标题：防范房地产板块回落风险

　　从地产业来看，许多公司股权抵押贷款融资面临困境，而距6月30日40个重点城市个人住房信息系统联网的大限，已只剩2天时间。其个人住房信息系统与住房和城乡建设部(住建部)联网后，查处违规交易、腐败占房的路径将可能改善，对于地产市场的影响将直接而理性回归或可预期。尽管房地产板块今年以来表现相对其它板块为强，但随着时间的推移与基本面的变化，我们研究认为，房地产板块的超跌反弹后的风险日益显现。中国房地产业将随着政策与投资者理性、巨大库存现实、保障房、新农村建设等而发生根本性变化。从估值因素及未来行业发展变化来看，建议回避此类板块的投资风险。.

　　从时间因素来看，上市公司中报将进入到关键期，而从地产板块的业绩情况来看，其风险不言而喻。从相关证券市场地产类上市公司数据来看，其存货量大增已是事实且形势相当严峻。据市场统计数据显示：2011年末，A股市场125家房地产开发与管理企业的存货总量已经达到了1.23万亿元，同比2010年的0.86万亿元增长了43.02%。其中“万保金招”再次成为库存方面的主力。数据显示，万科2011年末的库存总量为2083.35亿元，同比2010年的1333.33亿元增长56.25%，占A股房企存货总量的17%；保利地产的存货也达到了1521.07亿元，同比增长近5成，这两家房企也是目前A股市场唯一存货超过千亿级别的。而金地集团 、招商地产也以641.35亿元和514.40亿元的存货位列三、四位。近年来国家统计局未公布中国房地产总空置面积数，浙商证券估算认为，在2012年住宅销售增速售同比不变的情景下，估算住宅可售存货面积总量将于2012年6月底达到峰值，在9.5亿平方米左右；住宅库存去化时间有望在2012年底至2013年一季度才回归到6-8个月正常水平。而从国内小产权房的面积总额来看，其也空前高涨，非官方数据称，全国小产权房面积约60亿平方米，相当于全国人民平均每人4平方米之多。当然，官方从未承认过该数据，但我们可以肯定的来说，中国房地产业的存货与积压量是非常之大的。目前河南、山东、河北等地开始的新农村房屋城市化产权建设，也使得农民成为集中农村建设的主力军，大面积的农业人口建设集中具有产权性质的新农村建设，在居住、社保等方面完善新农村建设，将使其进城的需求再次减小。因此从量能总体来看，房价的供求关系已经转变，这必将导致中国房价中长期消化存货时代的到来，而与此同时，今年上市房企约有万亿元债务年中逐步到期。在此背景下，中长期房价的回落应是大势所趋。随着半年报的即将到来，我们研究发现，许多地产品种的业绩风险将可能体现，反弹后的估值风险突出。据已经公布今年半年报业绩预期的27家地产公司来看，尽管5月住宅成交量创阶段性新高，不过难以扭转房地产行业上半年经营惨淡的颓势。其中预计亏损和预减的公司各有9家，这些业绩“悲观”公司占三分之二。显示估值风险非常明显。

　　从国家产业政策来看，国家近年已意识到地产泡沫所产生的种种问题，并不断的出台了相关楼市调控措施，但在总体上来讲仍然是留有余地、网开一面的。随着楼市政策的不断深入，楼市回归理性是大势所趋。笔者认为，中国房地产价格将难以再出现前此年哪样的涨幅，其泡沫化的价格将总体呈现中长期回落、暴利时代终结的趋势较为明显。其具体分析依据来源于存货巨大、房价收入比泡沫难维系及国家产业政策的深入等，而随着市场化经济的深入，理性投资与市场规律将主导行业变化，目前一些区域地产商破产、业主房闹事件不断出现就是一重要信号。研究认为，高高在上的住房将不再成为大部分国人疯狂追求的对象，在市场经济深入的朝代中，理性与现实将取代暴利与冲动。

　　从另一角度来看，房价收入比显示目前许多地方房价仍处泡沫期。央行2012年1季度储户问卷调查报告表示，居民对当前房价接受程度有所提高，房价上涨预期降至近三年来低位。北京统计局数据显示：2011全年城镇居民人均可支配收入达到32903元，目前出手买房的“刚性需求”多为双收入的年轻人，以家庭为单位计算，家庭年可支配收入不足7万元，按照180万元的住宅总价计算，房价收入比高达27倍。各种统计数据参考的口径不一，得出的数据虽略有出入，但结论一致指向过高的房价收入比。一般而言，国际标准的房产租售比为1:100——1:200，被称为国际租售比警戒线。2009年房价飙涨后，我国的租售比曾达到1:700，部分地区甚至达到1:800以上。2007年1月，上海租售比在1比300到350之间，现在达到1比600到850之间。2011年1月杭州平均租金售价比的统计结果为1∶578，有些楼盘甚至飙过1∶1200。远远偏离正常轨道的租售比没有成为房价回归的价值尺度，但市场规律显示，任何过大的泡沫化资产总要回归其本来面目，而从国家推出合理房价政策及收入比的巨大价格差来看，许多城市房价泡沫难以维系，降价回归是其必然。

　　我们认为，随着市场时间周期与行业基本面的不断变化与深化，地产板块的估值风险日益突出，行业暴利将难在出现。作为投资者而言，目前需防范绩差类地产股的跌势展开，防范其投资风险是理性投资的关键。

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　　资本逆市淘金“吹大”商业地产泡沫

　　在楼市调控政策的作用下，一方面，购房者说得最多的“买不起房”变成了“买不起房，买不了房”；另一方面，众多房企销售业绩严重下挫，资金链告急。在此背景下，以商业公寓为代表的商业地产受到众多房企和社会资本的青睐，商业地产投资呈几何式增长，转型商业地产，已成为不少房企逆市淘金的重要筹码。在繁荣背后，商业地产面临同质性强、后续资金乏力、库存大等问题，在资金热捧下迅速出现泡沫化倾向，挤压实体经济，成为继住宅市场之后，我国房地产业发展的又一隐忧。

　　新一轮商业地产热涌现

　　日前，恒大地产以13.22亿元人民币的天价，拍下广州市中心的一块商业用地，折合楼面地价近3 .3万元每平方米。6月上旬，上海万卓投资有限公司以1.75亿元竞得上海市嘉定区嘉定新城一商业地块，楼面价16063元每平米，溢价率高达435.5%。楼市调控之下逆市热袭的商业地产以“地王”的形式渐渐浮出水面。

　　2011年以来，不管是一线城市北京、上海、广州、深圳，还是二三线城市杭州、成都、温州，商业地产一路高歌猛进，成为楼市严苛调控之下的逆市热袭者。

　　在杭州，调控一度令楼市跌入“冰点”，但2011年下半年开盘的商务公寓“保利湾天地”项目却受到极大关注。一方面，板块超低开盘价让压抑许久的“刚需”跃跃欲试；另一方面，在严苛的限购环境下，“保利湾天地”的商务公寓身份将“买不了房”的购房者收罗麾下。

　　“保利湾天地”的热销只是商业地产在楼市限购大背景下的一个实例。不限户籍、不限套数、不限贷的商务公寓以及写字楼，在本轮楼市调控的背景下，受到资金青睐，部分房企和社会资本加速向商业地产流动，催生新一轮商业地产热。

　　2011年，在楼市调控政策的作用下，一方面，购房者说得最多的“买不起房”变成了“买不起房，买不了房”；另一方面，众多房企销售业绩严重下挫，资金链告急。在此背景下，以商业公寓为代表的商业地产受到众多房企和社会资本的青睐，商业地产投资呈几何式增长。

　　深圳中原地产数据显示，2011年深圳一手写字楼供应以商务公寓为主要形式，商务公寓供应占比达49%，接近2010年的3倍。而在成交方面，商务公寓也是大放异彩，2011年深圳一手写字楼市场体现成交的23个项目中，有多达13个项目属于商务公寓，全年深圳商务公寓共成交11.45万平方米，占写字楼成交面积的比重高达48%，成为成交最旺盛的写字楼物业类型。

　　火爆的交易，带动商业地产价格上涨。2011年，深圳一手写字楼成交均价为每平方米35112元，同比上涨19%，创下历史新高。国际物业顾问公司戴德梁行日前公布，至2011年第4季度，北京市甲级写字楼租金价格持续上涨，达每月每平方米246.43元，较2010年同期大幅增长44%。

　　房企逆市淘金

　　转型商业地产，已成为不少房企逆市淘金的重要筹码。招商地产年报显示，“2011年，为了进一步整合公司的商业地产资源，公司以分立方式成立了深圳招商商置投资有限公司，搭建了商业地产业务发展的全新平台，初步确立了系列产品线。”并且表示“发展商业地产是顺应行业发展趋势，保持可持续发展的战略选择，也是商业模式转变的一个方向。”

　　金地地产年报显示，2011年，金地旗下商业地产公司业务成绩初显，开发与运营体系初步构建完成。体系建设和项目经营齐头并进，为金地商业地产未来发展奠定雄厚基础。而未来，金地将在进一步加大商业地产布局力度。

　　中海地产则要构建以住宅为主、商业地产为辅的业务结构。目前中海地产正在开发和待开发的商业地产面积达250万平方米。保利地产更是在2011年“抓住了商业地产在市场调控中的销售机遇，实现商业物业销售签约额逾150亿元”。

　　《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，排名前20名的开发商均已进入了商业地产，整个板块处于“大发展和大跃进”的时代。金地、保利、招商、万科等大型房地产企业也相继分立出专门的商业地产开发运营公司，抢滩商业地产，2011年保利新增的20个土地项目中，有多达10个是商业地产项目，掘金商业地产的意图可见一斑。

　　民资充裕的浙江，在商品房限购限贷后，商业地产吸引了众多社会资金。统计数据显示，今年一季度，浙江全省房地产开发投资960亿元，同比增长24.5%，其中住宅、办公楼、商业营业用房等三类物业投资分别增长18.5%、12.4%和33.9%，这已经是商业地产投资增速连续三个季度高于整个房地产投资开发增速，显示社会资金对商业地产的偏爱。

　　资金进入步伐持续

　　国家统计局数据显示，2012年1至5月，办公楼、商业营业用房分别完成开发投资1082亿元和2887亿元，同比分别增长44 .7%和31 .6%，同期住宅开发投资同比增幅只有13.6%。显示资金进入商业地产的步伐还在继续。

　　从去年开始，杭州主城区土地市场上，商业、综合性用地的出让也有明显倾斜。去年1至12月杭州主城区成交63宗土地，其中商业用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。今年1至4月新成交各类土地24宗，其中12宗是商业、综合用地。这些土地中不乏市场关注度高、地段好的所谓“黄金宝地”。比如杭州市中心杭汽发地块旁的一宗建筑面积超过2万平方米的商业地块，武林广场边上一宗建筑面积近15万平方米的商业用地，以及三宗体量达20万平方米的城东新城商业地块。

　　国家统计局数据还显示，仅2011年前10个月，我国商业地产投资完成额就达到7956.55亿元，超过2010年全年投资完成额。成交方面，2011年全国商品房销售额达59119亿元，同比增长率为12.1%，而同期住宅销售额同比增长率仅10.2%，办公楼和商业营业用房销售额同比增长率达到16.1%和23.7%。

　　分析人士指出，在住宅市场受到严苛调控的情况下，众多房企和社会资本向相近领域倾注资本。商业地产整体发展程度较低，加之伴随着我国城市化进程的加快，商业地产成了房企和资本眼中的“价值洼地”，资本密集布局商业地产领域。

　　而从房屋新开工面积增幅来看，更能显示出商业地产逆市热袭的趋势。2012年1至5月，办公楼和商业营业用房新开工面积分别增长12.4%和9.7%，同期的住宅新开工面积为下降8.2%。（经济参考报）