强，进而利好房地产股，因此房地产个股股价上涨”的逻辑。

某券商行业分析师认为，经济的下行对行业政策面的改观形成利好，而中央对经济进一步下滑的担忧或将转换为对行业政策面的微调。政策微调的预期将有效的针对刚性需求。

一季度地产板块逆基本面出现上攻态势，而在3月份后，尽管板块的整体性表现稍逊此前，但是部分地产股强烈上涨甚至有创新高的走势。以“招保万金”为例，二级市场，这四家地产公司近期纷纷创下阶段性新高，2季度以来该四家地产公司股价涨幅分别达到23%、27.28%、10.2%、18.54%。除了上述四家龙头外，荣盛发展[12.01 -2.36%](002146)、首开股份[13.82 -1.00%](600376)、中南建设[12.44 -7.16%](000961)等地产公司，二级市场股价同样大幅走强，2季度至今涨幅也分别达到17.51%、19.86%、16.92%。

刚需能否拉动房价上涨？

去年年底以来，北京、上海、杭州等40多个城市出台了不同程度的楼市微调政策，内容涉及放松限购条件、土地出让松绑、改变普通住宅价格标准、提高公积金贷款额度等。近期对房地产市场影响深远的政策还包括，日前央行宣布下调人民币存款基准利率0.25个百分点。

房地产行业回暖的态势似乎已经日渐明显。从5月份销售数据看，全国商品房销售面积为7290万平方米，同比下降9.3%，降幅较4月收窄3.5个百分点，销售金额为4511亿，同比下降0.7%，降幅较上月缩小3.8个百分点。

据链家地产市场研究部统计，已公布5月月报的15家上市房企5月的销售额合计762.2亿元，环比增长22.55%。1～5月，15家标杆房企销售金额达到2686亿元，同比上涨7.15%。万科、恒大、中海和保利四大房企首次出现单月成交同破百亿的情况。

5月份销售降幅收窄明显，得益于利率下调及各地微调政策使得刚性需求释放。

荣盛发展证券部人士告诉记者，尽管政策所形成的利好还不明显，但是由于主打刚性需求，公司在南京的花语馨苑项目卖得很好。此外由于公司市场主要集中二三线城市，随着当地政府的政策微调继续，这些城市商品房有望率先回暖。

滨江集团[9.68 -4.16%](002244)证券办人士也向记者表达了近期房产销售的回暖。该人士告诉记者，以公司所在地杭州为例，目前杭州主城区住宅市场的成交量已经远远超过去年全年住宅的成交量。该人士称，5月份公司成交量为4700套左右、4月份为4100套左右，3月份是4300套左右。“成交量上升，一方面是公司执行以价补量的策略，更重要的，量的上升是刚性需求的表现。”

专注于三四线城市的中南建设，也明显感受到了公司销售情况的好转，公司证券部人士告诉记者，公司自今年3月份起就感受到了销售数据明显好转。

政策微调使得行业刚性需求逐渐显现，而近期有媒体报道，作为全国楼市的风向标，深圳近日再现久违的千人买房盛况。任志强近期点评2012年中国楼市，他抛出了如果现行政策不作调整，明年的房价会出现大涨的观点。

买股

需等待新催化剂

地产行业政策触底，但政策的“限购”仍是地产调控的大方向。在这样的背景下，投资者是否应该开始出手购房，抑或买入房地产股呢？

以本轮地产股上涨，投资者参与及获利情况看，机构投资者积极参与。以招商地产[24.97 -3.85%]为例，2011年底招商地产股东总数为62017户，2012年一季度这一数字已经下降至56630户，显示筹码逐渐集中。从一季报的前十大流通股股东看，有8家基金新出现在前十大流通股股东名单中，其中交银施罗德证券投资基金一季度持有的量高达1533.87万股，一举买成第二大流通股股东。

金地集团[7.02 -2.77%]一季度前十大流通股股东，也有三家新进入的基金，且持有量均在4000万股以上。当季除嘉实基金有500余万股减持外，其余机构投资者持仓量没有变化。

但目前的情况是，地产板块已经经历了数月的上涨，是否还有投资价值？

“政策面较去年底已大幅改善、流动性紧张的局面也明显好转、行业基本面已企稳，这些均已在板块上半年可观的超额收益以及机构大幅超配中反映了，因此下半年地产股板块若要继续走牛，需要更强的催化剂，仅维持上半年政策和基本面难以继续推动板块领涨。”国信证券在地产行业2012年中期策略中如是表示。

对于这些新催化剂，国信证券认为可能包括，经济恶化使政府对“房价上涨”容忍度提高；地方财政吃紧倒逼出放松限购的城市；流动性进一步宽松：松限贷、降息、放开房企直接融资、密集降准等。

“下半年新催化剂出现的胜算较大。”国信证券认为。

而若新的行业催化剂出现或是在当前估值水平下出现调整，均可考虑进一步加仓，国信证券认为，这主要从商业特殊模式、土地市场复苏、高杠杆、今年销售或业绩锁定性强等五条主线考虑。重点看好华夏幸福[17.85 -2.25%]、中南建设、金地集团、招商地产、华侨城等。