标题：住建部秦虹:房地产开发与产业结合趋势在加强

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹日前在福州参加海峡房地产论坛时表示，在国务院稳定和严格实施房地产调控政策的背景下，中国房地产业出现一些新的变化，房地产开发与产业结合的趋势越来越明显。

秦虹说，今年一季度，在全国固定资产增速逐月下降的情况下，产业园区投资的增长速度明显高于全国平均的固定资产投资增速。河南、贵州、四川等省份产业园区投资占到整个固定资产投资比重接近50％。产业园区的增长势头非常明显，实际上这些产业园区绝大部分是由房地产开发企业结合产业在做的一些新的产业园区，也就是说房地产和产业并行发展的势头和趋势非常明显。

产业园区特别是文化产业园区的发展，在一定程度上得到国家的政策支持。比如最近，国家工商总局和山东省政府签署协议在山东省大力发展广告产业，在青岛、潍坊、烟台规划若干个广告产业园区。

“对一些实力比较强、开发经验比较丰富的房地产企业来讲，现在产业园区的投资和发展正带来新的机会。从企业的角度来讲，这是一个新的趋势，就是房地产和产业的结合，使房地产服务于实体经济，而不是脱离于实体经济的发展，这也是一些有实力的房地产企业在今后转型升级过程中必然要选择的方向。”秦虹说。

秦虹认为，走好这一条路最关键的就是要避免重复过去房地产业发展的老路。搞产业园区就是实实在在搞产业园区，而不是变相搞房地产开发，再走回房地产开发老路，这是非常危险的。如果房地产的发展能和实体经济真正融合起来，使房地产业能够服务于实体经济的发展，服务于第三产业的发展，这是很好的趋势。

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延伸阅读住建部专家秦虹：未来楼市调控主方向不会改变 上海商报

以后调控手段可能从限购、限价等行政手段转变为市场经济手段

在４月２９日召开的２０１２第四届中国（西部）银川房·车生活文化节房地产高峰论坛上，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，未来房地产调控仍将坚持控制投资性需求，控制房价上涨不动摇，同时加大保障性住房供给，满足市场刚性需求。而把握开发节奏，提升开发品质，积极转型调整则是房地产企业应对市场变化的关键。

秦虹在论坛上说，未来楼市调控政策的核心仍是控制房价上涨，让被投资性需求推高的房价回归合理水平，让超过居民人均可支配收入增长水平的房价不合理上涨回归理性。另一方面，持续加大保障性住房建设力度，增加普通商品房供给，满足市场刚性需求。

她认为，从短期效果看，房地产调控政策在去年第四季度才初显成效，而这主要是政策影响、干预的结果并非市场自主调节行为。为保障调控效果的持续性，目前调控政策不能放松。另外，房地产既有资产属性又有使用属性，其自然的资产属性决定了“即使购买一套住房也属于投资”。

“投资性需求对房价高低并不敏感，而只受预期房价影响。”秦虹说，发展房地产市场是要通过市场配置资源满足丰富多样的住房需求，而非培育股市之外的另一个投机性市场。因此，长期来讲，以后的调控手段可能从限购、限价等行政手段转变为市场经济手段，但抑制投资性需求的目标不会变。

这也是新一轮楼市调控与以往调控政策的区别。秦虹认为，本轮调控政策的重心从注重房地产业的经济功能转向注重其社会功能。房地产市场不能靠投资性需求支撑，而要靠自住型需求推动。而目前来看，差别化信贷和税收工具是控制投资性需求的有效手段，在保护自住型住房需求的前提下全面开征房产税，是调节房地产市场的经济手段和长效机制。

同时，秦虹表示，过去十年间，我国城镇化进程不断加快，人口向大城市流动趋势明显，城市家庭进入小型化加速时代。因此，不同于发达国家以存量交易为主的房地产市场，我国以新房交易为主的房地产市场未来仍有很大空间。

但是，房地产市场虽仍有空间，增速下降却是必然趋势，房地产行业调整在所难免。她建议，房地产企业应采取稳健的财务模式，控制负债率，改变过去粗放扩张式的土地盈利模式，将品牌和专业化能力作为盈利关键。

另外，秦虹认为，今后房地产市场间接融资成本和难度将提高，企业直接融资比重可能加大，这对房地产企业的素质提出了更高要求。企业之间、产业之间应加强联合与合作，通过专业化基础上的多元化投资分散风险。