房地产投资对经济影响重大。最近五六年来房地产投资占GDP的平均比重10%,从支出法来看,房地产投资对GDP增长的直接贡献率大约为10%。
房地产业自身的增加值直接计入GDP,占GDP的4.63%。根据2007年投入产出表,房地产业增加值占GDP比重为4.63%。
房地产投资的关联产业影响对GDP的贡献度最大,占GDP的5.45%。2007年建筑业总投入62722亿元,以当年建筑业平均23.1%的增加值率推算,对GDP带动作用为14489亿元,占GDP比重5.45%。
房地产投资会带动住房消费、建材和家具家电等耐用消费品需求增加,占GDP0.18%。2007年商品房销售额为29889亿元,当年房屋销售对相关产品消费增加的GDP约为486亿元,占GDP比重0.18%。
从生产法看,综合上面三方面,房地产业直接及间接带动的GDP的10.3%。10%房地产投资增长约拉动GDP增长1个百分点。
当2012年房地产投资增速从2011年的28%下降到12%时,对GDP拉动增速减缓1.6个百分点。
2012年新开工面积下降11%,将直接减少就业200万。开发商削减投资的重要手段就是减少新开工,加上相关产业对就业影响更大。
16城市09-11年三年土地出让金占财政收入平均比重高达63%,受土地市场低迷影响11年的比重下滑至52%,除苏沈渝深外,其余城市比重均下降,其中连汉厦宁等下降明显,津深已低于08年低点。
投资、销售下滑导致地方政府资金压力持续。目前一线城市略有回暖,但行业普遍仍处低迷状态,二三四线城市投资、拿地仍未恢复。我们测算2012年地方政府财政缺口高达4.8万亿元,在财政压力持续增大的时期,我们认为地方具有足够的动力进行合理的政策修正。
稳增长最主要还要通过投资拉动,房地产投资对经济的拉动作用显著。随着房地产投资数据的下降,对经济拉动作用下滑,对财政收入的贡献下降,中央及地方政策趋松的态势将更为明确。
11年四季度我们对首套房等信贷支持的预判已被证实和逐步兑现,继续预期后续将在首套刚需、首改二套、换房首套等合理消费需求上有更多支持放松。
12年下半年政策面与基本面的关系将从矛盾走向一致向好,地产股趋势性机会尚未结束,维持去年底对于地产2012年绝对收益超过50%的预判,地产股的行情尚未结束,调整是买入良机,继续超配。